中國房地產市場在經歷“一放就瘋”之后，進入“一收就死”的新階段。未來3年，可能都是盤整期。
眼看他起高樓，眼看他樓塌了。國慶節，已然成了國慶“劫”。
由于20城樓市調控政策的狂轟濫炸，一夜之間，樓市氣氛驟然冰凍，成交量出現斷崖式下滑。業內認為，中國房地產市場在經歷“一放就瘋”之后，進入“一收就死”的新階段。未來3年，可能都是盤整期。
過去一年，中國火熱的房地產市場令人側目，而此次調控政策密集出臺，能否令高企的房價降溫也讓人拭目以待。
哀鴻遍野！樓市成交呈斷崖式下跌
國慶黃金周前后，20座城市的限購令密集出臺，直接影響了購房者的預期。多地房地產市場哀鴻遍野，北京、杭州、南京等熱點城市新房成交量出現斷崖式下滑。
以下是不可思議的數據：據不完全統計，國慶節期間（10月1日-10月6日），北京樓市日成交量在291套，而在之前的6天（9月25日-9月30日），北京樓市日成交量達到1066套，不足之前成交量的3成。
而創下中國樓市上漲之最的深圳樓市，單日成交量甚至達到可憐的個位數。10月1日，深圳樓市成交數據還在246套，10月2日數據降到12套，到10月3日，成交套數僅有8套。
在此輪房價上漲中，拔得頭籌的二線城市，也從盛夏直接跌入寒冬。數據顯示，國慶節期間（10月1日-10月6日），南京樓市平均每天成交量在138套，而在國慶節前6天（9月25日-9月30日），這個數據則達到744套，也就是說新政后的成交量不足調控前的2成。值得一提的是，其中10月3日和4日的成交量分別僅有29套，創下近年來的最低記錄。
杭州樓市同樣在劫難逃。據統計，國慶節前6天（9月25日-9月30日），杭州樓市平均日成交量在1374套，國慶節期間（10月1日-10月6日），杭州樓市日成交量快速下滑到494套，成交量僅有之前的3成多。
業內人士認為，國慶節期間，20座城市接連出臺樓市調控新政，限購、限貸政策不斷加碼，足以見這個“十一”是樓市瘋狂的終結篇，一個長假澆滅了大家炒房的熱情。
業內人士認為，國慶節期間，20座城市接連出臺樓市調控新政，限購、限貸政策不斷加碼，足以見這個“十一”是樓市瘋狂的終結篇，一個長假澆滅了大家炒房的熱情。
中原地產首席分析師張大偉認為，這一輪收緊政策，雖然看似一城一策，但如此密集出臺，充分證明這一輪政策并非地方主動出臺，而是在高層施壓下的集體舉動。
從政策內容看，除了北京、深圳、合肥、蘇州等少數幾個城市外，其他城市政策力度遠不如2014年“930”政策的執行力度，但這一輪調控讓市場懼怕原因在于房價漲幅太快太集中，而且是杠桿利用最過度的一次上漲。在這種情況下，一旦市場風吹草動，就會放棄部分利潤離場。
退單、違約……樓市已在顛覆
就像在鬧著玩。一周前，大家都還在抱怨購房難，甚至杭州出現通過打麻將的勝負來決定誰能買房的案例。一周后，已然顛覆。
業內表示，由于限購限貸的升級，購房門檻提高，讓買盤一下子降低了9成，這相當于股市的一次熔斷，頂部不放量甚至縮量，讓買盤和賣盤無法撮合成交，樓市風險或被延后。
而這或將帶來一次集中的違約潮。顯而易見的是，調控的加碼，令一些投資客眾多的樓盤發生了退籌、退定的現象。
有開發商在朋友圈感慨，階段性戲劇又上演了。以前是各種打電話咨詢怎么才能買到房，現在都在咨詢怎么毀約不買房。
因受新政影響，購房首付比例調整，不少購房者由于買不起房，不得不面臨解約。在限購政策執行日前后，多家樓盤置業顧問接到客戶電話，要求退錢。
而中介公司也上演了一場生死時速。在樓市升級版調控政策執行之前，經紀人們爭分奪秒，辦理網簽手續。有的忙著趕在零點之前上傳單子，有的因為手頭客戶的貸款問題，忙著辦理退單。而二手房的市場糾紛則開始增多，且由原先的房東毀約糾紛，戲劇性地轉變為購房者要毀約而房東不答應。
而中介公司也上演了一場生死時速。在樓市升級版調控政策執行之前，經紀人們爭分奪秒，辦理網簽手續。有的忙著趕在零點之前上傳單子，有的因為手頭客戶的貸款問題，忙著辦理退單。而二手房的市場糾紛則開始增多，且由原先的房東毀約糾紛，戲劇性地轉變為購房者要毀約而房東不答應。
IMF亞太部總裁Changyong Rhee認為，中國一線城市房價暴漲的態勢是不可持續的，政府部門應采取謹慎的行政措施控制當前房價，建議中國推出房產稅，同時密切關注信貸擴張問題。
房價要開始下跌了？
眼看著樓市起風，最終又回到大家最關注的話題：房價是否要開始下跌了？
政經學者雷思海表示，房價近期已經傳遞出見頂的信號：那就是居民消費能力的萎縮。CPI連續4個月下滑，反應的是通縮的威脅，而這個通縮，則由房價壓縮居民消費所導致。一旦CPI出現下降通道，也就是我們所說的通縮威脅來臨，那么房價的上漲空間，也就差不多到頭了。
近5年來的中國房價漲速與CPI之間的對應關系
藍色線條為CPI，黑色虛線為房價增幅
2012年之后，房價的大幅度上漲，都是在CPI的爬升階段（上圖紅色箭頭區間）。 而房價增幅的下滑，則是在CPI下降階段（上圖藍色箭頭區間）。也就是說，在此次熱點城市主動降杠桿之前，房價自然頂部已經來臨，即使有一線城市的少數拉高行為，但大勢已去。
方正宏觀首席經濟學家任澤平認為，房地產小周期趨于結束，這一輪房價上漲接近尾聲。這輪房價上漲是在經濟下行周期下啟動的，主要是貨幣金融現象，受益于政策牛（放松限購限貸減稅）、水牛（貨幣超發低利率）、杠桿牛（放松限貸降低首付比），現在這三頭牛都走了：政策收緊、貨幣中性、降低杠桿。過去平均而言，一輪房價小周期上漲18個月，這一輪需求釋放周期也基本接近尾聲。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從房地產市場趨勢來看，本輪調控政策在今年10月初集中發布，北京、深圳、蘇州、南京、廈門、合肥等城市較為嚴厲，市場率先調整極有可能會從上述城市開始。預計上述熱點城市會率先出現個案大幅降價現象，市場也將普遍進入降價的周期，投資客退場，核心城市周邊的城市也會出現降溫。
這個過程可能會一直延續到2018年上半年。
南京樓市主編李子墨認為，房地產被玩壞了，未來3年，可能都是盤整期。重點城市房價短時間內不會整體下跌，但也不可能再怎么漲了，半年后不排除有降價促銷的可能，既然失去財富效應，也不能再大肆來玩了。
A股估值受益地產資金擠出
值得一提的是，此次樓市轉向，不乏大佬集體唱空，而資本則提前溜出市場。據不完全統計，今年以來共有76家上市公司組團賣房，有些是為保業績，有些則為保殼，買房或是買股又一次成為大街小巷熱議的話題。
國慶黃金周期間，有私募人士在微信圈表示，樓市資金開始轉戰A股了。在近期發行的私募產品中，有不少認購者是從樓市撤下來的投資者。此外，據中國結算公司數據顯示，8月份持股超1億元的超級散戶已開始悄然進場，相較于7月已經增加了174人。
而在剛剛過去的9月份，MSCI向中國股市接連示好，從推出包括MSCI中國指數在內的新指數（8698.799, 45.76, 0.53%），到高度評價深港通，MSCI對于中國股市評價頗高。市場認為，MSCI新指數的推出，可以為A股納入MSCI新興市場指數做好準備，預計A股納入MSCI只是時間問題。
近期海外知名投行高盛一改此前的空頭姿態，開始唱多A股。
據日本經濟新聞，高盛將未來一年的中國股價指數目標水平上調了約16%。
海通證券（15.910, -0.07, -0.44%）（600837，股吧）首席經濟學家李迅雷認為，一個市場在短期內要提升資產價格，流動性是關鍵，熱錢涌向哪里，哪里的資產價格就會出現上漲。今年以來，A股市場的資金在不斷流出，港股的資金在不斷流入，因此表現為A加H股的溢價縮小了18%。
華泰證券（17.950, -0.03, -0.17%）（601688，股吧）戴康認為，房地產資金擠出將使A股估值受益。在當前的低利率環境下，A股整體估值水平偏低，業績改善或業績確定性高的股票將得到資金流入。
一方面，從歷史數據來看地產限購將擠出居民資金，部分投入股市，在10到11年樓市調控密集期，A股自然人投資者中持有市值在10萬到500萬的賬戶數量明顯上升，2014下半年至今“多余貨幣”穩定環境下的股市房市波動中蹺蹺板效應也很明顯。
另一方面，在當前供給側改革與需求側管理兼顧環境下，結構性調控并未影響流動性總量水平。因此，我們認為房地產行業資金溢出對A股估值正面影響略大于對盈利的負面影響。（微信公眾號Wind資訊）
