5.應(yīng)該說“長效機制”的說法由來已久，2013年7月，國務(wù)院發(fā)展研究中心召開了一場關(guān)于“長效機制建議”的課題報告評估會，2015年4月30日的政治局會議也提過。我們非常關(guān)心，這次什么時候能落實？

　　倪鵬飛：一方面，長效機制目標是明確的，但它是一個嶄新的東西，在中國這個巨型國家的國情下，具體應(yīng)該是什么樣怎樣建，都是未知的，牽一發(fā)而動全身，確確實實需要一個探索，所以肯定會有困難、猶豫和擔心。另一方面，最關(guān)鍵的是：長效機制是經(jīng)濟調(diào)節(jié)機制，涉及利益調(diào)整，會受到很大阻力。

　　在以往，遇到嚴重的問題時，想到的是建立長效機制，但總認為在市場問題嚴重的時候，時機不成熟并且解決眼前的問題效果慢。所以，總是試圖采取行政措施先解決眼前問題，然后爭取時間進行改革，但是當問題緩和了因為利益調(diào)整等難度，我們又缺乏了壓力和動力。

　　我認為這次之所以提出建立長效機制的問題，可以從客觀和主觀兩個層面來解釋和判斷。第一，從客觀上來看，現(xiàn)在房地產(chǎn)問題已經(jīng)到了非建立不可的程度，問題越拖越被動，越拖積累越嚴重，甚至已經(jīng)觸碰了國家發(fā)展底線。十年前，推出時機更好，但是沒有壓力和動力。第二，從主觀上來看，黨中央國務(wù)院形成了非常統(tǒng)一的認識，認識了這個問題的重要性，緊迫性，18大以來的一系列舉措，也顯示中央定了干的決心和魄力。所以，相信這一次長效機制建設(shè)，應(yīng)該是能有明顯推進。

　　那按照十八屆三中全會的要求，要在2020年建立成熟定型的社會主義市場經(jīng)濟體制，各個方面都要在這個時間完成。那么，期待至少在2020年，一套房地產(chǎn)市場的長效機制有可能實現(xiàn)基本形成。

　　但實際上，這個問題的復(fù)雜性、艱巨性和不確定性也是可以預(yù)計的。理論上講得很好很清楚，但是由于它涉及一些基礎(chǔ)性制度，巨型國家又國情特殊，要建立符合自己國情的這樣的一套機制，還是有一個過程的。即使有決心，機制一下子建得對不對，也還是一個問題。住房制度改革過去曾經(jīng)就走過彎路，所有肯定是有一個摸索的過程。

　　6.記者：那您認為現(xiàn)在是推出“長效機制”的最佳時機嗎？

　　倪鵬飛：最好的時機就是現(xiàn)在，越早越好。

　　記者：越早越好？有學者觀點認為經(jīng)濟好的時候最適合推出。

　　倪鵬飛：對，經(jīng)濟好的時候，我們有條件，但是我們沒有動力，沒有壓力，沒有倒逼。建立長效機制也需要一個機制，這個機制就是倒逼的機制。如果從倒逼機制考慮，最危險的時候或者是最嚴峻的，其實是改革和建立新機制的最好時機和最佳窗口。

　　7.記者：然而目前也有一些對建立“長效機制”悲觀的聲音，認為“積重難返”，您怎么看？

　　倪鵬飛：確實也有悲觀的觀點，我覺得基于過去的經(jīng)驗和慣性思維，確實能推導(dǎo)出這樣的一個悲觀的結(jié)論來。但我還是堅持我剛才說的，我們改革之所以過去沒有改，是因為還沒有到最危險的時候，到危險的時候，到了我們不得不改的時候，沒有退路的時候，我們就要改了。

　　記者：像國外市場比較成熟的，比如美國也有樓市泡沫。中國即使及時采取了這些措施，樓市的問題能徹底解決嗎？

　　倪鵬飛：這是一個動態(tài)的問題，因為市場是發(fā)展的，復(fù)雜的，也是多變的，還有許多創(chuàng)新。所謂“魔高一尺，道高一丈”，房地產(chǎn)市場變化，長效機制建設(shè)永遠在路上。長效機制不是一勞永逸、一成不變的，它必須隨著時間、條件的變化而不斷豐富、發(fā)展和完善。尤其是政府調(diào)節(jié)與監(jiān)管機制要不斷隨之變化，這樣才有可能保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　8.具體到明年，您認為可以從哪方面具體開展建立“長效機制”？

　　倪鵬飛：從我的建議來說，在幾個層面上都可以展開。

　　第一，土地的層面，首先，現(xiàn)在尤其是一二線城市的土地的供應(yīng)矛盾，土地的供求機制，即人地掛鉤的機制可以推進。比如國土部是不是可以測算一個一二三四線城市人均占用土地或者是占有居住用地的大致標準，然后根據(jù)這個標準來看各地缺多少，相應(yīng)增加供給或者盤活存量。其次，競爭機制，二級市場的土地儲備制度可稍微做一些改革，取消政府已經(jīng)出讓的經(jīng)營性用途土地政府再回購儲備的制度，這樣不僅存量土地有望大量釋放出來，而且多元主體可以自由交易，打破壟斷形成競爭性市場。至于土地拍賣的價格機制，應(yīng)鼓勵各地已經(jīng)開展的進行創(chuàng)新探索。再一個就是完善市場監(jiān)管機制，如規(guī)定開發(fā)商必須用自有資金進行拍地，需要建立使地方政府有動力監(jiān)管并且監(jiān)管能夠到位的機制。

　　第二，在稅收方面，應(yīng)該加快立法進程，積極創(chuàng)造條件，盡快在房價上漲的城市率先推出房地產(chǎn)稅，起步階段可以將起征點適度提高，然后逐步完善和鋪開。還可以修改交易環(huán)節(jié)稅率，根據(jù)住房持有時間長短拉開檔次，并穩(wěn)定下來。至于對基本居住需求稅收優(yōu)惠和財政補貼方面，也要規(guī)范化、科學化和穩(wěn)定化。

　　第三，金融方面，首先，制定各類金融機構(gòu)監(jiān)督規(guī)則，完善三大監(jiān)管機構(gòu)的各自金融監(jiān)管和相互協(xié)調(diào)配合監(jiān)管的制度。堵塞各類金融機構(gòu)自己通過制度漏洞和縫隙違規(guī)、違法流入樓市。 其次，確定既支持住房消費又有利于控制風險，抑制投機的各類杠桿率標準。比如住房抵押貸款首付比例要保持在合理、穩(wěn)定和風險可控的水平，立即取消一、二線城市的房貸利率政策優(yōu)惠。再次，要加快建立多層次資本市場的步伐。