3.開發商更為敏感

　　住宅新開工面積自2014年初就已經大幅下降，1－2月全國住宅新開工面積為12279萬平方米，同比下降29.6%；1－5月全國住宅新開工面積為42588萬平方米，累計同比下降21.6%。對比新房銷售變化，1－2月住宅銷售面積僅下降1.2%，然后下降幅度才逐步加深，1－5月累計下降也不足10%。應該說，作為專業市場機構，房地產開發商對市場的感覺更為敏銳。

　　房地產市場調整的原因是多方面的，主要包括經濟金融增速換擋、供求關系改變、房價已經處于高位、城鎮化方式轉變以及收入分配差距縮小等都利于房價回歸理性。一些措施如限降令、公積金貸款上調、定向降準等不斷出臺，但是受貨幣條件和需求消耗的影響，我們判斷這些措施難以產生根本性轉變。

　　1.宏觀經濟金融形勢改變

　　一是經濟增速換擋。我國經濟增速出現明顯下滑，2011－2014年增速分別9.2%、7.8%、7.7%和7.6%，今年4月匯豐制造業PMI指數再次處于榮枯線以下，經濟結構升級轉型壓力不斷加大，淘汰落后或過剩產能等不良資產將會加速增加。

　　二是貨幣增速回落。2014年一季度末，我國狹義貨幣供應量M1 余額為32.8萬億元，同比增長5.4%。流通中貨幣M0余額為5.8萬億元，同比增長5.2%。第一季度現金凈回籠242億元。如果說廣義貨幣供給增速還能勉強支持當前房價的話，那么狹義的貨幣增速經已明確顯示，我國經濟活力真正在快速下降，房地產交易萎縮順理成章。

　　三是利率高位也會對高房價產生擠壓。由于稅費等原因，我國二手房的交易成本至少在10%以上，房地產開發的資金成本也至少在10%左右，總體看來房地產價格漲幅在10%以內，新投資房地產基本上無利可圖。而在今后房地產價格平均10%以上漲幅幾乎沒有可能，房價回歸是一種必然。

　　2.房價已經處于高位

　　一是相對收入房價偏高。由于近十年來房地產價格的快速上漲，當前房價收入比快速提高而達到相對高位，按人均居住面積的房屋總價與人均收入相比，絕大多數城市遠遠超過10，甚至不少城市已經超過20，即使考慮到我國居民的福利收入，房價收入比也至少在10以上，購房透支了居民若干年的支付能力，被戲稱為“把市場玩死了”。

　　二是絕對房價堪比國際大都市。北京、上海等一線城市的房價已經接近或達到香港、東京乃至倫敦、紐約的水平，長期看我國大都市的房價不可能長期高于國際大都市的水平。

　　三是房價租金比偏高。在快速城鎮化階段，房價租金比一定程度的偏高是可以理解和解釋，這是建立在未來兩者逐步趨近，終值將會相同的基礎上的。目前看，我國房價月租金比基本已經超過500，折合租金年收益率為2.4%，在某些城市租金年收益率僅為1%左右，相當于房價月租金比為1000以上。并且房價租金比偏高已經持續了很長時間，在相對房價和絕對房價均處于高位時，房價調整將成為一種趨勢。