2016年的“十一”將成為中國(guó)樓市又一個(gè)歷史時(shí)刻。國(guó)慶期間，地方政府密集發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策。9月30日，北京率先發(fā)布“京八條”。隨后天津、南京、廈門、深圳、蘇州等21個(gè)城市相繼發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　盡管政策頻出令人眼花繚亂，但實(shí)際調(diào)控力度不一。前期房?jī)r(jià)漲幅較大的北京、深圳以及部分二線城市調(diào)控力度居前，限貸、限購(gòu)“組合拳”紛紛出手。多位業(yè)內(nèi)人士表示，各地調(diào)控政策密集出臺(tái)釋放了穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、抑制投機(jī)性需求的信號(hào)。四季度熱點(diǎn)城市樓市降溫、成交量下滑的可能性大增。

　　一線城市大打組合拳

　　本輪房地產(chǎn)調(diào)控中，地方政府成為調(diào)控政策發(fā)布的主體，與因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存的思路一致。從調(diào)控力度較大的北京、深圳和上海等一線城市看，政策著力點(diǎn)各有差別。

　　“京八條”中最具殺傷力的當(dāng)屬兩個(gè)針對(duì)非普通住宅的首付比例調(diào)整：將首套房首付比例提升至35%，非普通自住房比例上漲到40%，二套房比例提高到50%，非普通二套房首付大幅上漲到70%。二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也從2015年商業(yè)貸款的“認(rèn)貸不認(rèn)房”變?yōu)椤皣?yán)格認(rèn)房”。考慮到北京對(duì)于非普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，本次調(diào)控明確對(duì)不同住宅實(shí)施差別化首付政策，將使北京“單價(jià)10萬(wàn)+”遍地的現(xiàn)象明顯降溫，也將有效抑制投機(jī)購(gòu)房行為。記者從北京地區(qū)房產(chǎn)中介處了解到，“京八條”中簽約時(shí)點(diǎn)以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)，這意味著此前不少尚未網(wǎng)簽的非普購(gòu)房者將面臨補(bǔ)繳首付款的壓力。

　　前期炒房氛圍濃厚的深圳此次出臺(tái)的調(diào)控政策則是限購(gòu)、限貸均大幅從嚴(yán)，推出的多項(xiàng)細(xì)化政策不僅嚴(yán)格規(guī)范“離婚”購(gòu)房行為，還大幅提升投資性購(gòu)房行為的門檻。本次深圳把非戶籍購(gòu)房資格從3年社保提高到5年社保。針對(duì)今年以來(lái)，通過(guò)離婚、結(jié)婚不斷地獲得購(gòu)房資格來(lái)炒作樓市的現(xiàn)象，深圳規(guī)定，對(duì)于戶籍單身人士（含離異）限購(gòu)一套住房，成為首個(gè)規(guī)范“離婚”購(gòu)房現(xiàn)象的城市。

　　貸款政策方面，深圳對(duì)無(wú)房有貸款記錄者，首付不低于五成；已有1套住房的，首付提高到七成以上。從本次深圳的調(diào)控政策來(lái)看，炒房的資格和資金門檻大幅提升，炒房行為有望得到遏制。

　　除抑制投機(jī)行為外，北京、深圳的調(diào)控政策也兼顧滿足普通居民住宅需求，均提出了執(zhí)行“90/70”政策，有利于引導(dǎo)中低價(jià)位、中小套型住房的建設(shè)，滿足普通居民的住房消費(fèi)。

　　上海市則在10月8日晚公布了“滬六條”調(diào)控政策。由于上海已經(jīng)在3月底發(fā)布的樓市新政中加強(qiáng)了限購(gòu)和提高二套房首付比例，因此在“滬六條”中并未涉及到限購(gòu)和限貸，主要提出增加土地供應(yīng)和加強(qiáng)銷售環(huán)節(jié)監(jiān)管等措施。不過(guò)，值得注意的是，“滬六條”中專門對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和存量房交易環(huán)節(jié)的資金來(lái)源作出嚴(yán)格限制，新政提出將進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房用地交易資金來(lái)源監(jiān)管，要求銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等不得用于繳付土地競(jìng)買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款。競(jìng)買人在申請(qǐng)參加土地招拍掛活動(dòng)時(shí)，應(yīng)承諾資金來(lái)源為合規(guī)的自有資金。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此舉說(shuō)明上海對(duì)土地資金的審查力度逐漸加強(qiáng)，有望遏制房企高溢價(jià)拍地行為。

　　分析人士指出，今年以來(lái)，房地產(chǎn)公司通過(guò)交易所發(fā)行債券的規(guī)模已經(jīng)接近1萬(wàn)億元，大量低成本的資金使得房地產(chǎn)公司在競(jìng)拍土地時(shí)“彈藥充足”。考慮到此前有消息稱，交易所正考慮出臺(tái)政策提高房地產(chǎn)公司發(fā)行債券的門檻。上海“滬六條”對(duì)資金來(lái)源的監(jiān)管政策是否會(huì)被其他土地價(jià)格高企城市借鑒，值得關(guān)注。

　　部分二線城市跟進(jìn)加碼

　　二線城市由于漲幅不一，調(diào)控政策力度也不盡相同。目前領(lǐng)漲的16個(gè)城市均已發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策，個(gè)別領(lǐng)漲城市甚至頻打“補(bǔ)丁”進(jìn)行調(diào)控，地方政府通過(guò)調(diào)控政策引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)合理發(fā)展的意圖明顯。

　　本輪二線城市漲幅“四小龍”中的合肥、蘇州繼北京、深圳之后，也開(kāi)始施行認(rèn)房又認(rèn)貸政策。蘇州規(guī)定對(duì)這類家庭申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房的最低首付款比例由30%調(diào)整為50%，未結(jié)清貸款則最低首付款比例由50%調(diào)整為80%。合肥規(guī)定這類居民家庭最低首付款比例為40%；未結(jié)清貸款則最低首付款比例為50%。綜合兩地在國(guó)慶前已經(jīng)推出的調(diào)控政策，合肥、蘇州成為了本輪房地產(chǎn)調(diào)控中力度居前的城市。