第三個因素，交通改善改變郊區和市中心、一線城市和二三線城市的房價價差。大城市的交通基礎設施日益完備，導致郊區和市中心的差距縮小，進而帶來郊區房價的上漲幅度要遠大于市中心。由于城市基礎設施投資不斷增加，北京上海的地鐵線路越來越密集發達，導致的結果是郊區的交通成本大幅下降(不光是交通費用，更主要是交通時間)，郊區的房地產由于本來絕對價格偏低，再加上“基本面”邊際改善，因此近幾年一線城市郊區房地產上漲的幅度要遠高于市中心。

　　更進一步來看，由于國內主要城市之間的高鐵線路建成，一線城市和其他城市之間的交通比過去更加方便快捷，實際上是有利于人口往一線城市集中的，除了我們之前說到的收入分配機制導致的城市之間居民的收入差距擴大之外，由于遠距離交通改善也會增加了一線城市房地產的凈需求(由于城市之間的差異擴大，其他城市到一線城市的流入需求要大于一線城市到其他城市的流入需求)，導致一線城市與其他城市之間的房價差異在不斷擴大。

　　此外，國際油價從2008年見頂之后，從最高水平下跌了超過50%，顯然油價下跌是有利于降低城市各區域的交通成本的，對于一線城市的郊區房價是利好。換句話講，遠郊的房地產是交通費用的對沖變量，某種程度上是做空油價和做空交通成本的工具。

　　當然，影響房價的因素還有很多，比如說城市拆遷引起的一部分居民購買力大幅上升，比如地方政府通過供給來對土地價格施加“剛性”影響，比如城市行政中心的遷移等等。其實，房地產作為重要的金融資產，決定房價的因素都是“微觀”的，或者基于“金融”層面的，“宏觀”層面的因素大多數是“事后”總結的，對房地產價格走勢的解釋要么是過于牽強，要么是根本不具備預測力。

　　最后討論一點，后續房價會如何走?正如我們在前面分析的，決定房價的因素是“微觀”的，因此給出一個對整體房價走勢的判斷是比較困難的，但無論如何，我們還是根據對重要的“微觀”因素的推斷，從“金融”角度來給出對房價走勢以及結構性特征的判斷，不求預測準確，希望能對投資者分析房價有一定的幫助和借鑒意義：

　　(1)地產“加杠桿”的作用隨著“限購限貸”政策的進一步收緊而逐漸消失，而且考慮到房地產交易費用非常高，地產的“對沖價值”和“交易價值”在大幅下降。從這一點來看，房地產的“投機”價值在明顯下降;

　　(2)一線城市的租金已經大幅滯后于房價，2015-2016年租金回報率大幅下降，意味著房地產的“估值”偏貴，房地產的“配置”價值也在明顯下降;

　　(3)郊區和市中心房價的價差在大幅縮窄，油價下跌、交通改善以及低總價等“利多”因素已經被透支，一線城市郊區的房價有調整風險;

　　(4)如果真的會有“金融去杠桿”，那么會導致居民整體名義收入下降，即使是分配機制沒有任何變化，也會使得購房需求相比2015-2016年出現明顯下降，對房地產價格形成比較大的下行壓力;

　　(5)整體經濟下行的情況下，一線城市由于“規模效應”和人口“集聚”效應，有利于降低交易成本，房價相比其他城市更容易得到支撐。但是從名義房價來看，由于一線城市房地產流動性好，成交活躍，反而會看起來比成交不活躍，流動性差的其他城市的價格“跌得更多”;

　　(6)只要中國仍然能夠保持5-6%的增長，居民仍然會有旺盛的改善性居住需求，房價的調整或許不會是以房價的下跌來完成，也有可能會以“居住品質”的提升來完成。

　　和股票市場上漲類似，房地產市場的“最后一波”上漲就是“加杠桿”，而隨著房地產的“交易價值”、“對沖價值”、“配置價值”的大幅下降，再考慮到2017年的“金融去杠桿”的壓力上升，2017年房地產面臨“去杠桿”帶來的調整風險，“一線城市房價永遠漲”的神話或許會被打破。