3.供求關(guān)系逐步逆轉(zhuǎn)

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，1999－2013年全國住宅竣工面積為224億平方米。全國住宅竣工面積包括農(nóng)村住宅竣工和城鎮(zhèn)住宅竣工兩部分，國家統(tǒng)計(jì)局沒有給出城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村住宅構(gòu)成，但是可以根據(jù)城鎮(zhèn)住宅投資占全社會(huì)住宅投資的比重推算，城鎮(zhèn)住宅竣工面積至少在180億平方米以上。按常住城鎮(zhèn)人口計(jì)算人均住宅建筑面積24.7平方米，按戶籍人口計(jì)算約為36平方米，僅城鎮(zhèn)新建住宅面積就已經(jīng)超出全國城鎮(zhèn)人均住宅面積。

　　由此可見，我國城鎮(zhèn)人均住房面積的城鎮(zhèn)人口口徑是按常住人口計(jì)算的，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局《2013年農(nóng)民工調(diào)查報(bào)告》數(shù)據(jù)，絕大多數(shù)農(nóng)民工特別是建筑工人通常住在簡易的工棚里，而且報(bào)道城市低收入特別是年輕群體“群租”的情況也較多，這說明這些人群是沒有城鎮(zhèn)住房的。這說明我國城鎮(zhèn)住房存在結(jié)構(gòu)性過剩，進(jìn)而也可以判斷我國住房產(chǎn)權(quán)分布狀況是極不平均的，部分人群擁有的住房或面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了平均狀況。可以得出結(jié)論，在投資需求被限制的情況下，未來的購房需求主要集中在常住城鎮(zhèn)的較低收入群體，他們的購買能力不能支撐這樣高的房價(jià)水平。

　　4.城鎮(zhèn)化由規(guī)模擴(kuò)張向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)變

　　前10年，我國城鎮(zhèn)化速度平均為1.35%，在我國歷史上這樣城鎮(zhèn)化速度和跨度空前絕后，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體曾經(jīng)的城鎮(zhèn)化速度。快速城鎮(zhèn)化能夠降低房地產(chǎn)的資本化率，在租金一定的情況下抬高房價(jià)水平。部分學(xué)者估算我國已經(jīng)達(dá)到70－75%的工業(yè)化率，2014年以后我國即將進(jìn)入后工業(yè)化階段，工業(yè)化帶動(dòng)城鎮(zhèn)化的動(dòng)力已經(jīng)不復(fù)存在。

　　同時(shí)，我國就業(yè)人口增速從2005年開始快速放緩，近年來幾乎保持零增長水平，可以判斷我國城鎮(zhèn)化由規(guī)模擴(kuò)張向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)變是必然趨勢。今后的城鎮(zhèn)化主要從兩部分人口市民化入手，一部分是非戶籍常住人口，主要是農(nóng)民工及其家屬的市民化問題；另一部分是新增城鎮(zhèn)居民的市民化問題。

　　2013年我國城鎮(zhèn)非戶籍常住人口接近3億人。農(nóng)民工中在城鎮(zhèn)購房的人數(shù)占比僅為0.6%，在城市獨(dú)自租賃居住的占比為13.5%，合租居住的為19.7%，合計(jì)33.8%。其他農(nóng)民工基本居住在單位集體宿舍、單位工棚和經(jīng)營場所。這就是說明這部分人口市民化的保障居住需求十分巨大，按一半家庭需要保障住房計(jì)算，至少需要1.3億套保障住房。

　　如果10年消化這部分人口的住房保障，每年需要1300萬套。扣除城鎮(zhèn)自然增長人口，新增城鎮(zhèn)人口按80%需要住房需求計(jì)算，每年至少需要600萬套住房，其中很大一部分需要保障居住。城鎮(zhèn)化方式轉(zhuǎn)變必然帶來住房需求結(jié)構(gòu)的調(diào)整，這種調(diào)整有利于房價(jià)的合理回歸。

　　5.收入分配差距縮小

　　如果收入分配差距過大，富裕階層獲得財(cái)富容易而規(guī)模大，房價(jià)對(duì)他們來說難以形成“過濾”效應(yīng)，從而使收入分配差距成為推動(dòng)房價(jià)上漲的重要原因。同時(shí)，房地產(chǎn)是投資的重要渠道，特別是近十年來我國房價(jià)持續(xù)快速上漲，吸引了越來越多的富裕家庭資金到房地產(chǎn)市場投資，很大程度上提升了房價(jià)水平。