法院庭審顯示，李衛(wèi)星在收購上述4個項目前自有資金只有4000多萬元，但他自稱有1.4億元，另外的1億元由金山義烏小商品的原業(yè)主借給他，他認(rèn)為上述資金屬于“模糊投資”。

　　不管是4000萬元，還是1.4億元，李衛(wèi)星選擇的收購方式，從一開始就注定是失敗概率極高的商業(yè)行為——替原業(yè)主承擔(dān)債務(wù)。公訴方統(tǒng)計，這些物業(yè)累計負(fù)債超過20億元，除了銀行貸款外，還有大量的民間借貸。在完成收購上述物業(yè)后，李衛(wèi)星還需要承擔(dān)股東收購款。這使他從一開始就必須考慮通過銷售回籠資金，來支付上述欠款。

　　在回答檢察官問題時，李衛(wèi)星表示，在收購中華商城等物業(yè)前，他廣泛參考江浙一帶成功的專業(yè)市場，再制訂銷售計劃后，再實施收購。

　　檢察院統(tǒng)計，通過出售部分物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，以及一次性收取20年租金的做法，李衛(wèi)星在短短一年多時間里獲取投資款總金額高達13億元。這些資金被用于歸還股東收購款、支付銀行貸款和民間借貸，支付商鋪的租金以及回購商鋪。這些商鋪的產(chǎn)權(quán)和租賃權(quán)在出售前，根本沒有得到房屋的抵押銀行同意，銷售人員也未告知很多投資者這些項目的實際負(fù)債及抵押情況。

　　承諾回報遠(yuǎn)超過平均水平

　　檢察院的證據(jù)稱，李衛(wèi)星曾對外透露，他收購爛尾樓，并不是以向社會出售、出租這些商鋪為主要目的，而是希望用這些資金償還所有債務(wù)，然后通過持有商鋪升值來獲利。

　　但對于“自有資金”只有1.4億元的李衛(wèi)星來說，通過高額回報吸引投資者的選擇，也許從一開始就是錯的。

　　上海百姓網(wǎng)上一則中華商城的廣告顯示，這一項目承諾：經(jīng)營管理公司前5年包租，1~5年內(nèi)商鋪投資回報率共計40%，第五年即可達到10%的高回報;第6~10年內(nèi)開發(fā)商承諾業(yè)主投資回報率不低于8%，在此基本回報率的基礎(chǔ)上，中華商城盈利率超出部分與業(yè)主2：8分成。十年后，客戶與經(jīng)營管理公司另行協(xié)商投資回報率，回報率將不低于前十年。

　　在11月23日的庭審中，李衛(wèi)星也承認(rèn)，其多個項目的租金回報水平在5%~10%間。

　　然而，按照目前上海商鋪的整體租金回報水平，上述回報率實現(xiàn)可能性微乎其微。此前，仲量聯(lián)行報告顯示，上海商業(yè)地產(chǎn)的租金回報目前維持在5%左右。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民昨日更進一步表示，未來幾年，上海商鋪租金回報率極大可能會一路向下。

　　事實上，在法院庭審中，公訴方舉出多項證據(jù)證明，直到案發(fā)，李衛(wèi)星也并沒有能夠迅速完成對商鋪的裝修和開業(yè)，進而通過經(jīng)營，來兌現(xiàn)對投資者的承諾。