2016年的“十一”將成為中國樓市又一個歷史時刻。國慶期間，地方政府密集發布房地產調控政策。9月30日，北京率先發布“京八條”。隨后天津、南京、廈門、深圳、蘇州等21個城市相繼發布房地產調控政策。

　　盡管政策頻出令人眼花繚亂，但實際調控力度不一。前期房價漲幅較大的北京、深圳以及部分二線城市調控力度居前，限貸、限購“組合拳”紛紛出手。多位業內人士表示，各地調控政策密集出臺釋放了穩定市場預期、抑制投機性需求的信號。四季度熱點城市樓市降溫、成交量下滑的可能性大增。

　　一線城市大打組合拳

　　本輪房地產調控中，地方政府成為調控政策發布的主體，與因城施策化解房地產庫存的思路一致。從調控力度較大的北京、深圳和上海等一線城市看，政策著力點各有差別。

　　“京八條”中最具殺傷力的當屬兩個針對非普通住宅的首付比例調整：將首套房首付比例提升至35%，非普通自住房比例上漲到40%，二套房比例提高到50%，非普通二套房首付大幅上漲到70%。二套房的認定標準也從2015年商業貸款的“認貸不認房”變為“嚴格認房”。考慮到北京對于非普通住宅的認定標準，本次調控明確對不同住宅實施差別化首付政策，將使北京“單價10萬+”遍地的現象明顯降溫，也將有效抑制投機購房行為。記者從北京地區房產中介處了解到，“京八條”中簽約時點以網簽時間為準，這意味著此前不少尚未網簽的非普購房者將面臨補繳首付款的壓力。

　　前期炒房氛圍濃厚的深圳此次出臺的調控政策則是限購、限貸均大幅從嚴，推出的多項細化政策不僅嚴格規范“離婚”購房行為，還大幅提升投資性購房行為的門檻。本次深圳把非戶籍購房資格從3年社保提高到5年社保。針對今年以來，通過離婚、結婚不斷地獲得購房資格來炒作樓市的現象，深圳規定，對于戶籍單身人士（含離異）限購一套住房，成為首個規范“離婚”購房現象的城市。

　　貸款政策方面，深圳對無房有貸款記錄者，首付不低于五成；已有1套住房的，首付提高到七成以上。從本次深圳的調控政策來看，炒房的資格和資金門檻大幅提升，炒房行為有望得到遏制。

　　除抑制投機行為外，北京、深圳的調控政策也兼顧滿足普通居民住宅需求，均提出了執行“90/70”政策，有利于引導中低價位、中小套型住房的建設，滿足普通居民的住房消費。

　　上海市則在10月8日晚公布了“滬六條”調控政策。由于上海已經在3月底發布的樓市新政中加強了限購和提高二套房首付比例，因此在“滬六條”中并未涉及到限購和限貸，主要提出增加土地供應和加強銷售環節監管等措施。不過，值得注意的是，“滬六條”中專門對于房地產開發和存量房交易環節的資金來源作出嚴格限制，新政提出將進一步加強商品住房用地交易資金來源監管，要求銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續土地出讓價款。競買人在申請參加土地招拍掛活動時，應承諾資金來源為合規的自有資金。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此舉說明上海對土地資金的審查力度逐漸加強，有望遏制房企高溢價拍地行為。

　　分析人士指出，今年以來，房地產公司通過交易所發行債券的規模已經接近1萬億元，大量低成本的資金使得房地產公司在競拍土地時“彈藥充足”。考慮到此前有消息稱，交易所正考慮出臺政策提高房地產公司發行債券的門檻。上海“滬六條”對資金來源的監管政策是否會被其他土地價格高企城市借鑒，值得關注。

　　部分二線城市跟進加碼

　　二線城市由于漲幅不一，調控政策力度也不盡相同。目前領漲的16個城市均已發布房地產調控政策，個別領漲城市甚至頻打“補丁”進行調控，地方政府通過調控政策引導房地產市場合理發展的意圖明顯。

　　本輪二線城市漲幅“四小龍”中的合肥、蘇州繼北京、深圳之后，也開始施行認房又認貸政策。蘇州規定對這類家庭申請商業性個人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例由30%調整為50%，未結清貸款則最低首付款比例由50%調整為80%。合肥規定這類居民家庭最低首付款比例為40%；未結清貸款則最低首付款比例為50%。綜合兩地在國慶前已經推出的調控政策，合肥、蘇州成為了本輪房地產調控中力度居前的城市。