金融系統(tǒng)風險隱現(xiàn)

　　高地價推動房價上漲的模式實際是透支市場購買力和區(qū)域成長空間的做法。如果后市進行調(diào)整，該類區(qū)域?qū)⒚媾R較大沖擊。

　　中信證券一份研報就指出，房價快速上漲的同時提升了金融性風險。2014年以來上海新增個人住房貸款和商品住宅銷售額同比持續(xù)增加，截至2016年4月份新增個人住房貸款增速雖然收窄，但同比仍然高達206.39%。如果市場調(diào)整，銀行資產(chǎn)價格縮水，金融風險增加。

　　“這也是央行上?？偛恐贫ㄉ虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)金融宏觀審慎管理框架的主要原因。”上述中信證券分析師指出，率先實施這種管理，也是為了防止由于銀行資產(chǎn)縮水帶來的銀行系統(tǒng)風險。

　　張宏偉指出，表面上看，去年下半年以來，上海商品住宅市場出現(xiàn)量價齊升，“地王”頻出也推動房價繼續(xù)上漲。但背后潛在的金融風險也在積累：“滬九條”樓市調(diào)控政策后，商品住宅市場交易量已經(jīng)開始出現(xiàn)下滑；由于政策面收緊、市場需求的透支與貨幣政策從嚴預(yù)期等因素，預(yù)計上海樓市下半年將進入真正的調(diào)整期。這意味著上海房價面臨下降，對于銀行來講，由于2015年下半年以來的房貸資產(chǎn)均為房價處于高位時的資產(chǎn)，當房價開始下降，去年下半年以來的房貸資產(chǎn)會縮水，金融風險增加，此時，銀行必然首先收口子，對象顯然只有開發(fā)貸款、個人按揭貸款。

　　值得關(guān)注的是，2010年以來商業(yè)銀行的不良貸款余額和不良貸款比例出現(xiàn)雙升局面。其中，2014年三季度以來上升最為明顯，在銀行金融風險上升的背景下，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款有所管控。

　　從商業(yè)銀行不良貸款比例來看，2010年出現(xiàn)了下降趨勢，在2011年三季度達到最低值0.9%，在樓市政策刺激下，2014年四季度后不良貸款比例快速上升，到2016年一季度達到1.75% 。

　　另一方面，房企融資窗口期也正在遠去。通過梳理A股市場上市房企公司債的發(fā)行數(shù)據(jù)，可以看出5月份發(fā)債成本略有上升，這和近期投資者對房企大規(guī)模融資持謹慎態(tài)度有關(guān)，同時也暗示了房企直接融資成本或有上升趨勢。

　　5月A股市場共7家房企發(fā)行了公司債，發(fā)行規(guī)模為180億元，環(huán)比增長159%。相比3月份的最高值400多億，5月份的發(fā)行規(guī)模已有明顯下降。觀察今年前5個月的數(shù)據(jù)，可以看出公司債發(fā)行的最狂熱時期或已過去。