“黑天鵝”之二：“權威人士”表態之后，中國貨幣政策開始轉向

　　近日“權威人士”發表對宏觀經濟、房地產看法之后，中國的貨幣政策也正在轉向。從國內來看，央行公布的5月金融數據顯示，2016年5月M2同比增長11.8%，增速環比大幅回落1個百分點，與3月M2高達13.4%的增速更是不能相比。“權威人士”表態對宏觀經濟看法之后貨幣政策確實開始出現“收緊”的轉向。這對于今年下半年及2017年房地產市場來講不是一件好事情。

　　從近期銀行等金融機構的政策面動作來看，據媒體報道，已經有部分銀行開始通過“降杠桿”的方式控制投資樓市的風險，比如，風控較嚴的興業銀行已經開始大幅收縮開發貸款、個人按揭貸款的額度，利率上也可能上調；其他部分銀行也開始“有條件”上調首付比例；部分基金開始上調利率。這些都將成為下半年以來樓市的“黑天鵝”。

　　此外，據媒體報道，工行個人商用房貸款最低首付款比例由50%調整至70%，貸款所購商用房為商住兩用房的最低首付款比例也同時有所提高。此外，對個人商用房貸款合作項目范圍也作出了進一步的范圍劃分。要求全國范圍內重點選擇北京、上海、廣州深圳以及直轄市、省會城市房地產開發貸款支持的項目。

　　這說明，對于住宅市場來講，由于市場過熱、貨幣政策轉向、調控政策預期落地等因素，核心熱點城市樓市即將步入調整期；對于商用房來講，通過提高首付比例和業務范圍的收縮控制銀行信貸資產的風險。總體來看，此時貨幣政策開始適度收縮，銀行開始通過提高首付“降杠桿”，目的雖然是為了防止由于房價下行導致的銀行資產縮水帶來的銀行系統風險，但是，這卻構成了下半年以來樓市不確定性的“黑天鵝”。

　　“黑天鵝”之三：核心一二線城市調整預期背后的金融風險

　　同策咨詢研究部數據顯示，2015年北上廣深四個一線城市商品住宅成交金額（12023億）占到全國（72753億）的16.53%，比2014年的11.81%大幅回升4.72%；2016年1-5月北上廣深四個一線城市商品住宅累計成交金額為5320.4億元，同比大幅上升45.07%，成交金額占到全國的16.73%。

　　同樣，對于重點二線城市而言，比如比如蘇州、南京、合肥、杭州、武漢、廈門，2015年這6個二線城市商品住宅成交金額占到全國的11.19%，比2014年的8.78%回升2.41%%；2016年1-5月累計成交金額為4802.49億元，同比大幅上升104.00%，成交金額占到全國的15.10%。

　　對于上述核心一二線城市樓市來講，一方面樓市基本面無大礙，大部分城市房價出現快速上漲的趨勢，甚至在近期“日光盤”頻現，樓市成交呈現火爆態勢；另外一方面，上述大部分城市的土地市場住宅類用地“地王”頻出。盡管上述部分城市比如蘇州、南京、合肥等紛紛出臺調控政策，但是，這些政策較為“溫和”，并未從根本上抑制投資投機性需求，起到防止樓市過熱與房價過快上漲的作用。這對樓市中長期穩定發展來講并不是一件好事情。原因很簡單，市場需求在不斷透支，樓市的金融風險也在此基礎上不斷累加，市場始終還會因此而進行調整。