金融系統風險隱現

　　高地價推動房價上漲的模式實際是透支市場購買力和區域成長空間的做法。如果后市進行調整，該類區域將面臨較大沖擊。

　　中信證券一份研報就指出，房價快速上漲的同時提升了金融性風險。2014年以來上海新增個人住房貸款和商品住宅銷售額同比持續增加，截至2016年4月份新增個人住房貸款增速雖然收窄，但同比仍然高達206.39%。如果市場調整，銀行資產價格縮水，金融風險增加。

　　“這也是央行上海總部制定上海市房地產金融宏觀審慎管理框架的主要原因。”上述中信證券分析師指出，率先實施這種管理，也是為了防止由于銀行資產縮水帶來的銀行系統風險。

　　張宏偉指出，表面上看，去年下半年以來，上海商品住宅市場出現量價齊升，“地王”頻出也推動房價繼續上漲。但背后潛在的金融風險也在積累：“滬九條”樓市調控政策后，商品住宅市場交易量已經開始出現下滑；由于政策面收緊、市場需求的透支與貨幣政策從嚴預期等因素，預計上海樓市下半年將進入真正的調整期。這意味著上海房價面臨下降，對于銀行來講，由于2015年下半年以來的房貸資產均為房價處于高位時的資產，當房價開始下降，去年下半年以來的房貸資產會縮水，金融風險增加，此時，銀行必然首先收口子，對象顯然只有開發貸款、個人按揭貸款。

　　值得關注的是，2010年以來商業銀行的不良貸款余額和不良貸款比例出現雙升局面。其中，2014年三季度以來上升最為明顯，在銀行金融風險上升的背景下，銀行對房地產開發企業貸款有所管控。

　　從商業銀行不良貸款比例來看，2010年出現了下降趨勢，在2011年三季度達到最低值0.9%，在樓市政策刺激下，2014年四季度后不良貸款比例快速上升，到2016年一季度達到1.75% 。

　　另一方面，房企融資窗口期也正在遠去。通過梳理A股市場上市房企公司債的發行數據，可以看出5月份發債成本略有上升，這和近期投資者對房企大規模融資持謹慎態度有關，同時也暗示了房企直接融資成本或有上升趨勢。

　　5月A股市場共7家房企發行了公司債，發行規模為180億元，環比增長159%。相比3月份的最高值400多億，5月份的發行規模已有明顯下降。觀察今年前5個月的數據，可以看出公司債發行的最狂熱時期或已過去。