濟(jì)寧華都房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)“金色蘭庭”項(xiàng)目一、二期房屋時(shí)，按照政策要求同步配建了2600個(gè)地下停車位，至今房屋銷售了1700多套，但車位只賣出約600個(gè)，占?jí)浩髽I(yè)資金近1.6億元，每年利息成本近2000萬(wàn)元。

　　記者了解到，為了盡量不占?jí)嘿Y金，不少房地產(chǎn)企業(yè)采取了搭配銷售的策略，即購(gòu)買一套住房必須同時(shí)購(gòu)買一個(gè)地下車位，但動(dòng)輒10萬(wàn)元以上的車位對(duì)三、四線城市購(gòu)房者是一筆不小的負(fù)擔(dān)，加之銀行和公積金中心普遍不接受車位作為抵押品進(jìn)行貸款，相當(dāng)于提高了購(gòu)房者的首付比例。

　　除了引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)降價(jià)，銀行的信貸支持也很重要。張大偉告訴記者，目前三、四線城市普遍執(zhí)行20%首付比例，杠桿率已經(jīng)處于較高水平，繼續(xù)降低首付比例可能性不大，未來的信貸支持主要是通過引導(dǎo)利率下行，降低買房者的購(gòu)房成本和還款壓力。

　　相關(guān)資料顯示，我國(guó)銀行總體吸收存款成本在2.1%—2.2%之間，銀行業(yè)正常的經(jīng)營(yíng)成本約1%，總體資金成本在3.1%—3.2%之間，而目前長(zhǎng)期貸款利率在4.8%以上，銀行放貸利率存在進(jìn)一步下降的空間。

　　由于三、四線城市金融業(yè)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)不足，利率沒有充分市場(chǎng)化，出現(xiàn)一、二線城市與三、四線城市利率倒掛的現(xiàn)象，“北京等城市能找到八二折的優(yōu)惠利率，但很多中小城市仍在執(zhí)行基準(zhǔn)利率，這顯然不合理。”張大偉說。

　　此外，如何進(jìn)一步發(fā)揮好公積金在降低買房負(fù)擔(dān)方面的作用，值得探討。張大偉建議，可以逐步考慮將現(xiàn)行的公積金政策擴(kuò)大，為購(gòu)買首套住房的群體提供普遍的低利率貸款支持，同時(shí)可以解決現(xiàn)有戶籍、公積金存繳等方面的使用限制。

　　隨著市場(chǎng)回暖，風(fēng)險(xiǎn)因素也有所抬頭，首付比不斷降低，對(duì)于未來可能出現(xiàn)的放貸風(fēng)險(xiǎn)，銀行要有所防范。有銀行反映，去年以來，有些優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)商議價(jià)能力強(qiáng)，主動(dòng)要求降低開發(fā)貸款的保證金比例，降低貸款擔(dān)保責(zé)任，銀行一方面擔(dān)心丟失優(yōu)質(zhì)客戶，一方面又怕增加后續(xù)資產(chǎn)質(zhì)量壓力。有些房地產(chǎn)商也開始自己從事金融業(yè)務(wù)，給買房客戶拆借資金，造成本身沒有購(gòu)買能力的買房人，通過零首付或低首付買房，到銀行辦理按揭貸款，這部分貸款風(fēng)險(xiǎn)不小。

　　淄博市齊商銀行個(gè)人金融部個(gè)貸中心副主任宋志剛介紹，由于住房按揭貸款大多是中長(zhǎng)期貸款，信貸風(fēng)險(xiǎn)往往需要在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)才能顯現(xiàn)，難以即時(shí)察覺。而當(dāng)前不少房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)張，資金缺口和債務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大，資金鏈緊張，會(huì)影響到現(xiàn)金流的平穩(wěn)運(yùn)行，銀行包括項(xiàng)目貸款銀行和按揭貸款銀行都有可能造成損失。

　　宋志剛建議，政府應(yīng)加大支持力度，成立風(fēng)險(xiǎn)防范基金等，維持購(gòu)房信貸的安全穩(wěn)定，同時(shí)采取購(gòu)租并舉、適當(dāng)降價(jià)等方式，加大對(duì)農(nóng)民工等群體購(gòu)房的支持力度，讓政策紅利真正惠及這一群體。

　　溫州銀監(jiān)分局相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，應(yīng)實(shí)行差異化的房貸政策，積極引導(dǎo)各類資金真正投向需要去庫(kù)存的領(lǐng)域。監(jiān)管部門要嚴(yán)密監(jiān)測(cè)轄內(nèi)房地產(chǎn)貸款的資產(chǎn)質(zhì)量，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款快速增長(zhǎng)、按揭貸款首付比例下降的情況下，確保資產(chǎn)質(zhì)量不出現(xiàn)大幅度下降。

　　值得注意的是，伴隨市場(chǎng)出現(xiàn)暖色，一些待開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目提前開發(fā)了，又興起新一輪投資熱潮。比如，在溫州，近期房市回暖，部分房企拿地?zé)崆楦邼q，中梁地產(chǎn)僅在2015年就拍得8宗地塊，華鴻地產(chǎn)拍得5宗地塊，過多地產(chǎn)項(xiàng)目的集中開發(fā)，極易給企業(yè)帶來資金壓力，倘若市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，某個(gè)項(xiàng)目銷售不暢，將使企業(yè)陷入資金困局。

　　“眼下，特別需要防范去庫(kù)存演變成新一輪土地開發(fā)熱的傾向，防止‘邊去邊增’的惡性循環(huán)。”張大偉表示，在地方財(cái)政普遍較困難的情況下，房地產(chǎn)去庫(kù)存應(yīng)格外注意遏制地方政府新的賣地沖動(dòng)，防止“舊的庫(kù)存沒解決，新的庫(kù)存就出現(xiàn)”，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)和地方政府積極順應(yīng)轉(zhuǎn)型要求，告別傳統(tǒng)的土地財(cái)政思維。