二、承包商在以房抵款實(shí)務(wù)操作中應(yīng)當(dāng)注意的幾個(gè)問題

　　如前文所述，以房抵工程款在法律層面存在較多不確定性風(fēng)險(xiǎn)，建筑承包商更需要在實(shí)務(wù)層面審慎操作，盡可能地避免風(fēng)險(xiǎn)，重點(diǎn)應(yīng)關(guān)注以下幾個(gè)問題：

　　第一，重視對工程款支付期限是否屆滿的確認(rèn)

　　由于債務(wù)履行期限是否屆滿關(guān)系到以房抵款協(xié)議的有效性，特別是債權(quán)到期前簽訂的以房抵款協(xié)議，觸及《物權(quán)法》關(guān)于禁止流押、流質(zhì)的相關(guān)規(guī)定，如處理不慎，將導(dǎo)致協(xié)議無效。因此，承包商的簽訂以房抵款協(xié)議前必須對本單位與業(yè)主之間的工程款債權(quán)債務(wù)進(jìn)行全面梳理、分析，準(zhǔn)確區(qū)分進(jìn)度款、結(jié)算款、質(zhì)量保證金等不同性質(zhì)的款項(xiàng)，列出每一筆債權(quán)的到期日。實(shí)踐中一般認(rèn)為，以房抵款有效的前提條件是工程質(zhì)量合格并已達(dá)成結(jié)算協(xié)議。

　　因此，對已經(jīng)到期的債權(quán)可以通過辦理過程結(jié)算等方式加以鎖定，對涉及結(jié)算款的，要以施工合同所約定的付款日或付款條件為依據(jù)，逐筆進(jìn)行甄別;對質(zhì)量保證金部分的款項(xiàng)，要結(jié)合實(shí)際竣工日期、保留期限等約定，準(zhǔn)確界定債權(quán)到期日。在一定情況下，為保證以房抵款協(xié)議的有效性，一攬子解決拖欠款并有效止損，可通過與業(yè)主協(xié)議解除合同或簽訂補(bǔ)充協(xié)議等方式，使債權(quán)提前到期，以有效防范風(fēng)險(xiǎn)。

　　第二，重視做好抵債房產(chǎn)合規(guī)性的盡職調(diào)查

　　承包商在簽訂以房抵款協(xié)議簽，應(yīng)當(dāng)對所涉房產(chǎn)進(jìn)行充分的盡職調(diào)查，重點(diǎn)要關(guān)注四個(gè)方面：

　　一是對抵債房產(chǎn)所涉的土地出讓、建設(shè)用地規(guī)劃、建設(shè)工程規(guī)劃、施工許可、預(yù)售許可、預(yù)計(jì)交付及辦理產(chǎn)權(quán)過戶日期等情況進(jìn)行調(diào)查。防止因商品房基本建設(shè)程序和無預(yù)售許可證等導(dǎo)致的物權(quán)無法實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　二是對抵債房產(chǎn)的抵押、查封等情況進(jìn)行調(diào)查。選擇合格的抵債房產(chǎn)，應(yīng)絕對排除已抵押登記、已被查封的房產(chǎn)。

　　三是對抵債房產(chǎn)本身的市場商業(yè)價(jià)值進(jìn)行調(diào)查評估。選擇有較好市場價(jià)值，較容易變現(xiàn)的房產(chǎn)，避免一些市場價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)大、難以對外銷售的房產(chǎn)項(xiàng)目。

　　四是對抵債房產(chǎn)所涉及的工程款支付情況進(jìn)行調(diào)查。因通過以物抵債方式取得建設(shè)工程所有權(quán)的第三人，不是《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條規(guī)定的消費(fèi)者，不能對抗承包人就其承建的建設(shè)工程行使優(yōu)先受償權(quán)。

　　如業(yè)主用其他項(xiàng)目房產(chǎn)抵付工程款的，應(yīng)當(dāng)了解該項(xiàng)目是否存在拖欠工程款情況?是否涉及其他施工承包人的優(yōu)先受償權(quán)?