因為我是從去年11月份從北京全家搬到廣州，我看了很多房子之后是很失望的。因為房東一旦決定把這套房子用于租賃的時候，就不會真正用心在產(chǎn)品上。他不會做設(shè)計，也不會真正配好的家具、家電。他們都是拼拼湊湊，把不同的家具放在一起，這個事情誰能做？就是這些長租公寓行業(yè)的從業(yè)者，這些機構(gòu)，會站在客戶的角度去思考產(chǎn)品，去打磨服務(wù)，做真正的社群和信息化的建設(shè)。所以我們認(rèn)為整個長租公寓的核心會帶來整個市場體驗的變化。我們以前也講，別看我們白天在城市的各種場合如何揮灑青春，激揚文字，實際上我們回到住處的時候，都很有可能很不堪。

    所以我們認(rèn)為整個長租公寓，大家都覺得他有泡沫，但是我覺得是重大的歷史機遇。不要人云亦云，要參與到行業(yè)當(dāng)中去了解真正的情況。

    金融，這些都是老數(shù)據(jù)了，行業(yè)數(shù)據(jù)是每天都在被刷新的，包括融資額，關(guān)于未來金融的布局，包括大家的估值，這個行業(yè)每一天都在發(fā)生變化，而且我相信每個城市的落地細(xì)則到今年3季度的時候，都會見分曉。

    各行各業(yè)都在參與的情況下，作為裝修裝飾的從業(yè)者，從業(yè)機構(gòu)，在轟炸機不景氣的情況下，應(yīng)該關(guān)注長租公寓領(lǐng)域，盡管今天很LOW，可能沒有那么高毛利，但是在這種情況下，各行各業(yè)都在逐步走過高毛利的時代。我們還是要擁抱，如果不擁抱，可能會帶來我們對歷史機會的錯失。

    樂乎城市青年社區(qū)，為什么要在這里分享？我們也是行業(yè)的服務(wù)機構(gòu)，我是2007年從北京大學(xué)畢業(yè)之后當(dāng)了二房東，整整六七年都在做二房東的生意，城中村、地下室等等都干過。到2013年9月，完全是因為租賃市場太好了，當(dāng)時在北京有一句話，叫做：沒有租不出去的房子，只有租不出去的價格。

    所以我們2013年9月在亞運村做了第一個所謂的白領(lǐng)公寓，沒有這么多政策的加持，沒有這么多資金的助推。只是因為對這個行業(yè)的感覺，覺得租賃人群的生活太苦了，因為產(chǎn)品不行，服務(wù)不行，談不上服務(wù)，沒有把租客當(dāng)成客戶。租客在北京就是二等公民，整個交易流程及其的不透明，黑中介，房東各種的頤指氣使，我們就想有沒有可能通過標(biāo)準(zhǔn)化的方式，通過機構(gòu)化的方式，通過連鎖化的方式把這個產(chǎn)業(yè)進(jìn)行升級？

    那個時候第一個項目大概是2400平米，76間房，當(dāng)時投了410萬裝修，每間房是4.17萬?？赡芤彩切袠I(yè)里面比較早的從業(yè)者，那個時候我們就是二房東，包租模式。也就是現(xiàn)在很多數(shù)得出來的品牌的模式，把房子租下來，裝修完再租出去。但是確實對零起點的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊來說，這樣的包租模式還是很重。我們到2014年做完亞運村項目，很快實現(xiàn)了滿租，將近租價4400多，就去尋找風(fēng)投的關(guān)注，但是風(fēng)投不愿意投我們。他覺得這個模式特別傳統(tǒng)，而且很重。風(fēng)投給你投幾千萬，可能很快就沒了。

    我們就做了第二個項目，因為沒人投，我們就自己干。第二個項目投了1700萬，可能在今天看來，在行業(yè)里面什么都不算。但是對零起點的創(chuàng)業(yè)者來說，那是很重的模式。所以我們到2015年8月拿到天使投資的時候是非常果斷的做了輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，我們成了行業(yè)的代言商。理解起來就很像酒店管理公司，比如說鉑濤、華助住酒店管理公司。也就是說我們自己不在項目層面做投入，而是去給項目的投資方輸出我們的行業(yè)研判能力、設(shè)計能力、工程管理能力、運營能力、社區(qū)能力及信息化能力。所以我們成了行業(yè)在今天看來很有識別性的一家公司，就是我們是輕資產(chǎn)運營服務(wù)的第一品牌，我們大概現(xiàn)在在全國有80個項目，從去年11月份走向全國，在10個城市開展業(yè)務(wù)，現(xiàn)在每個月大概增加10個項目。

    當(dāng)然我們都不是投資者，我們背后有6只私募基金跟著我們在全國跑。而且在這個過程中，也有很多的房地產(chǎn)機構(gòu)和一些園區(qū)運營商，包括政府平臺尋求我們的運營支持。比如說現(xiàn)在在武漢在做一個120萬平米的大型的租賃項目的咨詢業(yè)務(wù)。所以我們把自己定位為輕資產(chǎn)托管運營品牌，我們剛剛做完B輪過億元的融資，也是幾家頂級機構(gòu)。

    我們和其他的長租公寓有一些區(qū)別，我們從一開始就是合作的思路，因為僅靠我們一家機構(gòu)，比如說我是萬科，可能有很多的政府資源，可能有很多的專業(yè)能力，有人才資源，但是我們認(rèn)為整個行業(yè)賽道足夠?qū)捄蜕畹那闆r下，靠一家或者是幾家機構(gòu)的資源是不夠的，我們是要建構(gòu)一個驅(qū)動全行業(yè)的能力。就好象今天我們找裝修合作方，設(shè)計合作方一樣，因為我們要把這些機構(gòu)綁在我們身上，我們可能才會把自己變得更加強大。包括有大量的基金跟著我們跑，現(xiàn)在每一年投出去的項目，去年可能是20億，今年可能是五六十億。

    我們有什么優(yōu)勢？

    有金融優(yōu)勢，當(dāng)然這不是我們的，但是我們整合進(jìn)來的。因為我們以運營能力為依托，很多金融機構(gòu)都愿意跟著我們跑，在全國收這樣的資產(chǎn)。甚至土地的投資機會，開發(fā)機會。

    運營服務(wù)優(yōu)勢，這是我們的核心優(yōu)勢。因為我們做了3萬間房之后，分布在不同的城市，不同的項目上，所以我們有全套的SOP的流程，通過信息化的方式固化下來。包括精細(xì)化的收益管理的模型，獲得了很多甲方的認(rèn)可。昨天是有三個項目開業(yè)，就是和北京昌平區(qū)政府合作的，我們獲得了政府平臺機構(gòu)的認(rèn)可，他們整個集團(tuán)的訴求是資產(chǎn)訴求。但凡不動產(chǎn)都需要運營機構(gòu)，所以他引入我們這樣的運營機構(gòu)。我們也是在外部整合的設(shè)計機構(gòu)給他們做服務(wù)的。外部的工程機構(gòu)給他們做服務(wù)。

    設(shè)計優(yōu)勢，比如說近期和清控人居的規(guī)劃院、設(shè)計院建立了戰(zhàn)略合作協(xié)議，服務(wù)我們的股東復(fù)星在廣州的一個項目。我們的運營能力和信息化能力，是我們自己的。金融能力和設(shè)計工程能力是對外尋求合作的。

    樂乎城市青年社區(qū)自己的定位是剛需的，主要是用色彩解決問題。因為年輕人喜歡更具有活力的空間。這兩個項目，一個是跟昌平區(qū)政府成立的，做的人才公寓。另外一個是跟武漢洪山區(qū)政府做的人才公寓。這是我們跟總部基地，北京的一個上市公司做的510間的人才公寓，這個是我們跟復(fù)地做的高端一點的公寓。這是我們的案例，我們都是輕資產(chǎn)服務(wù)商，除了洪山區(qū)的人才公寓我們是投資方之外，其他的都是服務(wù)方。因為洪山區(qū)的人才公寓，當(dāng)時可能是行業(yè)里第一個對社會招標(biāo)的人才公寓，所以要求投資主體和投標(biāo)主體必須是一家，而且要求這個投標(biāo)主體還得具有品牌影響力，所以只能是樂乎自己。這是我們目前80個項目中唯一一個自己投資的項目。

    我們對自己的定位首先是社區(qū)運營商，公寓的服務(wù)商，也就是說我們還是在對行業(yè)賦能，而不是自己全套的做，當(dāng)然我們有自己的設(shè)計團(tuán)隊，也有工程管理團(tuán)隊。全國有40多個人，但是還是有很多的對外尋求合作的地方。所以我們把自己的重心放在運營上，因為未來對我們來說，通過輕資產(chǎn)快速獲取資產(chǎn)，快速獲取客戶，未來在這種一線和新一線城市中的青年人群，未來的經(jīng)營是我們的戰(zhàn)略中心。因為我們要把自己打造成一個城市青年的生活流量入口，所以我們花大量的精力在運營上，在軟硬件打通上，在獲取客戶數(shù)據(jù)上。同時我們是一個行業(yè)的賦能者，服務(wù)商，現(xiàn)在百萬大軍下江南，所有人都擠向了這個行業(yè)，但是很多機構(gòu)其實沒有專業(yè)能力，他需要我們這樣的運營商來交流。所以樂乎總部每天都會接待大量的來訪者。最后還是定義自己是一個行業(yè)的驅(qū)動者。

    會給大家?guī)砟男C遇？

    我對裝修裝飾行業(yè)并不了解，因為我們公司這一塊是由另外一位合伙人負(fù)責(zé)的。但是今天我來講，就班門弄斧。

    首先我們覺得對裝修裝飾行業(yè)來說，現(xiàn)在受開發(fā)商不景氣的影響，可能會對裝修裝飾行業(yè)帶來一些壓力。包括對整個不動產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境，我也是有一些了解的。如果是同質(zhì)化很嚴(yán)重的機構(gòu)，活下來是很有問題的。包括我們跟清控人居合作的過程中也聽他們一些領(lǐng)導(dǎo)講，其實他們的設(shè)計能力是過剩的。我們認(rèn)為在整個房地產(chǎn)都在向租賃產(chǎn)業(yè)靠攏的時候，作為下游產(chǎn)業(yè)，也應(yīng)該了解整個房地產(chǎn)的走勢。未來的很多中小開發(fā)商肯定是會退出歷史舞臺的。但是我們國家現(xiàn)在對租賃行業(yè)的發(fā)展是在去寡頭化。十九大講得很清楚，整個租賃行業(yè)要多主體參與，多渠道供給，而且鼓勵非房開企業(yè)開發(fā)租賃項目。從這個角度來說，希望在座的各位從業(yè)者要關(guān)注整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展宏觀走勢，租賃時代的到來是不可逆的，是必須要擁抱的一個事情。而且租賃這個事情，未來一定是低毛利的、靠量的生意。我們行業(yè)在討論國家很有可能會出臺租賃行業(yè)的限價政策。目前是沒有的，目前是各企業(yè)自己各顯神通，但是我們認(rèn)為租賃企業(yè)在國家給你帶來紅利的同時，一定也會規(guī)范你。所以在整個產(chǎn)業(yè)鏈條上的從業(yè)者都要面臨低毛利的現(xiàn)狀。

    新的機遇在什么地方呢？

    這個行業(yè)可能有很多合作機會，項目的機會，戰(zhàn)略合作的機會，深度綁定的機會都會出來。

    第二點講的是智能化家居，一定是租賃型企業(yè)考慮得非常多的問題。原因有幾個方面：

    第一個是智能化家居到今天已經(jīng)有相對成熟、穩(wěn)定的解決方案。我們近來跟小米智能進(jìn)行全面的戰(zhàn)略合作。他們的產(chǎn)品，無論是穩(wěn)定性上還是價值競爭力上，對整個智能家居行業(yè)會有很大的沖擊。第二個方面是如果租賃型的業(yè)態(tài)下要求我們是低毛利的話，就只能是提人效，就只能智能。我以前對這個東西的認(rèn)識不深刻，近期我參觀了一些高度智能化的空間之后感受很深。有一個兄弟企業(yè)在北京望京做了四個5千平米的聯(lián)合辦公空間，他是用多少人實現(xiàn)的管理？2個人管4個空間。整個過程，從你到訪的邀約，到整個合同的打印、租約的生成，會議室的預(yù)約，包括里面所有的消費全部實現(xiàn)了智能化。他們這兩個人是做什么？收拾垃圾，因為有很多共用的會議室，有時候有一些參與者不自覺會留下一些垃圾，為整個社區(qū)的體驗帶來負(fù)面影響。所以這兩個人就是搞搞垃圾，搞搞衛(wèi)生。他們不會關(guān)注會不會關(guān)門，進(jìn)來的人有沒有認(rèn)證，不會說我的打印要怎么提供，附加服務(wù)怎么提供。這個事情對我的觸動是特別大的。

    以前我特別不能理解，為什么國外的we work有那么高的估值，現(xiàn)在我是理解了。尤其是和小米家居溝通的過程中是理解了，確實未來的空間運營商都是高科技企業(yè)。所以我們認(rèn)為智能的東西，一定是所有運營商會關(guān)注的東西。今天行業(yè)還沒有晉升到那個狀態(tài)，但是這一天的到來會很快。

    第三是能力的問題，運營商肯定要用品牌化來提升。但是我們?yōu)槭裁催€要深入？原因很簡單，我們這個生意是嚴(yán)重非標(biāo)的，跟經(jīng)濟(jì)型酒店不太一樣。每個標(biāo)的都有它的特殊性，這也是為什么在座的有些設(shè)計機構(gòu)能參與進(jìn)來的很重要的原因。我們在不斷的致力于做標(biāo)準(zhǔn)化的工作，但是實際上有時候搞起來沒有酒店那么容易。所以我們要深入的參與進(jìn)去，甚至我們?yōu)槭裁礃泛踹@樣的運營機構(gòu)要自己建基金團(tuán)隊？建融資能力？因為我們發(fā)現(xiàn)我們只有深入的參與進(jìn)去，才會有那么強的話語權(quán)。

    綁定就不要講了，因為對我們這種跑量的公司來說，如果沒有長期的戰(zhàn)略協(xié)議關(guān)系，一事一議，一案一議，對我們來說是太大的災(zāi)難。因為我們現(xiàn)在每個月的新增項目10個，Q3的時候，每個月會形成20個項目。如果這樣的跑量的過程中沒有長期的穩(wěn)定的相互信賴的合作關(guān)系，那就是會有很多扯皮的事情出來。

    這是我們需求合作伙伴上的方向。

    第四是集成。智能家居馬上會進(jìn)入千家萬戶，也會深度改造行業(yè)。而且智能家居沒有那么玄乎。我讓小米智能給我做了一個樂乎城市青年社區(qū)剛需版的報價，昨天給我的一間房1077元，大概用了10個左右的元器件，實現(xiàn)了一些安全的問題，人體感應(yīng)的問題，空調(diào)自動控制的問題，還有一些燈光自動控制的問題。還有跑水跑電的監(jiān)測問題，煙霧濃度過高的問題，十個左右的元器件。而且還告訴我們，如果樂乎能跟我們戰(zhàn)略合作，所有產(chǎn)品線都鋪的話，還可以在政策上給到。也就是說其實智能這個事情并沒有想象中的那么遙遠(yuǎn)。包括全域的WIFI覆蓋的問題。所以從這個角度來講，我認(rèn)為未來的城市租賃行業(yè)的智能化一定會提上日程。

    智能化管理，樂乎現(xiàn)在已經(jīng)開始在干了，包括今后定價的大數(shù)據(jù)化。完全會抓取周邊房價的交易數(shù)據(jù)決定動態(tài)的定價。今后可能智能化、互聯(lián)網(wǎng)化，軟硬件打通，肯定是所有運營機構(gòu)會致力于解決的問題。

    定制化，這個可能對于一些中高端的品牌，比如說Q3的時候樂乎會推出一個精品商務(wù)公寓品牌，可能就需要做一些定制。尤其是現(xiàn)在很多國企機構(gòu)很也進(jìn)入這個行業(yè)的熱情，他們就會提一些更高的要求。可能就需要定制，但是我們不可能不做這個事情。

    模塊化，有可能是這個行業(yè)能大面積鋪量的一個解決方案，遺憾的是現(xiàn)在成本還沒降下來。但是很貼近我們可以承受的價格。

    所以整個工廠化的定制家裝，有可能也是租賃型企業(yè)要尋求的解決方案，因為我們要跑量，真的沒有那么多時間去扯皮。我們要的是快速穩(wěn)定的輸出能力，而不是一事一議、一案一議的方式。

    所以我們認(rèn)為未來裝修模塊化肯定是方向。我的分享就到這里，謝謝大家！