竣工驗收問題

　　竣工驗收的基本條件

　　根據《建設工程質量管理條例》的規定，建設工程竣工驗收應當具備下列條件：

　　完成建設工程設計和合同約定的各項內容;

　　有完整的技術檔案和施工管理資料;

　　有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告;

　　有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件;

　　有施工單位簽署的工程保修書。

　　此外，建設單位應當嚴格按照國家有關檔案管理的規定，及時收集、整理建設項目各環節的文件資料，建立、健全建設項目檔案，并在建設工程竣工驗收后，及時向建設行政主管部門或者其他有關部門移交建設項目檔案。

　　關于未經竣工驗收，發包人擅自使用的情況，《解釋》第十三條有特別規定。“建設工程未經竣工驗收，發包人擅自使用后，又以使用部分質量不符合約定為由主張權利的，不予支持;但是承包人應當在建設工程的合理使用壽命內對地基基礎工程和主體結構質量承擔民事責任。”

　　發包人已經簽字確認驗收合格，能否再以質量問題提出抗辯，主張延期或不予支付工程價款?

　　發包人已組織驗收并在相關文件上簽字確認驗收合格，后又以工程質量存在瑕疵為由，拒絕支付或要求延期支付工程價款的，該主張不能成立。

　　但確因承包人施工導致地基基礎工程、工程主體結構質量不合格的，發包人仍可以拒絕支付。

　　建設工程款優先權問題

　　建設工程款優先受償權的法律淵源

　　《合同法》第二百八十六條規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”

　　《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第四條對行使優先權的期限又作了特別規定——“建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。”

　　建設工程價款優先受償權的范圍

　　建設工程價款優先受償權的范圍為建設工程的工程價款，包括承包人應當支付的工作人員報酬、材料款和用于建設工程的墊資款等。工程價款的利息不在優先受償范圍內。

　　發包人應當支付的違約金或者因為發包人違約所造成的損失，不屬于建設工程價款優先受償權的受償范圍。

　　行使優先權的“六個月”期限應該如何計算?

　　六個月期限的起算點應區分以下情況予以確定：

　　發生建設工程施工合同糾紛時工程已實際竣工的，工程實際竣工之日為六個月的起算點;

　　發生建設工程施工合同糾紛時工程未實際竣工的，約定的竣工之日為六個月的起算點;

　　約定的竣工日期早于實際停工日期的，實際停工之日為六個月的起算點。