危言聳聽也好，杞人憂天也罷，去年率先躁動的深圳房產價格上升，正顯露高房價背景下的經濟轉型之艱。

　　當前樓市是非理性繁榮嗎？

　　中金研究團隊在一篇《關于中國房地產八個被忽視的真相》的文 章中，羅列出中國城市化率低、缺乏特大型城市、改善型需求、居民負債率低等，認為一線城市房價飆漲可能還要持續一段時間。海通證券的研究報告《從中國一線城市可買半個美國說起》中，則將目前飛漲的房價解讀為非理性繁榮，認為人口結構、人口流動、售租比、寬松貨幣、城市住房高空置率等，映射出房價已是強弩之末，未來會面臨日本路徑與俄羅斯路徑的風險釋放問題，即日本路徑為日元穩定、房價大跌，俄羅斯路徑為盧布貶值、房價相對穩定。

　　房價泡沫：經濟的風險邀請函

　　危言聳聽也好，杞人憂天也罷，去年率先躁動的深圳房產價格上升，正顯露高房價背景下的經濟轉型之艱。

　　數份官方報告顯示，無論是高端的深圳南山區，還是低端的龍崗區，實體產業都呈現潰敗跡象。深圳南山區情況顯示，在土地和金融泡沫沖擊下，工業發展動能正在衰竭，在金融、地產和基建火爆的同時，2015年工業、零售業、服務業的表現均不及預期。就工業而言，企業產品內銷不振導致企業擴大生產意愿不足，企業盈利能力明顯下滑，企業運營成本快速上升，工業企業虧損面達到34.8%，部分企業遷出現象持續。

　　深圳實體經濟出現的不良跡象，與房價飆升直接相關。一般而言，地區房價增速可能會在各種因素干擾下出現短期大幅上漲的情況，但長期而言難以大幅脫離當地全要素生產率的邊際增速及其預期，過度偏離就會造成存量財富再分配。

　　住房擁有率過猶不及

　　目前值得反思的恰恰就是高住房擁有率問題。過度強調高住房擁有率，未必有利于社會的發展趨勢。將“居者有其屋”解釋為高住房擁有率的文化基因，是一種典型的農耕定居的重農觀念，農耕社會定居制度動因是“穩定壓倒一切”，把人通過定居鎖定在方尺之間，降低人口區域流動性，最大限度地防止人口流動。

　　更重要的是，住宅對每個家庭都是一筆重資產，家庭財富主要以不動產沉淀，在增加個體負擔的同時，也強化了社會的剛性風險，因為個體的生存空間會被家園所限定，個體生存選擇自由權也被限定。

　　顯然，人口遷徙受到嚴格管制的社會，住房擁有率普遍高，天然帶有制度惰性和對求變創新的排斥。當前國內高達90%左右的住房擁有率，增加了人們的遷徙成本和市場資源優化配置的成本。試想，國民的主要財富用在了置業，負債也主要為了置業，這對創新及其需要的動力而言，就意味著某種形式的禁錮。

　　一個人口流動性高的地區和國家，住房擁有率相對較低是一種開放包容心態的自然流露。發達國家的居民住房擁有率為65%左右。去年上半年美國居民住房擁有率為63.4%，為1967年來最低，英國為64%左右，法國為65%。同時，發達國家居民年齡越大，住房擁有率越高，如“80后”的住房擁有率為40%左右，“90后”則普遍不到20%。年輕人住房擁有率低，很大程度上與年輕勞動力的跨地域流動有很大關系，而年長勞動力住房擁有率高，源自勞動力的流動強度隨年齡而逐漸下降。