隨著改革開放，人均收入水平提高，中國已基本上完成了從功能消費向體驗消費的轉型。在體驗消費時代，文化和藝術成為大眾消費的重頭戲，生活休閑化成為明顯的發展趨勢，因而第三產業的發展顯得尤為重要。第三產業的本質其實就是生活方式產業，旅游房地產是其中一種。

　　相關閱讀：恒大地產唱主角 京津旅游地產掀新篇

　　從廣義上定義，旅游房地產是指一切與旅游相關的房地產項目，既包含了各類以實現旅游服務(包括旅游住宿、娛樂、購物、餐飲服務等)為功能的房地產物業，也包含旅游房地產開發、旅游房地產建設、旅游房地產經營等各類以旅游為主題或內容的房地產經營活動。從狹義上定義，旅游房地產指消費者以旅游、度假、投資等為目的，以旅游服務實現投資回報，并最終以多種形式長期持有的房地產物業。

　　旅游房地產是由旅游加房地產而形成的房地產業，這種特殊房地產，其購買者、使用者、居住要求、餐飲提供、外部環境、配套設施等各方面與傳統房地產相比具有很大差異性。

　　旅游度假的本質是對現實的一次逃離，對生命的一次發現

　　旅游，國外的稱法是leisure and tourism(休閑與旅游)。國外沒有景區、景點的概念，也沒有旅游房地產的概念，只有旅游目的地和度假村(resorts)的概念，實際上就是一片房地產，包括酒店、別墅、度假公寓和各種度假項目。

　　2008年就寫出《旅游房地產文集》的亞太旅游聯合會副秘書長葉昊講述了他在悉尼一個度假村的經歷，“我們住的就是那種帶廚房的公寓，價格也不貴。大家買回油鹽醬醋自己做中餐，吃的不亦樂乎。這個公寓很小，只有一個臥室、一個客廳、一個衛生間、一個廚房，但是推開門就是一個小花園，從花園出去是游泳池，游完泳可以躺在邊上曬太陽。當地旅行服務機構提供day tour(一日游)服務，每天有不同的旅游路線，定時定點到酒店接客，即使遲到也不會超過一分鐘。不用自己找，也不用費心去組織，待在酒店里一個電話就全部搞定。每天在不同路線的車上遇到的是來自世界各地的人，很少重復，大家談天說地，愉快交流，是一種完全不同的文化體驗之旅。”

　　離開常住的地方，去體驗另外的生活環境和文化氛圍，隨心所欲，徹底放松。葉昊說：“睡覺睡到自然醒，特別能代表旅游度假的狀態，旅游房地產如果能塑造出這個氛圍，這個項目就是成功的。”

　　旅游房地產要在不破壞自然的條件下給大家提供一個優美的環境，而不是為了賣房子

　　樓市調控政策持續至今，眾多開發商開始紛紛轉向旅游度假地產等領域，大規模圈地，大面積開發住宅。

　　在葉昊看來，這種做法是一種對資源的極大浪費。“旅游房地產與城市房地產最大的區別就在于其很大一部分收入來自于搞經營，要開門納客，要有服務的介入，比如酒店、博物館、餐廳、俱樂部、游樂園等等。之所以稱為旅游房地產，就是要給大家提供一個觀覽、體驗的東西。如果沒有這些吸引物，旅游房地產就不存在。旅游房地產一定是度假性質的。現在很多開發商打著旅游房地產的旗號在海南圈地，除了做一些社區景觀之外，其他都蓋房子賣掉了，這個很糟糕。”

　　從選址到資源配置，從提供的服務類型到周邊設施的配套，都要做到人性化，房子本身倒在其次，這種旅游房地產做出來才是舒服的，也是我們真正需要的。現在國內開始有這樣嘗試的，但離精致還差得很遠。

　　“我認為精致的東西一定要小。”中國臺灣資深建筑規劃師周家勤說，“像最早的杭州富春山居，簡簡單單改造十幾個村子就是一景，它是一個開放的空間，一個城市基因的有機組合。好山好水的地方必須尊重環境，按照每個環境的特性去發揮。我們也要求自己的每個項目因地制宜，尋找亮點和核心價值。”

　　另外，一定要分工，要讓更多小的開發商參與進來。如果只有一家大的開發商在掌控全局，考慮到逐利和成本，他沒有辦法把所有點都管好。小開發商的好處是，第一都是當地人，第二它做的是小本買賣，投入的資金可能是數十年的積蓄，自然關注度會很高。這樣，成本控制到最低，服務卻能更親切、更人性化，這樣的旅游房地產才是健康的、成功的。“在中國臺灣很多景區都是小個體戶運作，拿一小塊地搞一個小農場，做得很精致，不但能養活自己一家人，而且帶動了周邊很多產業鏈和更多的參與者進來。比如，中國臺灣從北到南很多家都在賣鳳梨酥，每一家都賣得很好，這個市場很大，只要你認真去做。”

　　一座房子很漂亮，但是與周圍環境不融合，與當地人文歷史傳統不融合，這個房子就是沒有生命力的。周家勤舉了海南的很多例子，“那么好的一片山水，按照商業的利益，在沙灘后面建造了酒店，再往后依次是別墅、聯排、小高層，到了半山腰就是30多層的高層。站在30層往下看很漂亮，但從海面往上看，很刺眼。”

　　從商業角度看并沒有錯，很多城市房地產也是這么做的，但是在旅游房地產里，這么做直接導致的后果是——景觀效果完全被破壞。破壞環境是有代價的，這種代價或許看得見，或許看不見，但是能體驗到。旅游房地產要在不破壞自然的條件下給大家提供一個優美的環境，不是為了賣房子。

　　目前國家正在制定關于旅游度假區的標準，包括建設標準和審核定級標準，將來會和旅游景區一樣定級。該標準提出“直接給旅游服務設施建設用地比例不能低于三分之一，再去掉道路、廣場、基礎設施，留給開發商蓋房子的用地只剩下三分之一。”作為標準制定參與者之一，葉昊坦言該標準目前推廣非常不利，一方面是國家重視不夠，另一方面是開發商阻撓。“現在關鍵是沒有一個強迫性機制讓他們參評，我們正在想辦法使其納入一個正常管理。”