第三，重視規(guī)范簽訂以房抵款協(xié)議

　　一是要在以房抵款協(xié)議中明確用以抵付工程款的具體房屋。明確約定具體的樓盤名稱、地址、樓號、房號、面積等內(nèi)容，最好附圖，以免在實(shí)際執(zhí)行中產(chǎn)生爭議。

　　二是要明確抵付工程款的房屋價格和面積計算方式。約定的價格應(yīng)當(dāng)在相對合理、公允的前提下要求開發(fā)商給予一定比例的優(yōu)惠，以防將來可能面臨的房產(chǎn)貶值的風(fēng)險。在面積計算方式上則應(yīng)明確以房屋建筑面積還是以房屋使用面積進(jìn)行計算,避免出現(xiàn)扯皮。

　　三是要明確實(shí)際拖欠工程款與用以抵付的房屋價款之間差額的處理方式。實(shí)踐中，實(shí)際拖欠的工程款與用以抵付的房屋價款很難完全一致，必然出現(xiàn)一定的差額，因此在以房抵款協(xié)議中一定要明確此差額如何處理的方式或原則。

　　四是要明確房屋的交付期限。以房抵款協(xié)議應(yīng)當(dāng)對開發(fā)商辦理預(yù)告登記、產(chǎn)權(quán)過戶、房屋交付等期限進(jìn)行明確約定，防止開發(fā)商久拖不辦，或以此為手段進(jìn)行反悔。如果承包商需要尋找其他購房者與業(yè)主簽訂《商品房買賣合同》的，應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中加以明確。

　　五是明確以房抵款的涉稅處理和發(fā)票開具問題。營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)以房抵工程款視同不動產(chǎn)銷售，而建筑施工企業(yè)取得房產(chǎn)則屬于購買不動產(chǎn)，與建筑施工合同銷售建筑服務(wù)的內(nèi)容之間存在明顯的差異，可能導(dǎo)致施工企業(yè)在增值稅抵扣上的不確定性和稅負(fù)的增加。此外，實(shí)際操作中還可能涉及在房產(chǎn)交易、過戶登記等過程中產(chǎn)生的交易稅費(fèi)、所得稅、增值稅承擔(dān)問題等。因此，在以房抵款協(xié)議中必須對可能涉及的稅務(wù)處理、稅負(fù)承擔(dān)和開具何種發(fā)票等問題做出詳細(xì)的約定。

　　六是明確違約責(zé)任、爭議解決方式和管轄地等要素。考慮到以房抵債在法律層面尚有許多不確定性，承包商應(yīng)在協(xié)議中加大房產(chǎn)企業(yè)的違約成本，防止對方反悔或“一房多賣”等情況，對因開發(fā)商原因?qū)е碌姆慨a(chǎn)不能過戶等情況，應(yīng)當(dāng)要求對方承擔(dān)高昂的違約責(zé)任，必要時可以要求其提供其他形式的擔(dān)保。同時，為防止可能發(fā)生的爭議，應(yīng)當(dāng)在爭議解決方式和管轄地等方面做出妥善安排，選擇較為良好的司法環(huán)境。

　　第四，重視工程款優(yōu)先權(quán)的有效保留

　　簽訂以房抵款協(xié)議并不代表工程款已經(jīng)收回，為防止止房產(chǎn)企業(yè)在履行以房抵債協(xié)議中隨時反悔而導(dǎo)致超過6個月的優(yōu)先權(quán)行使期限，承包商可以在通過在工程竣工后6個月內(nèi)發(fā)函主張工程款優(yōu)先權(quán)等方式，在一定程度上保留優(yōu)先權(quán)，以防在極端情況下債權(quán)的安全性。

　　第五，重視及時辦理預(yù)告登記和物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)

　　以房抵款協(xié)議本身并不產(chǎn)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，基于代物清償?shù)囊镄裕瑢ι形磳?shí)際履行的以物抵債協(xié)議法院不予以確認(rèn)其效力。因此，在簽訂以房抵款協(xié)議并同時簽訂房屋買賣合同后，首先應(yīng)及時辦理房產(chǎn)預(yù)告登記，鎖定物權(quán)，并保持該預(yù)告登記始終處于有效狀態(tài)。

　　根據(jù)《物權(quán)法》及其司法解釋的規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。其次，一旦具備房產(chǎn)所有權(quán)過戶條件的，應(yīng)當(dāng)及時辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，真正成為房產(chǎn)的“主人”。