2015年開始，房地產價格出現上漲，隨后的兩年時間里，以一線城市為代表，部分二線城市跟隨，國內房地產市場出現了一大波“牛市”，對房地產的討論又開始火爆起來，最典型的兩種聲音是“一線房地產稀缺，將繼續上漲”，和“中國房地產泡沫嚴重，必將崩盤”，而大多數關于地產價格走勢的分析視角包括：人口流入、城市化進程、居民資產配置、匯率貶值、通脹預期等等，我們認為，從這些角度來分析地產價格趨勢或者波動，邏輯上看似都能說得通，但是“模型”都過于“粗糙”，解釋力不夠：

　　第一，有些變量過去也許有解釋力，現在并非決定房地產的主要變量。

　　舉例來說，邏輯上來說，假定其他條件不變的情況下，人口流入當然會導致房價上漲，可是如何事先判斷人口是否會流入?只是在房價顯著上漲之后，找到的統計意義上與房價相關的一個變量而已，未必具有因果關系。中國人口增速在0.5%左右，總量增加很少，全國范圍內的人口流動都只是“結構性”的“從農村流向城市”，從“小城市流向大城市”，改革開放多年之后，“人口流動”大致是趨于平衡的，各大城市凈流入的人口數目占整個城市的人口規模相當少，“大規模遷徙”也就發生在“春節”前后，或者是某些城市舉辦巨型活動而導致的“暫時性”人口流入。我們無法想象，突然某一年上海或者北京凈增加了幾百萬常駐人口。事實上，2015年，上海常住人口是凈減少的，可是上海房價跌了么?反而是漲得更快。更進一步來看，2015年以來，大部分大城市房價都在上漲，難道都出現了“人口凈流入”么?數學上就配不平說不通：全國人口總共才漲了0.5%，大城市的人口“凈流入”加總起來是接近于零的，怎么推動整體的房地產價格?

　　當然還有一部人，可能并未統計到“凈流入“的常住人口口徑里面，那就是“農民工”進城，可是一方面，2014年之后實體經濟增速乏力，地產投資低迷，大城市新增的就業在下降，租金隨著房價上漲，農民工反而可能加速“返鄉”;另一方面，依靠農民工的微薄收入，能推動京、滬、深的房價上漲么?推動城鄉結合部的低端房地產的租金我相信，推動動輒價值上百萬幾百萬的房價，打死我也不信，你信么?

　　甚至我們可以有更為合理的推斷，人口流入與房價很可能是負相關，難道不是么?房價大幅上漲，導致本來可以在一線城市安居的人口流到了其他城市，帶來的反而是人口的“凈流出”。

　　決定人口流入流出的因素很復雜，跟氣候、居住環境、就業機會、安居落戶政策、房價等等多種因素有關，決定房價的因素同樣也很復雜，房地產也不簡單就只有居住一種功能。也許在改革開放后中國城鎮化過程中，也同時伴隨了城市住房從“計劃”到“市場化”的過程，兩者在一段時間內有相同的趨勢，這或許符合人口與房地產價格的正相關關系。但是隨著房地產交易市場活躍，房地產越來越具備金融屬性，人口這種“基本面”指標也就解釋不了房價的趨勢或者波動，甚至會反過來受到房價的影響。

　　第二，有些變量本身就與房價相互影響，甚至受到房價影響，單向的因果關系或許并不存在。

　　比如通脹預期與房價的關系，一方面，房地產供需比較緊張的時候，房租和房價的上漲同步，成本就通過房租的上漲傳導到了物價，正如一個簡單的道理，“豬肉漲價”會導致“饅頭”價格上漲，因為做饅頭的師傅要吃肉包子;另一方面，國家往往在房價上漲的時候，收緊地產政策，帶來更高的交易成本，例如二手房的交易成本是10%，換手十次，房價就要漲一倍。

　　我們姑且不管統計局是否在CPI中把居住的權重確定得足夠合理，微觀來看，必須得承認，與房地產相關的居住價格顯然是通脹的一個重要組成部分，兩者之間有相關性，但是因果關系并不是那么明確和直接：房價大幅上漲，如果帶動租金上漲，會導致通脹和通脹預期會上升;反過來，如果居民預期除房價之外的物價未來會上漲，會增加對房地產的需求來對沖通脹風險么?我們會因為擔心未來吃不起豬肉蔬菜而去買幾百萬的房子對沖么?光是買賣房子的交易成本估計都夠吃好多年的豬肉和蔬菜了。顯然，考慮到房地產的“居住”屬性與其他消費品存在巨大差別，居民因為擔心房子本身出現上漲而去買房的動機會更強，是“房價上漲預期”在推高房價，而不是“通脹預期”。