由此可見一個(gè)非市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)的國家在改革之后才進(jìn)入住房市場(chǎng)化20年左右的時(shí)間，商品化程度和數(shù)量都極低，并不能僅用國際通行的住房私有化率指標(biāo)去衡量和證明市場(chǎng)中發(fā)生的變化，更不能證明市場(chǎng)中的泡沫！
以房屋總市值推論中國房地產(chǎn)泡沫是錯(cuò)誤的
國家房地產(chǎn)的總市值既是一個(gè)國家城市化發(fā)展的標(biāo)志，也是一個(gè)國家房地產(chǎn)在國家經(jīng)濟(jì)中總量的衡量。
據(jù)第一太平戴維斯2016年8月的預(yù)計(jì)，中國的房地產(chǎn)市值約為270萬億元人民幣，為2015年國內(nèi)生產(chǎn)總值67萬億元人民幣的4倍，隨后又測(cè)算稱，已達(dá)300萬億元市值。最近則在某些專家、學(xué)者的口中稱為已達(dá)450萬億元，還有些與美國的房地產(chǎn)總市值約為26.8萬億美元相比，認(rèn)為中國的房地產(chǎn)已出現(xiàn)了嚴(yán)重的泡沫情況。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局和住建部公布的兩個(gè)數(shù)據(jù)看，中國城鎮(zhèn)的住宅總量約為220億～245億平方米。1997年房改之后竣工的住宅不足100億平方米，非商品房約占70%的住房總量，其中包括拆遷房、自建房，原有私房和非成套住宅。即使全部按能進(jìn)入市場(chǎng)銷售計(jì)算，并且全部按2017年全國平均住宅房?jī)r(jià)8600元/平方米計(jì)算，其總值也不過200萬億元左右。如扣除年代、成套率、配套設(shè)施等因素，高算總值不超過150萬億元，合理低值則不過100萬億元左右。如扣除不可進(jìn)入市場(chǎng)銷售的部分，則會(huì)估值更低！
中國目前的大中城市中仍有大量未拆除重建的危舊破建筑，三四線城市則是剛剛進(jìn)入大量進(jìn)行棚改的起步階段。從這三年棚改1500萬套的目標(biāo)看，并不能解決完三四線城市的全部問題，而五六線的城鎮(zhèn)又會(huì)如何呢？
僅從三四線城市大量的棚改就可以得出結(jié)論，這些大量的存量住房的條件極差，危舊破情況嚴(yán)重。許多住房根本不具備商業(yè)價(jià)值，連中央政府都不得不動(dòng)用大量的財(cái)力給以補(bǔ)貼，支持拆除重建，就可想而知這種住房情況的困難了。而中國除70個(gè)大中城市之外，還有590個(gè)城市和眾多的縣鎮(zhèn)，其住房情況仍有待改善。
實(shí)現(xiàn)小康和現(xiàn)代化目標(biāo)城市化率應(yīng)超70%
一個(gè)國家的城市化率與這個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程序密切相關(guān)，也與人民的生活水平和富裕程度相關(guān)。全球城市化率的高速發(fā)展則是集中生產(chǎn)能力、資本能力和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必要條件。
1800年之前全球幾萬年所創(chuàng)造的GDP約占全部總量的5%，1800年之后的GDP則占?xì)v史總量的95%，是因?yàn)?800年之后城市化的高速發(fā)展帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)又反過來推動(dòng)人口向城市集中，加速了城市化的發(fā)展。
1800年到2010年全球的總?cè)丝诹吭鲩L(zhǎng)了6倍，但全球城市人口的數(shù)量增長(zhǎng)了60倍。2006年全球城市的總?cè)丝跀?shù)就超過了農(nóng)村的總?cè)丝跀?shù)，發(fā)達(dá)地區(qū)的城市化率已經(jīng)突破了80%，欠發(fā)達(dá)地區(qū)的城市化率也突破了45%，全球平均的城市化率已經(jīng)超過了53%，并且仍在高速增長(zhǎng)。
但中國的戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅為42%，低于欠發(fā)達(dá)地區(qū)的城市化率水平。按常住人口的城鎮(zhèn)化率計(jì)算也僅為58%不到，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)地區(qū)的水平。
中國要想實(shí)現(xiàn)小康和現(xiàn)代化的目標(biāo)，至少城市化率的水平應(yīng)在70%以上，否則無法實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和人民收入水平的提高。
但中國的真實(shí)城市化率水平極低，正是因?yàn)?strong style="margin: 0px; padding: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important;">戶籍制度的限制造成的。目前名義上的城市戶籍人口的城市化率為42%，但原有城市戶籍人口的戶籍與工作地不在同一城市的情況極多，于是就無法充分享受城市化帶來的公共服務(wù)和資源優(yōu)勢(shì)，如子女入學(xué)、家庭成員的醫(yī)保、退養(yǎng)等，都未能充分的實(shí)現(xiàn)城市化的條件。
而非戶籍人口的城市化，則是假城市化。這些非戶籍人口的城市化中，絕大多數(shù)人的生活保障與收入來源，還依賴于農(nóng)村，仍離不開承包地、宅基地，更不用說子女入學(xué)、退養(yǎng)、醫(yī)保等其他問題了。因此凡是不能實(shí)現(xiàn)收入來源于城市而非農(nóng)業(yè)的城市化率都是假的城市化率，重要的衡量城市化率的指標(biāo)不是指人在哪里住，而是指你的收入來源來自于農(nóng)村還是來自于城市。
發(fā)達(dá)國家中許多人，特別是退休的老人并不住在城市，但他們的收入來源于城市，仍被計(jì)算在城市化率中。
在中國的各大城市中非戶籍人口的比例都很高。如北京2100多常住人口中戶籍人口僅為1200多萬，上海也同樣，廣州和深圳則出現(xiàn)了非戶籍人口的數(shù)量遠(yuǎn)大于戶籍人口的情況。
廣州最新公布的情況中，戶籍人口為911.98萬人，非戶籍常住人口則為967.33萬人，非戶籍人口超過了戶籍人口。20-50歲的勞動(dòng)人口占85%，63%為廣東省之外的人口，能在廣州購房的外來人口約為二成。非戶籍人口在教育、醫(yī)療、參保等社會(huì)保障方面處于較低水平。子女就讀公辦學(xué)校的不到5成（49.3%），就讀公辦幼兒園的僅為2成（20.5%），約35%的勞動(dòng)者未簽訂勞動(dòng)合同，約四成以上的沒有參加“本地統(tǒng)籌的城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)”，四成以上的人員無醫(yī)保治療。
廣州的這種情況可以說是所有城市非戶籍人口的普遍情況，許多城市的情況則比廣州的情況更差。由此可見中國的名義城市化率中，大量的人口是非城市化的收入來源，或只有部分收入來源于城市，這種情況并未改變其原有身份和地位。雖然人身在城市，但大量的保障和部分的收入仍來自于農(nóng)村。
這種名義上的城市化率不但不能與國際對(duì)比，也不能證明農(nóng)村人口的真正轉(zhuǎn)移。不能改善農(nóng)村的發(fā)展情況，也并未真正解決名義城市化率中的住房問題和人民生活質(zhì)量提高的問題。
中國的城市化率提高將是影響中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要問題。
住房面積不分青紅皂白的說法很不可取
住房面積統(tǒng)計(jì)既是市場(chǎng)需求與供給關(guān)系的一種衡量，也是人民生活水平的一種標(biāo)準(zhǔn)。既反映國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平之間的關(guān)系，也反映住房水平和居住條件的改善。
住房面積通常用三種情況反映，一是人均住房面積的大小，二是戶均面積的大小，三是套均面積的大小。前者反映的是城市人口數(shù)與存量住房的情況；二者是按城市家庭戶數(shù)（即居住單位）計(jì)算的存量住房的情況；三是每套住房平均的面積，反映市場(chǎng)供給情況的變化。前兩者以人和家庭計(jì)算存量住房，三是以建筑本身的情況按獨(dú)立套數(shù)計(jì)算與人無關(guān)，但三者都反映市場(chǎng)中的存量與新增供給的變化。
1.人均住房面積：在中國的歷史上早期這一統(tǒng)計(jì)為人均居住面積的統(tǒng)計(jì)，因?yàn)槟菚r(shí)大量的住房為非成套住房，沒有廚房、廁所的面積，更沒有樓房中分?jǐn)偟牡叵率摇㈦娞荨翘莸让娣e，因此只計(jì)算居住面積。1949年城鎮(zhèn)人均居住面積為4.5平方米，1978年城鎮(zhèn)人均居住面積為3.5平方米。
直到上世紀(jì)80年代大量的住房建設(shè)在福利分配的制度下，為盡可能的減少建設(shè)成本，增加居住面積，因此住房建筑盡可能減少非居住面積的配套面積。如幾乎所有的住房無廳、小廁所、小廚房。北京市前三門大街大量建設(shè)的居民樓都在設(shè)計(jì)中沒有門廳的設(shè)計(jì)。那時(shí)的拆遷政策也只計(jì)算居住面積，不把其他面積計(jì)算在補(bǔ)償范圍之中。廳按一半計(jì)算面積，因此拆遷房的建設(shè)也大多是無廳的設(shè)計(jì)。在以居住面積為統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)時(shí)，住房建設(shè)中配套的廳和廚房、廁所都大大的被壓縮了，更不用說有洗浴條件了。
大約90年代中期才有了廳的設(shè)計(jì)，并在住房商品化之后，讓廳變大了。廁所也變成了衛(wèi)生間，廚房也不再是轉(zhuǎn)不過身來，放不下冰箱的小廚房了。
以后中國的住房統(tǒng)計(jì)也從居住面積變成了建筑面積，但在建設(shè)面積的房產(chǎn)證登記中（銷售中）都包括了建筑配套面積，即公共分?jǐn)偯娣e一欄。
在住建部（當(dāng)時(shí)叫建設(shè)部）88號(hào)令商品房預(yù)售管理辦法中，曾規(guī)定銷售住房可以按套內(nèi)面積或建筑面積分類計(jì)價(jià)。但由于產(chǎn)權(quán)證登記中都將兩者合并登記為產(chǎn)權(quán)面積，于是就又有了分?jǐn)偮实奶厥饷~，指產(chǎn)權(quán)證面積中套內(nèi)面積和公共分?jǐn)偯娣e之間的比例。這是典型的中國特色。
在不同的樓的建設(shè)中，這個(gè)分?jǐn)偯娣e的分?jǐn)偮什顒e巨大，如無電梯、無地下設(shè)施的大多樓梯、消防梯的分?jǐn)偙壤烷T廳等都較低約為10%-15%。但有大門廳和電梯的樓則分?jǐn)偙壤岣吡恕６嚯娞荨綦娞莺叵萝噹焱ǖ离娞莸膭t分?jǐn)偙壤摺?strong style="margin: 0px; padding: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important;">有的豪宅分?jǐn)偙壤哌_(dá)30%，即一套產(chǎn)權(quán)證面積為100平方米的住房，套內(nèi)面積僅為70平方米，其余均為公共面積。
因此在中國的人均建筑面積中計(jì)算的住房面積無法與國際的接軌，正是因?yàn)榉謹(jǐn)偯娣e的部分無法統(tǒng)一。在國際的人均住房面積計(jì)算中，是指套內(nèi)屬于私人使用的面積，如德國是以建筑分戶墻中心線計(jì)算的，美國是以戶門內(nèi)面積計(jì)算的等，而只有中國是含有公共分?jǐn)偯娣e的，因此在與國際對(duì)比中會(huì)出現(xiàn)極大的差異。
如現(xiàn)有中國統(tǒng)計(jì)公布的城鎮(zhèn)人均建筑面積約35平方米，實(shí)際與國際對(duì)比時(shí)應(yīng)扣除20%以上的公共分?jǐn)偯娣e，則就只剩28平方米了，中國大城市的人均住房面積標(biāo)準(zhǔn)低于全國平均水平。如北京不到25平方米，上海更低，扣除公共分?jǐn)偯娣e之后則人均住房面積都在20平方米以下，再扣除廚房、衛(wèi)生間和門廳，居住面積就會(huì)更低了。
在中國自以為住房已經(jīng)能滿足城鎮(zhèn)人均住房需求的人眼中，人均35平方米是個(gè)很高的數(shù)了，但實(shí)際的情況并非如此，尤其是在國際對(duì)比中就相差更多了。
數(shù)據(jù)來源：香港：香港明報(bào)報(bào)道；法國：CGEDD報(bào)告；德國：德國聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局；加拿大：ttp://shrinkthatfootprint.com/；美國：US.Census Bureau 2014；英國：BBC新聞；中國內(nèi)地：《中國民生發(fā)展報(bào)告》、《房地產(chǎn)大周期的金融視角》、鏈家研究院
上表的國際比較中可以看出如扣除公共分?jǐn)偟拿娣e部分，中國城鎮(zhèn)人均擁有的住房面積與國際水平相差極大。甚至不到發(fā)達(dá)國家的50%的水平。現(xiàn)有的人均住房面積的統(tǒng)計(jì)，并不能反映真實(shí)的市場(chǎng)情況和真實(shí)的住房現(xiàn)象，更不能反映人民生活的實(shí)際情況。
2.戶均面積數(shù)：大部分城市并未公布這個(gè)戶均面積數(shù)，尤其是中國城鎮(zhèn)中外來人口的變化巨大。幾年前公布的戶均面積數(shù)為：
數(shù)據(jù)來源：法國：法國國家統(tǒng)計(jì)局；加拿大：http://shrinkthatfootprint.com/；德國：德國經(jīng)濟(jì)周刊；日本：日本國土交通省；美國：US.Census Bureau 2014；香港：www.hongkongfp.com；英國：BBC新聞；澳大利亞：澳洲統(tǒng)計(jì)局；中國內(nèi)地：中國國家統(tǒng)計(jì)局六普數(shù)據(jù)、鏈家研究院估算，不包括房改以前單位分配的公房和小產(chǎn)權(quán)房
從中國人均的住房面積看也許許多人會(huì)比較樂觀，但從戶均面積看也許就沒有那么樂觀了，以戶計(jì)算的住房面積情況在與國際的對(duì)比之中可知道差距巨大。
如扣除戶均面積中所包含的公共分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，就可知這個(gè)差距更大了。
也許許多人會(huì)認(rèn)為這幾年高速發(fā)展的城市建設(shè)會(huì)讓情況發(fā)生巨大的改變，但實(shí)際隨著中國老齡化的出現(xiàn)并越加嚴(yán)重，年輕人并非按戶籍所在地居住，獨(dú)居人口瘋狂增長(zhǎng)，這個(gè)情況也許會(huì)更加嚴(yán)重。
德國1960年時(shí)人口7300萬人，但家庭個(gè)數(shù)為1900多萬個(gè)，隨著人口老齡化，到2010年全國人口增加了800多萬人，增10%多為8100萬人口，家庭個(gè)數(shù)則變?yōu)?100萬個(gè)，增加了一倍多。且老人住大房，會(huì)為兒女回家留住所。年輕人的住房則小，但住房總量大大增加。戶均人口從3.83下降到2.01。
中國的戶均人口同樣從80年代的人均3.89，下降到2.8左右，還在繼續(xù)快速下降。大城市如上海、北京均在2.6左右，說明人口數(shù)與家庭戶數(shù)的變化正在出現(xiàn)德國已出現(xiàn)的這種情況。
中國已出現(xiàn)了約7500萬個(gè)獨(dú)居家庭，過去的3年每年獨(dú)居家庭都以30%的速度增長(zhǎng)，其中約3500萬個(gè)家庭是老年人的獨(dú)居家庭，4000萬左右為年輕人的獨(dú)居戶。但在中國戶籍制度的統(tǒng)計(jì)中，許多獨(dú)居年輕人的戶籍仍在父母的戶口本上，并不與父母同住，而是單獨(dú)居住。中國戶均住戶面積的統(tǒng)計(jì)中并未將這些戶籍未變的年輕人的獨(dú)居計(jì)算在以戶為單位的統(tǒng)計(jì)之中，因此這種戶均面積的統(tǒng)計(jì)可能會(huì)更加惡化。
