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　　市場展望及企業(yè)運營建議

　　三季度以來，政策風向突變，熱點城市陸續(xù)啟動“限購“”限貸“政策，以防市場過熱，在“抑制資產(chǎn)泡沫”大方向與“因城施策”的總基調(diào)之下，政府市場維穩(wěn)市場、維穩(wěn)房價意圖明顯。我們認為四季度走勢不容樂觀，以往三年一次的“調(diào)整魔咒”或?qū)⒂忠淮卧?017年應驗。

　　政策方面，主要關(guān)注信貸層面變化。考慮到國際環(huán)境等因素貨幣政策不會大轉(zhuǎn)向，但房地產(chǎn)行業(yè)資金將會定向收緊調(diào)控。另外，本輪調(diào)整的最終目的是控制“瘋炒“的地價、房價，一旦地價沒有明顯回落，預計接下來還會有更嚴厲的政策出臺。

　　成交下滑已成定局，絕對量將維持一到兩個季度低位。限購令的“回歸“直接削減了需求基數(shù)，限貸升級則加大購房成本，預計購房者觀望情緒將愈發(fā)濃郁，四季度成交量下滑已成定局，尤其是和去年四季度相比，大幅下滑不可避免。而從以往的市場經(jīng)驗看，一旦調(diào)控到位，接下來市場成交絕對值會保持一到兩個季度的低位。

　　短期價格不會出現(xiàn)“雪崩式”下滑，存在回落可能。成交量下滑同時，房價的“瘋漲”也會戛然而止，雖然短期內(nèi)整體價格不會出現(xiàn)“雪崩式”下滑，但近期“瘋炒”起來房價可能會出現(xiàn)一定程度的回調(diào)。但在“去庫存”大方針下，大部分三四線城市仍會保持寬松，部分長三角、珠三角的三四線城市還會迎來需求外溢的機會。

　　地價或?qū)⒗硇曰卣{(diào)，土地市場呈現(xiàn)“量升價跌”。自二季度蘇州出臺“土地限價令”之后，熱點城市陸續(xù)對土地方面做出過調(diào)控，考慮到政府控制地價的決心，未來“地王熱度”將有所降溫，地價理性的回調(diào)為大概率事件。另外，多數(shù)熱點一、二線城市均表示將在四季度增加土地供應，因此，成交規(guī)模將有所回升。

　　在此背景下，我們建議房企最好以靜制動，以積極的心態(tài)，持防守的策略。在銷售節(jié)奏的把控上，要因城施策，在政策還未收緊的城市可加快推量，快銷變現(xiàn)為王;在定價方面，需謹慎合理，基于今年不少房企拿了地王，已進入銷售階段需合理定價，切勿過多對市場抱有太大希望，多在產(chǎn)品上找溢價空間;在拿地策略上，應盡量少拿地王，避免未來增加潛在的去化風險。