第四種情形：施工過程中業(yè)主因資金困難，與承包商簽訂“以房抵工程款”協(xié)議，同時訂立商品房買賣合同，約定如業(yè)主未能按期支付工程款的，則履行買賣合同，以買賣價款抵償應(yīng)付工程款，如果業(yè)主按期付款的，則買賣合同不予履行。

　　上述兩種情形下，“以房抵工程款”協(xié)議通常簽訂在全部或部分工程款付款期限到期前，根據(jù)目前司法實踐中的主流觀點認為債務(wù)清償期屆滿前的以房抵債違反了《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》關(guān)于禁止流押、流質(zhì)的規(guī)定，應(yīng)屬無效。

　　最高人民法院民事審判第二庭庭長楊臨萍于2015年12月24日《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前商事審判工作中的若干具體問題》的講話中明確指出：“債權(quán)人與債務(wù)人在債務(wù)履行期屆滿前就作出以物抵債的約定，由于債權(quán)尚未到期，債權(quán)數(shù)額與抵債物的價值可能存在較大差距。

　　如果此時直接認定該約定有效，可能會導(dǎo)致雙方利益顯失公平。所以在處理上一般認為應(yīng)參照《物權(quán)法》關(guān)于禁止流押、流質(zhì)的相關(guān)規(guī)定，不確認該種情形下簽訂的以物抵債協(xié)議的效力。”

　　但是，如果當(dāng)事人在債務(wù)未屆清償期之前達成以物抵債的協(xié)議，同時明確約定在債務(wù)清償期屆滿時應(yīng)進行清算，該以物抵債協(xié)議在當(dāng)事人之間具有法律效力，但該約定不具有對抗其他債權(quán)人的效力。《江蘇省高級人民法院關(guān)于以物抵債若干法律適用問題的審理紀要》和《上海高院關(guān)于涉房地產(chǎn)案件最新觀點匯總(2014)》均持該觀點。

　　第五種情形：建設(shè)工程已經(jīng)完成竣工結(jié)算，并且付款期限已經(jīng)屆滿，業(yè)主無力支付拖欠工程款，承包商與業(yè)主簽訂還款協(xié)議，同時訂立商品房買賣合同，約定如業(yè)主未能按協(xié)議約定期限支付工程款的，則履行買賣合同，以買賣價款抵償應(yīng)付工程款，如果業(yè)主按期付款的，則買賣合同不予履行。

　　第六種情形：建設(shè)工程已經(jīng)完成竣工結(jié)算，并且付款期限已經(jīng)屆滿，業(yè)主無力支付拖欠工程款，業(yè)主與承包商簽訂以商品房直接折抵工程款的協(xié)議。

　　上述兩種情況均屬于債務(wù)履行期屆滿后的以物抵債，對后一種情形目前國內(nèi)法律界和實務(wù)界較為統(tǒng)一的觀點認為，債務(wù)履行期屆滿后的以房抵債協(xié)議屬于代物清償，即債權(quán)人受領(lǐng)他種給付以代原定給付而使合同關(guān)系消滅的現(xiàn)象。最高法院認為，債務(wù)履行期屆滿后，債權(quán)的數(shù)額就得以確定，在此基礎(chǔ)上達成的以物抵債協(xié)議，一般不會存在顯失公平的問題。

　　在以物抵債行為不存在違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定的情形下，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思自治。

　　而對前一種情形則存在一定爭議。有的認為，該方式為以買賣形式進行擔(dān)保(買賣型擔(dān)保)，違反了物權(quán)法定的原則，應(yīng)屬無效。目前更多觀點認為協(xié)議有效，但必須清算，且不得對抗其他擔(dān)保物權(quán)。

　　比如，最高人民法院民二庭金麗娟法官在《商事審判指導(dǎo)》總第38輯中撰文認為，買賣型擔(dān)保方式并不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，符合當(dāng)事人之間的真實意思表示，認可其效力，但應(yīng)當(dāng)進行清算。

　　同時，擔(dān)保人用以擔(dān)保的房屋已經(jīng)設(shè)置了抵押，并進行了抵押登記的情況下，又設(shè)置買賣型擔(dān)保權(quán)的情形。在未征得抵押權(quán)人同意的情況下，應(yīng)遵循抵押權(quán)優(yōu)先原則。

　　第七種情形：雙方已經(jīng)就拖欠工程款發(fā)生訴訟糾紛，在訴訟過程中當(dāng)事人協(xié)商達成“以房抵工程款”協(xié)議，約定直接以指定的房產(chǎn)折價歸承包商，用以清償拖欠的工程款。

　　對于訴訟中當(dāng)事人要求確認其自行達成的以物抵債協(xié)議，各地法院基于不同認識，做法不一。

　　筆者認為，江蘇省高級人民法院的做法較為合理。該院認為，“在債權(quán)債務(wù)案件訴訟過程中，當(dāng)事人自愿達成以物抵債協(xié)議，并要求法院制作調(diào)解書的，人民法院應(yīng)建議當(dāng)事人申請撤訴。當(dāng)事人不申請撤訴而要求制作調(diào)解書的，人民法院應(yīng)不予支持，對當(dāng)事人之間債權(quán)債務(wù)關(guān)系繼續(xù)審理。

　　該觀點的實質(zhì)就是“以物抵債協(xié)議屬于當(dāng)事人對債權(quán)債務(wù)進行自由處分的范疇，法院只對當(dāng)事人之間的原有債權(quán)債務(wù)關(guān)系進行審理，而不介入債權(quán)的實現(xiàn)方式或債務(wù)的履行方式”。