近幾年，一向倚賴廣東省內(nèi)項(xiàng)目和海南清水灣支撐業(yè)績(jī)的雅居樂(lè)正面臨著業(yè)績(jī)來(lái)源失衡的風(fēng)險(xiǎn)。因此，盡管手頭資金不寬裕，雅居樂(lè)負(fù)債融資50億仍決心四處拿地?cái)U(kuò)張。雅居樂(lè)將新的目光投向云南旅游地產(chǎn)，希望復(fù)制海南清水灣模式，但是前途未卜。
而將目光拉回在華東的布局，雅居樂(lè)早已進(jìn)退維谷，南京、常州四幅沉重的“地王”頭冠壓得其難以喘息，上海商業(yè)地產(chǎn)涉水5年依舊悄無(wú)聲息，雅居樂(lè)在華東唯一的策略似乎就是一個(gè)字“拖”，用時(shí)間爭(zhēng)取利潤(rùn)空間。
地王開(kāi)工“假動(dòng)作”?
目前，雅居樂(lè)在華東布局了南京、上海、常州三個(gè)城市。南京作為雅居樂(lè)進(jìn)入華東的第一站，除了2009年開(kāi)盤(pán)的雅居樂(lè)花園已售罄外，其余兩個(gè)項(xiàng)目一直爭(zhēng)議不斷。
2010年10月29日，南京長(zhǎng)江隧道口的G40、G41地塊拍賣(mài)會(huì)上，世紀(jì)金源、雅居樂(lè)、萬(wàn)科、仁恒、保利等大牌悉數(shù)到場(chǎng)，經(jīng)過(guò)史上最長(zhǎng)的350輪競(jìng)拍，G40被雅居樂(lè)以21.05億元拿下，樓面價(jià)7411元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)538%。當(dāng)業(yè)內(nèi)尚在驚嘆江北天價(jià)地王誕生的時(shí)候，雅居樂(lè)再度“發(fā)威”，又以36.6億元天價(jià)拿下G41地塊，樓面價(jià)7813元/平方米，溢價(jià)率達(dá)572%，勇挫當(dāng)時(shí)最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手世紀(jì)金源。
去年底，該項(xiàng)目的退地傳聞不斷。此后，有關(guān)部門(mén)做出妥協(xié)，在容積率悄然調(diào)整后，雅居樂(lè)江北“地王”項(xiàng)目終于在今年2月8日正式開(kāi)工。
開(kāi)工后不久，南京業(yè)內(nèi)人士就曾向時(shí)代周報(bào)記者爆料，雅居樂(lè)“地王”開(kāi)工是“假動(dòng)作”，“按說(shuō)規(guī)劃調(diào)整了，打完樁，蓋起來(lái)很快的，正常是10-12個(gè)月就可以開(kāi)盤(pán)，快的話8個(gè)月就夠了。這個(gè)項(xiàng)目肯定動(dòng)不了這么快，但是地王又備受矚目，不能囤著，所以就打樁先做做樣子。據(jù)說(shuō)現(xiàn)場(chǎng)基本就像擺設(shè)一樣。”
按照7月1日起正式實(shí)施的國(guó)土資源部新修訂通過(guò)的《閑置土地處置辦法》規(guī)定：“已動(dòng)工開(kāi)發(fā)但開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)用地總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%，中止開(kāi)發(fā)建設(shè)滿一年的國(guó)有建設(shè)用地，也可以認(rèn)定為閑置土地。”
7月16日，時(shí)代周報(bào)記者實(shí)地探訪該項(xiàng)目時(shí)發(fā)現(xiàn)，可以望見(jiàn)的地塊上滿眼是綠油油的雜草，現(xiàn)場(chǎng)的園林工人介紹，“這兩邊荒著沒(méi)建的都是二期，遠(yuǎn)處角落里有塔吊的是一期，正在施工。”
順著園林工人指的方向，時(shí)代周報(bào)記者來(lái)到正在施工的一期工地，現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)的工人寥寥，恰逢施工方一負(fù)責(zé)人在場(chǎng)，“一期先建10棟，現(xiàn)在樁打好了，樁基還沒(méi)弄呢，出地面還要幾個(gè)月。”
但雅居樂(lè)給時(shí)代周報(bào)的回復(fù)稱，“南京浦口地塊總建筑面積約85萬(wàn)平方米，年內(nèi)動(dòng)工面積超過(guò)30萬(wàn)平方米，已超過(guò)應(yīng)開(kāi)工面積的1/3。”
上海同策南京公司總經(jīng)理劉思陵向時(shí)代周報(bào)記者表示，“當(dāng)時(shí)樓面價(jià)7000多元/平方米，合理售價(jià)應(yīng)該在17000-18000元/平方米，目前周邊在售的項(xiàng)目中鐵江佑鉑庭、中海萬(wàn)錦熙岸等均價(jià)在8000-10000元/平方米之間。即便是容積率調(diào)整，樓面價(jià)可能降至每平方米五六千元，售價(jià)頂多下調(diào)一兩千元。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，即便下半年運(yùn)行良好，周邊售價(jià)維持在1萬(wàn)元/平方米，明年這個(gè)區(qū)域復(fù)合增長(zhǎng)率保持在20%就不錯(cuò)了，售價(jià)在1萬(wàn)-1.1萬(wàn)元/平方米。雅居樂(lè)這個(gè)項(xiàng)目售價(jià)不可能低于15000元/平方米，比周邊溢價(jià)要高40%-50%。無(wú)論是哪家開(kāi)發(fā)商或超級(jí)大品牌，如果超出50%溢價(jià)率基本不現(xiàn)實(shí)。這個(gè)項(xiàng)目即便明年上市，時(shí)機(jī)也不合理，應(yīng)該會(huì)推遲上市，開(kāi)發(fā)速度肯定會(huì)比較緩慢。”
動(dòng)工之時(shí)，雅居樂(lè)曾對(duì)外宣稱，該項(xiàng)目將于明年中上市，產(chǎn)品為高端精裝大戶型?，F(xiàn)場(chǎng)的施工負(fù)責(zé)人稱，“現(xiàn)在雅居樂(lè)還沒(méi)定是否精裝修，要看到時(shí)市場(chǎng)的情況。”
用時(shí)間換空間
與此同時(shí)，雅居樂(lè)位于南京江寧區(qū)另一“地王”項(xiàng)目也面臨著尷尬的境地。2010年2月9日，來(lái)自江寧機(jī)場(chǎng)高速以東的NO.2010G01地塊吸引了9家知名開(kāi)發(fā)商舉牌競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)51輪激烈爭(zhēng)奪，雅居樂(lè)以10.05億元拿下這幅住宅用地，樓面地價(jià)為4407元/平方米，成為當(dāng)時(shí)江寧的“新地王”。
該豪宅項(xiàng)目命名為藏龍御景，2010年底動(dòng)工，原本計(jì)劃2011年底開(kāi)盤(pán)，但一拖再拖，預(yù)計(jì)今年8月下旬開(kāi)盤(pán)。公開(kāi)資料顯示，該盤(pán)以中大戶型為主，面積在130-400平方米不等。
南京多位業(yè)內(nèi)人士均向時(shí)代周報(bào)記者表示不看好此項(xiàng)目。一位業(yè)內(nèi)人士稱，“江寧本身以剛需為主，藏龍御景周邊有綠城合作建房的項(xiàng)目綠城水晶藍(lán)灣，去年以均價(jià)25800元/平方米入市，定位太高，銷(xiāo)售情況不理想，今年仍然賣(mài)得不好。雅居樂(lè)中高端的定位接下來(lái)面臨跟綠城水晶藍(lán)灣一樣的問(wèn)題，限購(gòu)限貸，又都是大戶型，今年不知道賣(mài)給誰(shuí)。”
“華潤(rùn)悅府在河西，是南京最為熱點(diǎn)的板塊，又在萬(wàn)達(dá)商圈里，也是大平層項(xiàng)目，5000元/平方米精裝修標(biāo)準(zhǔn)，目前售價(jià)25000元/平方米，去化非常緩慢。從去年12月份開(kāi)盤(pán)，目前實(shí)際認(rèn)購(gòu)套數(shù)不足500套，網(wǎng)上簽約套數(shù)不足80套。光是地段上藏龍御景就完全沒(méi)法比。雅居樂(lè)江寧、江北兩個(gè)項(xiàng)目拿地、定位都過(guò)于劍走偏鋒了，所以現(xiàn)在比較困難，只能用時(shí)間換空間，慢慢等。”劉思陵說(shuō)。
無(wú)獨(dú)有偶，2009年11月，雅居樂(lè)斥資9.4億元拿下的常州新北區(qū)泰山路106號(hào)“地王”項(xiàng)目至今已有兩年八個(gè)月，仍沒(méi)有動(dòng)工，周邊比雅居樂(lè)晚拿地的項(xiàng)目均已開(kāi)工。
雅居樂(lè)此前向媒體的解釋是，該地塊在2011年12月底才移交給雅居樂(lè)，項(xiàng)目至今沒(méi)有動(dòng)工的原因在于交地時(shí)間太遲。而常州新北區(qū)國(guó)土資源局則認(rèn)為，按照當(dāng)時(shí)的土地出讓須知，該地塊于2011年12月30日移交給雅居樂(lè)，土地掛牌出讓時(shí)開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該清楚什么時(shí)候能拿地開(kāi)發(fā)。
按照國(guó)土資源部相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在競(jìng)拍成功后，就應(yīng)該對(duì)土地具有使用權(quán)。因此，常州的“地王”項(xiàng)目被當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為有囤地嫌疑。
商業(yè)廣場(chǎng)5年未開(kāi)業(yè)
坐落于上海市黃浦區(qū)西藏中路14號(hào)街坊的上海雅居樂(lè)國(guó)際廣場(chǎng)，地處號(hào)稱“中華商業(yè)第一街”的南京路步行街西北面，緊靠第一百貨及新世界購(gòu)物中心，其中的雅居樂(lè)萬(wàn)豪酒店已于去年開(kāi)業(yè)。7月19日，上海雅居樂(lè)國(guó)際廣場(chǎng)悄無(wú)聲息地試營(yíng)業(yè)了。
開(kāi)業(yè)當(dāng)天，時(shí)代周報(bào)記者在四層的商場(chǎng)里發(fā)現(xiàn)，每層已經(jīng)入駐的店鋪以餐飲為主，珠寶、鐘表、服飾等店鋪大多未開(kāi)業(yè)，已開(kāi)業(yè)的基本沒(méi)有知名國(guó)際品牌。據(jù)雅居樂(lè)國(guó)際廣場(chǎng)的客服人員介紹，“目前入駐率大約30%，今天是試營(yíng)業(yè)，裝修好的先開(kāi)業(yè)了，還不到30%。所有商鋪入駐滿，正式開(kāi)業(yè)大概要到9月份。目前確定下來(lái)的招租率沒(méi)有超過(guò)50%。”而雅居樂(lè)給時(shí)代周報(bào)的官方回復(fù)稱，目前招租率已達(dá)八成以上，正式開(kāi)業(yè)日期需根據(jù)各店鋪的裝修進(jìn)度而定，預(yù)計(jì)今年第三季度可正式開(kāi)業(yè)。
事實(shí)上，這是雅居樂(lè)在上海的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，也是繼佛山西樵大都會(huì)廣場(chǎng)后第二個(gè)營(yíng)業(yè)的超大規(guī)模綜合體項(xiàng)目。其前身是由浙江開(kāi)發(fā)商金昌房地產(chǎn)集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)的金昌摩爾大廈，2005年5月開(kāi)始動(dòng)工興建，但項(xiàng)目進(jìn)展并不順利，到2006年中期，由于項(xiàng)目投資方資金陷入困境，完成地基后的金昌摩爾大廈施工進(jìn)度緩慢，一度陷入停工狀態(tài)，此后項(xiàng)目不時(shí)傳出轉(zhuǎn)讓消息。
2007年3月，金昌摩爾大廈被雅居樂(lè)以17.53億元的價(jià)格收入囊中，并意圖將其打造成為一個(gè)“高品位、中價(jià)位、配套齊”的生活購(gòu)物中心。雅居樂(lè)在通函中介紹，該項(xiàng)目總面積114358平方米，是集超五星級(jí)酒店、辦公、商鋪于一身的綜合型物業(yè)，酒店及寫(xiě)字樓面積約5.72萬(wàn)平方米，商業(yè)面積約3.25萬(wàn)平方米。
完成收購(gòu)之后，雅居樂(lè)地產(chǎn)主席陳卓林曾表示，收購(gòu)該項(xiàng)目，屬于“價(jià)格合理、升值潛力巨大”，預(yù)計(jì)建成之后將可獲得樂(lè)觀固定收益，同時(shí)也標(biāo)志著集團(tuán)進(jìn)軍上海房地產(chǎn)市場(chǎng)邁出重要一步。
根據(jù)雅居樂(lè)后來(lái)的核算，上述項(xiàng)目收購(gòu)樓面價(jià)為15000元/平方米左右，但商業(yè)項(xiàng)目50年的土地使用期，已被耗費(fèi)多年。根據(jù)資料顯示，上海雅居樂(lè)國(guó)際廣場(chǎng)的土地使用年限為1999年11月13日至2049年11月12日。
由于項(xiàng)目已被擱置多年，因此在剛完成收購(gòu)后，雅居樂(lè)曾一度加速開(kāi)發(fā)，2009年5月5日，雅居樂(lè)在天工網(wǎng)的工程招標(biāo)信息顯示，竣工時(shí)間應(yīng)為2009年6月1日。而2008年雅居樂(lè)年報(bào)顯示，該廣場(chǎng)將于2010年二季度竣工。2011年的年報(bào)顯示，上海雅居樂(lè)國(guó)際廣場(chǎng)正在招商中。
截至發(fā)稿前，雅居樂(lè)方面并未解釋為何這一項(xiàng)目拖了5年仍未正式開(kāi)業(yè)。
上海乘星行行銷(xiāo)服務(wù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李驍分析稱，“南京東路商圈已比較成熟，越是成熟的商圈定位越難。如果大家定位雷同沒(méi)辦法競(jìng)爭(zhēng)，而做差異化互補(bǔ)又很難，所以雅居樂(lè)國(guó)際廣場(chǎng)本身定位就面臨尷尬。很多知名品牌在附近已經(jīng)有店了，重復(fù)布點(diǎn)對(duì)大品牌就沒(méi)那么重要了，所以導(dǎo)致其招商困難。餐飲相對(duì)比較好招商，其他的比較難。”
正略鈞策合伙人陳晉也指出，由于雅居樂(lè)一線城市土地儲(chǔ)備比重不大，只占其總量的16%左右。從集團(tuán)層面看，周轉(zhuǎn)壓力相對(duì)較小，因此如何最大化項(xiàng)目利潤(rùn)將成為其開(kāi)發(fā)的主導(dǎo)思路。
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