“黑天鵝”之四：三季度成核心一二線城市樓市調(diào)控政策出臺(tái)“窗口期”，下半年這些城市或?qū)⒉饺胝{(diào)整期

　　那么，上述核心二三線城市樓市“日光盤”頻現(xiàn)與“地王”頻出的局面會(huì)一直持續(xù)嗎？答案當(dāng)然是否定的。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，蘇州、南京、合肥、廈門、東莞、佛山等上述核心二三線城市樓市火爆，三季度或成這些城市樓市調(diào)控政策出臺(tái)“窗口期”，下半年這些城市或?qū)⒉饺胝{(diào)整期。具體來(lái)講：

　　首先，從歷輪樓市出現(xiàn)過(guò)熱的階段的樓市表現(xiàn)來(lái)看，每當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱的時(shí)候，全國(guó)性的調(diào)控政策勢(shì)必會(huì)出臺(tái)，以為過(guò)熱的樓市降溫。如今，樓市調(diào)控政策基調(diào)轉(zhuǎn)為“分城施策”，那么，也就意味著，哪一個(gè)城市當(dāng)前出現(xiàn)過(guò)熱的狀況，哪個(gè)城市或?qū)⒚媾R調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)。如今，南京、蘇州、合肥等上述城市樓市出現(xiàn)過(guò)熱的狀況，這些城市已經(jīng)有一輪“溫和”的調(diào)控政策出臺(tái)，如果上述城市樓市繼續(xù)火爆，“日光盤”頻現(xiàn)與“地王”頻現(xiàn)的狀況持續(xù)，政策不得不繼續(xù)從嚴(yán)。

　　其次，央行等相關(guān)部門已經(jīng)開(kāi)始對(duì)上述熱點(diǎn)城市進(jìn)行調(diào)研，儲(chǔ)備政策（比如首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)或調(diào)整，預(yù)計(jì)開(kāi)始“認(rèn)房”；首套房貸或由當(dāng)前的首付兩成回升至首付三成；二套房貸政策或由當(dāng)前的首付四成提升至六成；公積金政策或由于貸款余額不足而被動(dòng)收緊。）已經(jīng)準(zhǔn)備充分，只不過(guò)等待時(shí)機(jī)發(fā)布而已。

　　從預(yù)期的發(fā)布時(shí)機(jī)來(lái)看，筆者認(rèn)為主要考慮幾個(gè)因素：一是市場(chǎng)繼續(xù)火爆，“日光盤”頻現(xiàn)與“地王”頻現(xiàn)的狀況持續(xù)，政策不得不繼續(xù)從嚴(yán)；從政府出臺(tái)政策的時(shí)機(jī)來(lái)看，上半年（土地市場(chǎng)與交易市場(chǎng)）成交量快速釋放之后，比如蘇州、南京等，下半年已經(jīng)無(wú)太多指標(biāo)上的壓力，三季度成為政策收緊的“窗口期”。三是，合肥已經(jīng)出臺(tái)樓市調(diào)控政策，7月1日開(kāi)始正式執(zhí)行，預(yù)計(jì)南京、蘇州等核心二線城市也會(huì)在三季度迅速跟進(jìn)。上述種種跡象表明，三季度將成為政策收緊的最后“窗口期”。

　　第三、從市場(chǎng)面的表現(xiàn)來(lái)看，雖然上述熱點(diǎn)城市樓市成交量?jī)r(jià)在今年前六個(gè)月表現(xiàn)出繁榮景象，“日光盤”和“地王”在上述熱點(diǎn)城市也會(huì)頻現(xiàn)，但是，這繁榮的背后是過(guò)去幾輪“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結(jié)果，這繁榮景象的背后潛伏者樓市危機(jī)。而這場(chǎng)危機(jī)極有可能在2016年下半年爆發(fā)，屆時(shí)，樓市將陷入新一輪的調(diào)整周期，“日光盤”也就很難頻現(xiàn)了。