實際上，不僅僅是銀行貸款、公司債等渠道，房企的杠桿融資已經(jīng)延伸至前端的拿地環(huán)節(jié)和土地出讓金首付環(huán)節(jié)。

　　“房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到開發(fā)的過程中存在著多個杠桿融資的窗口，我們觀察到越來越多的房企在拿地環(huán)節(jié)就已經(jīng)開始引入杠桿資金，尤其是在主流城市地王中并不鮮見，我們認(rèn)為這種模式在一定程度上進(jìn)一步減少了房企自有資金的投入，未來市場調(diào)整周期中會存在放大風(fēng)險的可能。”中信建投證券研究發(fā)展部房地產(chǎn)行業(yè)研究團(tuán)隊近日注意到，部分企業(yè)在土地競拍環(huán)節(jié)引入夾層融資，一般模式為：基金和房地產(chǎn)企業(yè)共同成立競拍主體SPV，其中基金占據(jù)絕對控制權(quán)，基金以委托貸款的方式提供資金，資金來源中優(yōu)先級包括資管計劃、信托計劃、有限合伙等綜合形式。

　　此外，購房尾款、物業(yè)費等ABS融資創(chuàng)新、非標(biāo)債權(quán)融資和民間借貸等也在本輪房價上漲周期成為一些房企融資的手段——部分杠桿配資蘊含著巨大的風(fēng)險。

　　拿下上海顧村地塊的信達(dá)地產(chǎn)（下稱“信達(dá)”)，今年年中就曾引發(fā)媒體集中關(guān)注。2015年7月至2016年6月的一年中，信達(dá)先后在全國各地高調(diào)奪得9幅地塊，合計涉及資金超過350億元，其中超過一半刷新了價格紀(jì)錄，其中，顧村地塊總價58.1億元，樓面價3.7萬元/平方米，溢價率罕見地超過了300%。與之形成對比的是，該公司2015年全年的合同銷售才105.2 億元。財報顯示，從2011年至2015年，信達(dá)地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額一直為負(fù)，分別約為-1.76億元、-22.25億元、-32.05億元、-58.32億元和-43.46億元。其2015年資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)83.24%，突破了國企80%的紅線。

　　“如果面臨市場調(diào)整，房企面臨違約風(fēng)險，相關(guān)杠桿基金有權(quán)競得土地，并有處置權(quán)。今年我們跟蹤的部分土地成交背后首付款放杠桿的情況并不是個例，由于在參與拍地環(huán)節(jié)企業(yè)實際投入的資金比例較少，在此輪地王潮背景下面臨的風(fēng)險更大。”中信建投房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師陳慎如是認(rèn)為。

　　但張大偉表示，未來三年，如果這些地王周圍房價上漲不超過100%，這些地王都將面臨巨大的資金壓力與入市難度。

　　染：無處安身的剛需

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2016年上半年50個代表城市住宅月均成交約3570萬平方米，同比增長近四成，絕對量為歷史同期最高水平，其中3月創(chuàng)單月歷史新高；從各級城市來看，上半年同比均增長，二線城市成交同比增幅最高;十大城市二手住宅累計成交77.59萬套，同比增長42.5%。庫存與去化方面，受益于成交快速增長，20個代表城市可售面積約12800萬平方米，同比下降25.3%，絕對量處近兩年最低水平，庫存消化時間縮短至7.7個月。

　　以上海為例，2016年8月，上海市商品房成交均價為34899元/平方米，環(huán)比上漲12.67%，同比上漲了31.22%。商品住宅成交均價為42384元/平方米，環(huán)比上漲13.04%，同比上漲了40.18%。