從政治局會(huì)議提出建立房地產(chǎn)發(fā)展“長(zhǎng)效機(jī)制”，到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次明確房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制五大手段，再到近期的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議“首次直提抑制房?jī)r(jià)泡沫”，近期樓市最熱的莫過(guò)于四個(gè)字“長(zhǎng)效機(jī)制”。如何建立適合市場(chǎng)發(fā)展和符合國(guó)情的長(zhǎng)效機(jī)制？鳳凰財(cái)經(jīng)專(zhuān)訪中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛，詳解房?jī)r(jià)泡沫解決方案建議。以下是倪鵬飛觀點(diǎn)整理：

　　1.記者：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制五大手段，其中關(guān)于“土地手段”方面，核心應(yīng)解決什么問(wèn)題？

　　倪鵬飛：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“長(zhǎng)效機(jī)制五大手段”，可以說(shuō)是在對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題及其調(diào)控的反思基礎(chǔ)上，下決心采取的根源性和系統(tǒng)性的舉措。會(huì)議對(duì)“樓市的表態(tài)”及其相關(guān)措施的提出，首先顯示在經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略上做出了適度的微調(diào)。比如：更加強(qiáng)調(diào)全面小康經(jīng)濟(jì)以外的方面，重新定位房地產(chǎn)屬性，對(duì)大城市與中小城市關(guān)系的有新意的表述。同時(shí)，更加強(qiáng)調(diào)從深層次的基礎(chǔ)制度和機(jī)制關(guān)鍵方面的構(gòu)建上解決房地產(chǎn)問(wèn)題。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制是指在一系列規(guī)范、穩(wěn)定和配套的制度體系下，房地產(chǎn)市場(chǎng)主體與監(jiān)管主體內(nèi)部及之間出于自身利益追求所形成的，使房地產(chǎn)市場(chǎng)保持長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展的相互關(guān)系與作用機(jī)理。我認(rèn)為，長(zhǎng)效機(jī)制包括兩方面：第一，市場(chǎng)機(jī)制是市場(chǎng)主體在市場(chǎng)上通過(guò)自由競(jìng)爭(zhēng)與自由交換，來(lái)配置資源和分配利益機(jī)制。主要包括競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、價(jià)格機(jī)制、供求機(jī)制與風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制。第二，政府機(jī)制是指國(guó)家和政府運(yùn)用國(guó)家權(quán)力系統(tǒng)通過(guò)經(jīng)濟(jì)、行政和法律等手段，制定和實(shí)施社會(huì)運(yùn)行規(guī)則，從而影響市場(chǎng)主體及政府主體內(nèi)部及相互間關(guān)系，來(lái)配置資源和分配利益的機(jī)制。

　　土地方面，從機(jī)制上來(lái)說(shuō)，作為一個(gè)市場(chǎng)，需要解決三個(gè)問(wèn)題：第一，建立充分競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。打破壟斷，包括一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。

　　一級(jí)市場(chǎng)來(lái)看，過(guò)去的經(jīng)營(yíng)性土地，入市方式采取的是地方政府征收農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有后，再獨(dú)家出讓土地使用權(quán)。目前一些地區(qū)在試點(diǎn)“農(nóng)村集體建設(shè)用地”在不改變集體所有權(quán)性質(zhì)的情況下使用權(quán)直接入市，與國(guó)有土地使用權(quán)同地、同權(quán)、同價(jià)。深化這一改革，可以打破一級(jí)土地市場(chǎng)壟斷，形成有效競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)機(jī)制。

　　二級(jí)市場(chǎng)來(lái)看，尤其是一、二線城市目前新增建設(shè)用地大幅減少，二級(jí)市場(chǎng)將成為主導(dǎo)。由于土地儲(chǔ)備制度存在，政府先從土地使用權(quán)持有者手中，收回儲(chǔ)備，然后再轉(zhuǎn)讓新的使用者。導(dǎo)致土地的二、三級(jí)級(jí)市場(chǎng)也是壟斷。這種制度形成的利益機(jī)制，也導(dǎo)致目前有很多閑置和低效用地沒(méi)有動(dòng)力入市。

　　我認(rèn)為，改革取消經(jīng)營(yíng)性用地土地儲(chǔ)備制度。規(guī)劃用于經(jīng)營(yíng)性的用地，土地使用權(quán)持有者通過(guò)交納相關(guān)的轉(zhuǎn)性、交易等相關(guān)的稅費(fèi)，通過(guò)土地市場(chǎng)自由進(jìn)行使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。這種機(jī)制調(diào)動(dòng)了市場(chǎng)主體自動(dòng)盤(pán)活土地存量、優(yōu)化土地配置的積極性，而且還打破了市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)的壟斷。

　　第二，完善供求的機(jī)制。長(zhǎng)期內(nèi)供給與需求應(yīng)該相互適應(yīng)，但是由于一方面土地是不可再生資源具有稀缺性，另一方面，土地一級(jí)市場(chǎng)的供給主體是政府，因此，供求機(jī)制建立十分重要。建立人地掛鉤制度實(shí)際上是完善供求機(jī)制。根據(jù)人口的流入或者流出的數(shù)量確定土地指標(biāo)的增加或者減少的數(shù)量。為此，建議國(guó)土部應(yīng)該會(huì)同相關(guān)部門(mén)及其科研單位，研究制定不同層級(jí)的城市人均用地標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而在總量不超越紅線的標(biāo)準(zhǔn)下，逐步調(diào)整和各城市的用地規(guī)模及增減幅度。與此同時(shí)，通過(guò)土地用途結(jié)構(gòu)和容積率的調(diào)整，也可以完善供求。

　　第三，土地市場(chǎng)的價(jià)格機(jī)制。需要完善賣(mài)價(jià)高者得簡(jiǎn)單的土地拍賣(mài)制度，建立相關(guān)的配套制度。目前各地都在進(jìn)行多種探索，通過(guò)在資金要求、后續(xù)開(kāi)發(fā)等方面明確、細(xì)化相關(guān)制度。形成符合中國(guó)國(guó)情、自動(dòng)趨向合理的定價(jià)體制。

　　在政府機(jī)制方面，需要建立利益調(diào)節(jié)機(jī)制（如規(guī)定房?jī)r(jià)超過(guò)合理水平，由政府從土地出讓金中拿出資金補(bǔ)貼首套房購(gòu)房者的機(jī)制）和土地市場(chǎng)的監(jiān)管機(jī)制。

　　2.除了土地手段，涉及面比較廣的金融手段，您認(rèn)為它的指向哪些層面的問(wèn)題？

　　倪鵬飛：金融層面，既涉及住房金融本身，又涉及整個(gè)金融制度體系?？傮w上來(lái)說(shuō)，在市場(chǎng)機(jī)制方面，它也存在充分競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題、價(jià)格市場(chǎng)化、供求匹配、風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題，即供給機(jī)制、價(jià)格機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制四個(gè)方面的機(jī)制問(wèn)題。

　　我想重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的是杠桿率。房地產(chǎn)市場(chǎng)離不開(kāi)金融市場(chǎng)，因?yàn)樽》渴莾r(jià)值巨大的耐用消費(fèi)品，也是長(zhǎng)期消費(fèi)，所以需要建立一個(gè)“短借長(zhǎng)還”的機(jī)制。這個(gè)機(jī)制中應(yīng)該設(shè)定合理的杠桿率，從使融資保持在風(fēng)險(xiǎn)可控的范圍內(nèi)。目前杠桿率的設(shè)置比較隨意，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好了，降低杠桿率，一套首付變成20%甚至零首付，二套三套也降的很低。房地產(chǎn)過(guò)熱的時(shí)候大幅提升杠桿率，二套三套提高到70%-100%，這都不是一個(gè)長(zhǎng)期的制度安排。必須確立一個(gè)合理、穩(wěn)定的標(biāo)準(zhǔn)，比如說(shuō)首套房的首付30%，即有利于支持消費(fèi)，降低違約風(fēng)險(xiǎn)，又有利于限制投機(jī)。

　　另外，在競(jìng)爭(zhēng)、供求和價(jià)格機(jī)制方面，第一，需要完善多層次的資本市場(chǎng)體系。形成多元化的投資渠道和多樣化的投資工具，通過(guò)資產(chǎn)供給多樣化市場(chǎng)資產(chǎn)市場(chǎng)的充分競(jìng)爭(zhēng)，降低住房資產(chǎn)過(guò)度投機(jī)。第二，利率市場(chǎng)化，包括住房抵押貸款利率，利率調(diào)整應(yīng)由市場(chǎng)決定，根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)行調(diào)整，第三，供求機(jī)制方面，目前是資金的供給需求都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)實(shí)際的實(shí)際需要。所以，才導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。解決這一問(wèn)題，涉及宏觀層面建立貨幣供給的內(nèi)生約束機(jī)制，微觀層面涉及建立金融機(jī)構(gòu)資金流向房地產(chǎn)的內(nèi)生約束機(jī)制，深層次上需要完善金融機(jī)構(gòu)的公司治理，讓潛在風(fēng)險(xiǎn)能夠起到對(duì)公司短期決策的有效約束。

　　在內(nèi)生約束機(jī)制難以很快建立情況下，必須加快完善政府的監(jiān)管與調(diào)節(jié)機(jī)制。另外當(dāng)前五大手段中的投資層面，我理解與金融方面相關(guān)。