今年以來，全國房地產(chǎn)市場依然呈現(xiàn)出冰火兩重天的景象，一線城市的房地產(chǎn)已足以用瘋狂來形容，而三四線城市卻要靠寬松政策幫助去庫存，并且依然“春寒料峭”。央行副行長潘功勝表示，當前我國房地產(chǎn)市場基本特征是總量過剩、區(qū)域分化。因此，今年總體政策已被定調“因地施策”。
房地產(chǎn)作為民生第一大計，在16年的兩會期間被各部長多次提及與討論，如今“兩會”已經(jīng)接近尾聲，哪些信號指引著16年樓市政策的方向？
一線城市：限購+增加土地供應
年初以來，一線城市如北上深樓市火爆，隨之高漲的是房價。根據(jù)海通宏觀研究機構的估算，目前，中國一線城市房屋總價值可買下半個美國。
對于一線城市，嚴格執(zhí)行限購成為部委和地方官員口中的高頻詞。住建部部長陳政高表示，北上廣深四個城市要穩(wěn)定市場，主要采取五方面具體措施：實行嚴格限購政策；執(zhí)行嚴格的差別化稅收和信貸政策；增加土地供應面積；增加中小套型住房供應數(shù)量和保障性住房建設；打擊交易違法違規(guī)行為，正確引導輿論和預期。
此外，國土資源部部長姜大明表示，要增加土地供應面積。在談及主要措施時，姜大明表示，一是對保障性安居住房實行土地的應保盡保；二是充分發(fā)揮政府土地收儲的作用，及時增加土地供應面積；三是盤活城市閑置土地，特別是一些房企長期囤積沒有開發(fā)的土地；四是加大城市低效利用的土地再開發(fā)，支持棚戶區(qū)和城中村改造；五是堅持和完善招拍掛制度，防止異常交易推高房價。此外，姜大明直接回應道：“有些人擔心一線城市土地調控會不會出現(xiàn)逆轉，城市開發(fā)邊界會不會突破，這些肯定不會發(fā)生。”
3月7日，北京市常務副市長李士祥表示：下一步北京將嚴格執(zhí)行限購尤其是通州的限購政策，與此同時，也將從人口疏解的戰(zhàn)略出發(fā)，控制房地產(chǎn)開發(fā)投資。通過控制房地產(chǎn)的開發(fā)控制人口過載。
為了解決過熱的問題深圳拿出了很直接的措施。3月初，深圳市委書記馬興瑞表示：高房價是深圳當前難解決的大問題，但政府不可能袖手旁觀。未來，深圳將大量供應原特區(qū)外土地。馬興瑞介紹，深圳空間非常小，沒有土地之后，就提出陸、海要用好，中央和省里非常贊同深圳拓展發(fā)展空間，包括填海55平方公里，陸地整備50平方公里左右，“深圳還有100多平方公里，大家可以想象未來還有發(fā)展空間。”
據(jù)媒體報道，北京、上海、深圳這三個一線城市已經(jīng)在儲備政策，“兩會”后便可能出臺相應的調控措施，具體內容可能包括嚴格限購審核、擴大市場供應、打擊捂盤惜售、規(guī)范金融杠桿等，以抑制房價過快上漲。
三四線城市：降價+城鎮(zhèn)化
與火爆的一線城市樓市截然不同，大部分三四線城市依然面臨較大的去庫存壓力。據(jù)北京青年報消息，兩會代表委員和專家普遍認為，三四線城市遲早將走降價去庫存的路徑。
全國人大代表金碩仁認為，三四線城市中許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金成本高企，資金鏈緊繃，不排除房價會進入下行通道。全國人大代表蔡繼明蔡繼明直言，一邊是2.7億農(nóng)民工因買不起房而不能進城落戶，另一邊是大量的存量房價格高不可攀。只有改變現(xiàn)行房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則，對房地產(chǎn)市場的供給側進行結構性改革，重新塑造房地產(chǎn)價格形成機制，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場從結構到功能的根本轉變，才能使房地產(chǎn)行業(yè)擺脫長期低迷的困境。
今年的政府工作報告中指出，“今年棚戶區(qū)住房改造600萬套，提高棚改貨幣化安置比例”，“建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應范圍”。這是《政府工作報告》首次提及“租購并舉”的辦法。這意味著，我國將繼續(xù)打通存量房與保障房及租賃市場渠道，完善租賃市場，支持商品房庫存向租賃房及公租房供應轉化。
此外，政府工作報告中設立目標“到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達到60%、戶籍人口城鎮(zhèn)化率達到45%”，這或將也意味著，農(nóng)民工成為三四線城市去庫存的主力。專家預測，在需求端，中央將繼續(xù)推動首套及改善性需求釋放，鼓勵農(nóng)民工等新市民購房。
國家發(fā)改委主任徐紹史表示，化解庫存，首先要加快農(nóng)民工市民化的進度，來擴大住房的需求，同時加快城市的棚戶區(qū)改造和保障房建設等進度，貨幣化安置可以收購這些存量用房，來解決需要享受住房保障的這些居民的需要。清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認為，理論上10％的農(nóng)民工實現(xiàn)市民化，就可以有效緩解當前商品住宅市場的庫存壓力。
