稅收成本轉嫁購房者
記者了解到,盡管細則的出臺從根本上對已實施政策的珠海、東莞等地打擊甚微,但媒體鋪天蓋地的宣傳還是影響了買賣雙方的心理預期,二手房成交量也有所上升。無論哪種情況,買房者的壓力都不言而喻。
“去年征稅政策剛出臺時,國土局沒有對外宣布,只是讓業內人士知道,影響不大,市場很平穩。今年反而宣傳多,引起個別業主恐慌,怕一下子多交很多稅。”李功鎮一語道出了細則出臺后的眾生相。
買家成本的提高,已經成為業內共識。“當年政策出來后,價格沒有明顯變化,但稅還是買家出。”順德天之龍副總經理龍飛翔向南都記者回憶道。滿堂紅中山分公司總經理助理陳曉華也認為,“估計新政會導致房價上升。需要付稅的會轉嫁給買家,無需付稅的更會水漲船高。”
評論員馬祺認為,從表面上看,20%的所得稅增加了賣房人的交易成本,但稅費的轉移由供求決定,最終這20%的稅費很可能轉移到買房人手中,而買房人是否有實力消化這多出來的成本,又是個未知數。他表示,政策本身會增加二手房市場的不確定性,買賣雙方的觀望氣氛將會更加濃重,隨著細則的執行,未來二手房市場會迎來一段觀望期。
據珠海市房地產登記中心相關數據,2月25日-28日,一周內受理二手房交易為334宗,而3月1日-13日,一周半時間內,共受理二手房交易達663宗,翻了近一倍。
林晶認為,目前二手市場其實是一種賣方市場。“二手市場以改善型需求為主,業主們對房產市場發展前景預期樂觀,都認為不會跌只會漲,二手房業主是不愿意賣的。”他表示,政策剛出臺,買賣雙方都搞不清楚情況,心理預期受到影響,導致二手市場需求集中釋放。
家住南屏的陳女士目前有意在老香洲一中學區附近一帶物色購房。“去年年底就開始留意,當時也不著急,現在要是政策實施下來,都不知道還買不買得起。”陳女士焦慮難掩,“現在二手房交易火爆,學區二手房價格一定上漲,難啊。”
“新國五條提出要加強限購,這點也影響購房者的預期。”李陵告訴記者,過去珠海只對一手房限購,目前地方細則仍未落實,購房者擔心限購向二手房市場擴散,這會促使部分人加緊入市。
記者走訪了珠海多個樓盤銷售點后了解到,二手房市場的活躍也帶動了一手房的銷售。位于唐家的一處銷售點相關人員透露,近來看房的人數不少,還有不少外地客來看房。“下單快了很多,不再猶豫了,這就是購房者心理預期明顯發生了變化。”
佛山南海人譚先生自己設廠做布料生意,長年與機器、煙塵打交道的他一直視珠海為休閑寶地。“珠海空氣好,又可以看到海,趁著政策下來之前,我打算在珠海買套房子,等孩子放假全家人去度假。”而他表示二手房不考慮,“20%的稅費不可接受。珠海近些年開發建設都很快,我會考慮新蓋的一手房。”
政府是最終獲利者
上述幾大城市出臺二手房按20%差額征稅政策數年以來,可謂幾家歡喜幾家愁。一方面都曾遇到政策“末班車效應”,引發一時的二手房過戶熱。另一方面,地產中介以及一手房開發商也牢牢抓住政策空窗期帶來的利好。但是部分業內人士也表示,長遠來看,最終受益者當屬政府。開發商如能主抓政策利好,同樣將在“優勝劣汰”中分得一大杯羹。
李陵告訴記者,目前不少二手房業主都持漲價預期。特別是一二線城市二手市場較成熟的區域成交保持活躍,大部分二手房業主對政策并不在意,他們比較看重短期政策帶來的利好。
得益于新政帶來的二手房過戶熱潮,地產中介生意也如火如荼。
記者從廣州一家房產中介經紀人處了解到,細則出臺10天內平均每天賣出一套房子。據介紹,廣州房產中介公司收取的傭金為房屋總價款的3%-5%,他們公司執行的是3%.每個經紀人的銷售提成為所賣出房屋的總價款的1%.該中介表示,10天以來他收入已過15萬,“這個月收入估計接近30萬,都可以付兩套兩居室的首付了。”
但東莞、珠海等的中介們并未迎來“忽從天降”的好日子。二手房稅收不斷規范,地方政府的房價評估系統不斷完善,這就導致二手房市場交易的個人所得稅計算及征收越來越成熟。順德天之龍副總經理龍飛翔表示“提到調控的受益者,我認為最終獲利者將是政府”。中原地產車德銳也表示,稅務部門會成為最大受益者。而李陵則表示不好說,他認為不排除政府接下來的政策會增加一手房供應量,導致一手房房價下調,需求向一手房市場轉移,“這樣就會使二手房房價也下降,就會變成買方受益。所以最終受益者會是誰,還是要看長遠政策。”
“東莞在政策末班車期間也有搶交易的行為,但隨后通過‘陰陽合同法’、‘差價做平法’等手段,市場很快恢復平穩。”在車德銳看來,東莞的二手房市場不是需要擠出泡沫,而是太沒有活力,“二手房沒有一手房的市場大,一手房充足的供應也令東莞的整體樓市比較健康。”他對此強調“供需平衡才是穩定樓市的王道”。
由此看來,一手市場的供應者開發商們應該看到發展契機了。富力地產總裁張力表示,“新國五條”雖然不利好房地產公司,但不會對銷售量造成大的影響。萬科董秘譚華杰也表示,面對調控,萬科始終堅持主流產品定位,把握市場機遇。
據統計,新國五條出臺后的3月上旬,廣州市全市新增預售住宅以剛需為主。100平米以下房源共580套,占了全市總量的62.9%.其中,81-100平米面積段新貨共381套,是新貨最多的面積段。
經緯研究中心研究經理曾英杰向記者表示,3月是開發商集中推貨的時段,加之目前處于政策空窗期,開發商將加快推貨,以走量為主。
中大嶺南學院財稅系主任林江接受記者采訪時指出,此時出臺二手房政策,一方面是政府回應社會對高房價的不滿,另一方面,調控集中在二手房,就是不想影響地方財政。“二手房的稅已經交過了,這個政策的實施對于政府的稅收不會有太大影響。”
林江表示,若集中打壓一手房市場,就會降低政府的土地出讓金,影響地方政府財政收入,“中央政府不想得罪地方政府,調控需要得到地方政府的支持。”
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