10月17日晚間，美好集團（000667.SZ）宣布擬定增募資19億元，投入旗下的房地產項目開發之中。這是此輪房地產調控之后，首例上市房企推出的再融資方案。
事實上，此版再融資方案可看作是此前美好集團擬配股籌資30億元的替代方案。據了解，配股方案于今年年初提出，募資投向除了房地產項目外，還包括償還銀行貸款。7月份，證監會窗口指導，房地產企業再融資募集資金不得用于補充流動資金或償還銀行貸款，9月份，該配股方案宣布終止。
“除了不得用于補流和還貸款，目前房企再融資政策相對正常，未見限制。”10月18日，華南一家上市房企董秘告訴記者。
即便如此，美好集團一內部人士對記者表示，“雖然目前并未有明確限制，但政策面的風險很難說，可能一夜之間就收緊。”
另外一方面，值得注意的是，今年以來，美好集團以債務重組的方式從中國信達資產管理股份有限公司（下稱“信達資產”）、中國華融資產管理股份有限公司（下稱“華融資產”）處合計融資33.5億元。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，在包括公司債等政策收緊后，此種融資方式今年以來有所增加，而對資產管理公司來說，也意味著新業務機會的到來。
定增輸血地產項目
根據定增方案，美好集團擬向包括實際控制人劉道明在內的不超過10名特定投資者非公開發行不超過5.1億股，其中劉道明承諾認購非公開發行股份總數的10%。發行價格不低于3.68元/股，擬募資總額不超過19億元。
募集資金將投入三個項目，其中武漢名流印象項目（NK7地塊）擬投入13.1億元，武漢名流公館項目（NK6地塊）擬投入1.97億元，西安曲江項目一期擬投入3.93億元。
美好集團2016年半年報顯示，名流印象（NK7地塊）項目規劃建筑面積47.55萬平方米，已完工建筑面積為0。預計總投資金額為37.55億元，實際投資金額為11.45億元，尚面臨26億元的資金缺口。西安曲江項目規劃建筑面積36.16萬平方米，已完工建筑面積0平方米，預計總投資金額為26.84億元，實際投資4.85億元，面臨22億元資金缺口。
“通過定增募集資金，公司資金實力將大幅提升，為開發房地產項目提供有力資金保障。”在定增方案中，美好集團表示。
而與此前的配股方案相比，除了償還銀行貸款項目被砍掉外，投向具體房地產項目的資金也有所縮減。
在配股方案中，美好集團曾擬募集資金不超過30億元，其中11億元用于償還銀行貸款。15.6億元用于武漢名流印象項目（NK7地塊），另外3億元用于武漢名流世家項目（K2地塊）中。
“當時是綜合政策面和市場面的因素，也有中介機構建議，公司終止了配股募資方案，重新提出了定增方案。”前述美好集團內部人士告訴記者。
對于該定增方案的命運，該人士表達了一定擔憂。其表示，政策風險在房地產行業一直如影隨形，盡管目前再融資政策尚未明確收緊，但很難預料未來是否會變化。
債務重組融資
值得注意的是，在房企融資受限的背景下，資產管理公司似乎迎來了新的機遇。
在發布定增計劃的一周前，美好集團一則向信達資產融資的公告引人注目。根據該公告，美好集團與控股子公司武漢名流公館置業有限公司（下稱“公館置業”）、名流置業（4.180, 0.18, 4.50%）武漢江北有限公司（下稱“武漢江北”）、名流置業武漢有限公司（下稱“武漢置業”）以內部往來款債務重組的方式，向信達資產合計融資20億元，還款寬限期24個月，還款寬限補償金年率為7.8%。
根據《債權收購協議》，由信達資產收購公館置業、武漢江北、武漢置業對美好集團的債權分別為5億元、3億元、12億元。同時，美好集團以旗下的房地產資產抵押或質押。
今年4月份，美好集團還曾將武漢江北與武漢南部新城投資有限公司（下稱“南部新城”）、武漢置業的內部往來債務進行重組，向信達資產融資9億元，還款寬限期24個月，還款寬限補償金年率為9.3%。
其中，南部新城和武漢置業分別將其對武漢江北的4億元、5億元債權轉讓給信達資產，獲得回款。
更在此之前，美好集團還將其對東莞名流置業有限公司的4.5億元債權轉讓給了華融資產。
值得注意的是，美好集團定增方案中的武漢名流印象項目（NK7地塊）、武漢名流公館項目（NK6地塊），項目實施主體均為武漢置業。而在兩次對信達資產的債務重組融資中，武漢置業共計獲得資金17億元。
業內人士指出，近年來，信達資產深度參與房地產行業，除了旗下的上市房企信達地產（7.420, -0.10, -1.33%）（600657.SH）外，還參與了眾多房地產不良資產的重整。信達資產與美好集團的合作是否與其在房地產市場的布局有關？前述美好集團內部人士表示，“目前很多房企都在以債務重組的方式向資產管理公司融資，是純粹的融資行為，不存在不良資產的問題，與信達資產在房地產行業的布局也無關。”
嚴躍進認為，對信達資產來說，其看到了政策調整下新的市場需求，此類融資計劃意味著新業務機會的到來，即尋找部分資金短暫困難的企業項目，積極做投資或借貸。
“一定程度也與其對于不良資產的關注有關，在融資方面會更有針對性，與特定客戶達成協議。”其補充說。
