第三，分析和預(yù)測(cè)所用的大部分宏觀變量，大多數(shù)是統(tǒng)計(jì)低頻數(shù)據(jù)，用于事后解釋“講故事”可以，但是并不具備前瞻性和預(yù)測(cè)性。

　　房地產(chǎn)尤其是一線城市的房地產(chǎn)，其價(jià)格變化已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離甚至超過(guò)“基本面”所能夠解釋的程度，房地產(chǎn)的金融屬性越來(lái)越強(qiáng)。2014-2015年，宏觀基本面的波動(dòng)極小，可是股市、債市、房市都出現(xiàn)了一大波牛市，不是“宏觀”推動(dòng)了房?jī)r(jià)股價(jià)，而是“宏觀故事”隨著資產(chǎn)價(jià)格的變化而不停的變化，漲了就是各種“XX牛”滿山跑，跌了就是各種“黑天鵝”滿天飛。

　　我們需要討論的不是惡性通脹、貨幣大幅貶值帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格“標(biāo)價(jià)”式的上漲，而是指房?jī)r(jià)相對(duì)于其他資產(chǎn)的上漲，否則分析和預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)是沒(méi)有意義的。從一個(gè)長(zhǎng)期分析債券走勢(shì)利率走勢(shì)的的分析師角度來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格很可能不能用傳統(tǒng)的“宏觀”視角來(lái)看，需要從“金融視角”或者“微觀視角”來(lái)分析。只有分析清楚了影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素，才具備預(yù)測(cè)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的可能性。

　　第一個(gè)重要因素是，潛在購(gòu)房者的資金狀況。落實(shí)到微觀上，房?jī)r(jià)要上漲，得有人有錢(qián)來(lái)買(mǎi)房，這是必要條件。錢(qián)哪里來(lái)?一是工作掙錢(qián)，二是收入分配，三是借錢(qián)加杠桿。(1)正常的工資收入當(dāng)然取決于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，2002年以來(lái)，名義GDP以兩位數(shù)水平增長(zhǎng)，居民收入的漲幅也類(lèi)似，房?jī)r(jià)的平均年漲幅也超過(guò)10%，三者基本是一致的;(2)可是為何會(huì)存在有些城市房?jī)r(jià)漲得多，有的地方房?jī)r(jià)不漲呢?為何深圳、上海、北京的房?jī)r(jià)上漲不同步呢?問(wèn)題的關(guān)鍵在于收入分配機(jī)制。房?jī)r(jià)的上漲往往是跟最具購(gòu)買(mǎi)意愿和購(gòu)買(mǎi)能力的購(gòu)房者收入有關(guān)，而不是平均收入。每一輪經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，或者非房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)格泡沫出現(xiàn)，都會(huì)出現(xiàn)收入大幅上漲的一群人，這些人是收入分配過(guò)程中的“贏家”，他們的購(gòu)房意愿和購(gòu)房能力最強(qiáng)，對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起到了重要推動(dòng)作用。2014下半年股票市場(chǎng)開(kāi)始走牛，一級(jí)市場(chǎng)新股上市后持續(xù)暴漲，二級(jí)市場(chǎng)杠桿融資漲幅驚人，“一部分人”的財(cái)富大幅上升，再加上房地產(chǎn)政策放松，央行貨幣政策放松，2015年年初，股票市場(chǎng)“牛市”產(chǎn)生的巨額財(cái)富效應(yīng)使得深圳房地產(chǎn)領(lǐng)漲，上海、北京房地產(chǎn)跟漲;(3)加杠桿。一旦房地產(chǎn)形成上漲預(yù)期，居民可以通過(guò)杠桿來(lái)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，2016年除了正常的商業(yè)銀行按揭貸款大幅飆升以外，還有各種“首付貸”甚至是P2P理財(cái)產(chǎn)品來(lái)為居民購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)融資。只要房?jī)r(jià)一直上漲，加杠桿購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的回報(bào)相當(dāng)可觀。　　

　　第二個(gè)因素，房地產(chǎn)還能作為價(jià)值儲(chǔ)藏或者宏觀對(duì)沖工具。一部分人收入增長(zhǎng)過(guò)快，導(dǎo)致需要工具來(lái)儲(chǔ)藏財(cái)富，房地產(chǎn)作為標(biāo)的金額巨大，而且能夠跟隨通脹的資產(chǎn)，被作為財(cái)富儲(chǔ)藏的工具，筆者親身經(jīng)歷，在買(mǎi)房看房過(guò)程中，有相當(dāng)一部分房子是完全閑置狀態(tài)(不租不賣(mài)不住)，邊際上來(lái)看，這改變了房地產(chǎn)的供需狀況，房?jī)r(jià)更加“易漲難跌”。中國(guó)并未全面征收財(cái)產(chǎn)稅或者遺產(chǎn)稅來(lái)改變收入再次分配，收入和財(cái)富分配不均的情況加劇，再加上經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)期保持較高速度導(dǎo)致一部分人積累了巨額財(cái)富，房地產(chǎn)作為“價(jià)值儲(chǔ)藏”的工具需求長(zhǎng)期存在。微觀來(lái)看，由于國(guó)內(nèi)持有房產(chǎn)的成本很低，還能收取租金，一線城市房地產(chǎn)的交易活躍保證了房地產(chǎn)的流動(dòng)性，因此作為價(jià)值儲(chǔ)藏工具是非常合適的。

　　貨幣貶值過(guò)程中，房地產(chǎn)可以作為對(duì)沖貨幣貶值的宏觀工具，原因很簡(jiǎn)單：本幣貶值，可以有兩種途徑來(lái)對(duì)沖，一是增加外幣資產(chǎn)，二是增加本幣負(fù)債，投資房地產(chǎn)又是國(guó)內(nèi)少有的可以“加杠桿”增加本幣負(fù)債的工具，如果不考慮交易成本，某種程度上來(lái)說(shuō)，比直接增加外幣資產(chǎn)還要更為有效的對(duì)沖人民幣貶值(如果價(jià)格和租金合適，房地產(chǎn)甚至?xí)姓腃arry，這樣對(duì)沖成本更低)。