伴隨著半年來(lái)央行三次降息、兩次降準(zhǔn)，公積金新政的相繼出臺(tái)，“寒冬”之下的樓市迎來(lái)久違的暖意，改善型需求“抬頭”，隨著一線城市住宅用地的減少，一線城市漸漸步入回暖期。而就一線城市而言，通州區(qū)域最近的表現(xiàn)無(wú)疑顯得十分“耀眼”。

　　“城市副中心”、“環(huán)球影城即將動(dòng)工”、“積分落戶”等一系列“重磅炸彈”，令通州漸漸步入人們視線。日前，一則關(guān)于“北京通州區(qū)政府預(yù)留地對(duì)于市政府東遷得到審批通過(guò)，即將開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)”的傳聞，更是將通州樓市推上了輿論的巔峰。

　　該消息雖未得到官方確認(rèn)，卻也未出現(xiàn)任何官方辟謠，一時(shí)間通州樓市頓時(shí)引發(fā)巨大“地震”，多重利好疊加之下，通州樓市如今已然顯得有些“高燒不退”，火熱程度與日俱增。

　　雖然是工作日，但看房者相比休息日卻并未有所減少，而在與許多通州項(xiàng)目工作人員溝通中，“升值”和“漲價(jià)”成了出現(xiàn)頻率最高的詞匯。

　　“目前我們就剩A區(qū)三號(hào)樓和C區(qū)部分房源在售，為91平方米和130平方米兩個(gè)戶型，目前均價(jià)25500元/平方米，相比上一期有所上漲。”華業(yè)東方玫瑰項(xiàng)目銷(xiāo)售人員表示。

　　據(jù)了解，數(shù)日前，華業(yè)東方玫瑰均價(jià)尚在23500元/平方米左右，漲幅在2000元/平方米左右。“我們已經(jīng)接到通知，近期我們可能還會(huì)上調(diào)，單價(jià)應(yīng)該還會(huì)漲2000元以上。”該銷(xiāo)售人員透露。

　　同華業(yè)東方玫瑰一樣，通州許多開(kāi)發(fā)商都打起了心里的“小九九”，要么大幅漲價(jià)“大撈一筆”，要么已經(jīng)開(kāi)始捂盤(pán)惜售，以待消息落實(shí)，再出來(lái)“大撈一筆”。

　　雖然“政府東遷”消息尚未落地，但許多開(kāi)發(fā)商在推銷(xiāo)樓盤(pán)之時(shí)，已然將政府的行政區(qū)域和各類規(guī)劃納入沙盤(pán)之上。以位于北運(yùn)河附近項(xiàng)目合生·濱江帝景為例，“北京市政府馬上就要東遷了，我們項(xiàng)目瀕臨中央行政區(qū)，六號(hào)線，未來(lái)升值空間非常之大。”該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員推薦道。

　　據(jù)了解，目前合生·濱江帝景有C3、C7、C8三棟樓在售，戶型面積為137平方米和99平方米三居室，目前均價(jià)在30000-35000元/平方米之間，而此前兩戶型均價(jià)僅為24000元/平方米和28000元/平方米，漲幅達(dá)25%。

　　此外，京貿(mào)國(guó)際城、通州bobo、運(yùn)河灣等項(xiàng)目也都“聞風(fēng)而漲”。除了直接漲價(jià)外，封盤(pán)以待“天時(shí)”的項(xiàng)目也不在少數(shù)，除了已經(jīng)重開(kāi)的合生·濱江帝景外，其位于通州區(qū)九棵樹(shù)的K2·玉蘭灣亦在其中。

　　“您現(xiàn)在可以看房，我也能給您介紹，但我們現(xiàn)在處于封盤(pán)階段，什么時(shí)候開(kāi)盤(pán)還需要上級(jí)通知。”據(jù)K2·玉蘭灣項(xiàng)目工作人員透露，他們是15日中午接到的上級(jí)通知，暫停一切銷(xiāo)售。“保守估計(jì)每平米至少要漲3000元/平方米。”

　　無(wú)論炒作與否，諸多利好的籌碼下，通州市場(chǎng)顯然已出現(xiàn)明顯回暖。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，5月份，通州區(qū)純商品住宅成交超過(guò)900套，僅6月上旬成交量就已經(jīng)達(dá)到655套。

　　“從短期來(lái)看，通州處在一個(gè)尾盤(pán)銷(xiāo)售的階段，但需求在增加，目前天花板尚無(wú)法定論，如果持續(xù)利好，通州房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲。”在亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅看來(lái)，6月份整體成交量將達(dá)到1500套左右水平。

　　“北京市政府將搬到通州”的消息傳了十幾年，但從來(lái)沒(méi)有像現(xiàn)在傳得這么真實(shí)過(guò)，通州潞城鎮(zhèn)正是傳言中市政府將遷入的地址。

　　潞城鎮(zhèn)胡各莊村民毛建（化名）說(shuō)：“村里從5月底就把戶口凍結(jié)了，之后就再也沒(méi)有動(dòng)靜了，一直到現(xiàn)在也沒(méi)有人給我們一個(gè)確定的說(shuō)法。”

　　據(jù)毛建介紹，5月20日前后，村口貼出一份凍結(jié)戶口的通知，稱戶口從此只許遷出不許遷入，隨后北京市政府要搬到潞城鎮(zhèn)的消息就傳開(kāi)了。據(jù)說(shuō)，為了給北京市政府騰出地方，潞城鎮(zhèn)總共有17個(gè)村需要拆遷；其中，胡各莊、楊坨、郝家府等6個(gè)村子將被第一批拆遷。

　　在當(dāng)?shù)卮迕窨磥?lái)，北京市政府搬到通州這件事，似乎不太可能“是假的”。

　　當(dāng)6號(hào)線二期的規(guī)劃剛出臺(tái)時(shí)，很多人難以理解，為什么地鐵要修到六環(huán)外的潞城鎮(zhèn)東小營(yíng)？這里既沒(méi)有住宅小區(qū)也沒(méi)有工業(yè)園區(qū)，周?chē)皇瞧胀ǖ拇迩f。現(xiàn)在，毛建認(rèn)為這個(gè)問(wèn)題很好解釋，因?yàn)椤斑@就是給將來(lái)搬到這里來(lái)的市政府修的”。

　　此外，在傳言中市政府將遷入的這片區(qū)域內(nèi)，幾條主要的路都是最近兩三年內(nèi)才新修的，是中間有隔離帶、兩邊各有兩條車(chē)道的寬闊馬路。而從這片區(qū)域再往東，就大都是沒(méi)有隔離帶，只有一條車(chē)道的鄉(xiāng)間公路了。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也表示，早些年經(jīng)北京市政府批準(zhǔn)的通州區(qū)新城規(guī)劃確實(shí)給中央政務(wù)辦公區(qū)預(yù)留了用地，“以前也有開(kāi)發(fā)商以這個(gè)為由頭進(jìn)行炒作，但都沒(méi)有細(xì)節(jié)，但這次的傳言有細(xì)節(jié)，很多都很準(zhǔn)”。

　　毛建說(shuō)，雖說(shuō)他所在的胡各莊有一千多戶，但只要消息確切了，馬上就能開(kāi)始拆遷。不過(guò)，并不是所有人都對(duì)此抱歡迎態(tài)度。“北京市政府搬到通州去也會(huì)遇到一些阻力。”中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)劉維新表示。

　　這種阻力首先來(lái)自那些可能要搬到通州的政府部門(mén)工作人員。平心而論，從繁華的市中心搬到六環(huán)外的荒郊，這種心理落差確實(shí)很難接受。而且，除了一個(gè)正在籌建中的“北京國(guó)際醫(yī)療服務(wù)區(qū)”以外，潞城鎮(zhèn)周邊的相關(guān)配套設(shè)施幾乎為零。

　　事實(shí)上，一些區(qū)縣的工作人員也有意見(jiàn)。“好嘛！以后再去市政府送個(gè)文件就得去通州了，一來(lái)一去一天就不用干別的了。”豐臺(tái)區(qū)政府的一位工作人員這樣說(shuō)道。不過(guò)，他同時(shí)也表示，北京市政府不太可能全部搬遷到通州，可能只是一部分，其他遠(yuǎn)郊區(qū)縣甚至河北一些地區(qū)也有可能承擔(dān)一部分。

　　在通州一些樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員口中，北京市政府搬到通州已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖虑榱恕?/p>

　　“具體的搬遷文件7月10日就會(huì)發(fā)布。”6月19日，通州京貿(mào)國(guó)際城的一位售樓員這樣言之鑿鑿地說(shuō)。她勸購(gòu)房者不要猶豫，趕快出手買(mǎi)房，因?yàn)椤?月10日之后肯定還會(huì)大漲”。

　　“如果北京市政府搬到通州，肯定會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘杏泻锰帯！惫惚硎荆@意味著北京市的權(quán)力中樞將轉(zhuǎn)移到通州，這將給購(gòu)房者帶來(lái)強(qiáng)烈的心理預(yù)期。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京市政府是否搬到通州還沒(méi)有定論，但通州未來(lái)作為次中心的發(fā)展趨勢(shì)已經(jīng)明確。在多重利好的影響下，通州整體房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)。

　　我愛(ài)我家分析師孔丹是通州樓市將要大漲說(shuō)法的堅(jiān)定反對(duì)者。他反對(duì)的理由除了通州房?jī)r(jià)已經(jīng)很高、交通擁堵、投資客稀少外，還有一個(gè)最主要的原因，那就是通州“有城無(wú)業(yè)”的現(xiàn)狀沒(méi)有得到根本的改變。

　　多年以來(lái)，通州區(qū)除了房地產(chǎn)以外，并沒(méi)有形成自己的支柱產(chǎn)業(yè)。在A股市場(chǎng)，北京的上市公司有260家左右，不可謂不多;但令人尷尬的是，其中在通州注冊(cè)的，一家沒(méi)有。不僅沒(méi)有上市公司，在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，通州連一棟像樣的商業(yè)寫(xiě)字樓都沒(méi)有。除了遍地的房產(chǎn)中介需要一定數(shù)量的中介代理外，通州此前能夠提供的就業(yè)崗位極為有限。

　　于是，數(shù)以萬(wàn)計(jì)的男女每天清晨擁向通州的地鐵站和公交車(chē)站，擠上開(kāi)往城區(qū)的班車(chē)，晚上再擠回來(lái)，通州就這樣成為了一座和燕郊齊名的“睡城”。

　　王夢(mèng)就是擠地鐵大軍中的一員。她家住通州九棵樹(shù)，工作單位位于石景山八角游樂(lè)園附近。每天從家趕到單位，最少也要花1小時(shí)40分鐘。家住通州通胡大街的章建斌（化名）要更累，作為軟件工程師的他此前在中關(guān)村上班，后來(lái)實(shí)在不堪路上的來(lái)回奔波，干脆去了天津?yàn)I海新區(qū)發(fā)展。

　　“通州的整體環(huán)境要遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于亦莊、大興。”孔丹指出，起碼亦莊、大興等地都有一定規(guī)模的企業(yè)能吸納就業(yè)，而通州差得太遠(yuǎn)。

　　事實(shí)上，無(wú)論是誰(shuí)未來(lái)“入住”通州，通州都已經(jīng)做好了“騰房”準(zhǔn)備，村民們正在一家家地搬出自己的舊房子，他們?cè)旧畹耐恋厣蠈?huì)有更多開(kāi)拓者進(jìn)駐。

　　通州的未來(lái) 不只和通州有關(guān)

　　相比于“拆遷戶去哪”，人們可能更關(guān)心的是“誰(shuí)將搬進(jìn)通州”，“為什么會(huì)在此時(shí)騰出通州”，“通州未來(lái)會(huì)怎么樣”等一系列事情。在京津冀協(xié)調(diào)發(fā)展的大背景下，這一刻的騰籠換鳥(niǎo)，給了人們更多遐想的空間。通州，已不再是北京的“通州”——儼然變成了京津冀的“通州”，全中國(guó)的“通州”。

　　4月30日，中共中央政治局會(huì)議審議通過(guò)《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》。1個(gè)多月后這份文件下發(fā)到了三地，京津冀各級(jí)黨政機(jī)關(guān)緊鑼密鼓地傳達(dá)和學(xué)習(xí)。

　　因北京市政府東遷傳聞而成為熱點(diǎn)的通州區(qū)，近期也傳達(dá)了《綱要》精神。通州區(qū)委書(shū)記楊斌的表述是，規(guī)劃《綱要》對(duì)通州是歷史性機(jī)遇，影響是歷史性的。目前其官方表述為，通州副中心建設(shè)已全面啟動(dòng)，而且要以城鎮(zhèn)化和農(nóng)村集體土地改革試點(diǎn)為抓手。有參會(huì)人士對(duì)外宣稱，通州的具體任務(wù)，仍要等待統(tǒng)一的“權(quán)威發(fā)布”。不過(guò)有一點(diǎn)可以肯定，通州的建設(shè)會(huì)在京津冀協(xié)同發(fā)展的指導(dǎo)精神下進(jìn)行。

　　“2015年通州現(xiàn)代化國(guó)際新城城區(qū)用地控制范圍155平方公里，其中近期建設(shè)用地規(guī)模控制在85平方公里以內(nèi)。新城中心區(qū)約48平方公里，包括運(yùn)河核心區(qū)、協(xié)同發(fā)展區(qū)、生活配套區(qū)和發(fā)展備用區(qū)四大功能區(qū)。”這段文字來(lái)自通州政務(wù)網(wǎng)站，通州顯然是以造一座新城的魄力和姿態(tài)應(yīng)對(duì)京津冀協(xié)同發(fā)展。

　　新城規(guī)劃中提到的“協(xié)同發(fā)展區(qū)”，占據(jù)了通州新城核心區(qū)四分之一面積，未來(lái)這里會(huì)是什么樣子？這不僅有賴于北京市政府的規(guī)劃，也和天津、河北省息息相關(guān)。

　　4月初，北京市委書(shū)記郭金龍?jiān)谕ㄖ菡{(diào)研時(shí)指出：“要進(jìn)一步與武清、廊坊深化合作，加強(qiáng)區(qū)域規(guī)劃對(duì)接，加大產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移力度，加強(qiáng)構(gòu)建區(qū)域高品質(zhì)宜居環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互動(dòng)。”

　　更有媒體指出，北京市政府給通州未來(lái)的產(chǎn)業(yè)定位是：堅(jiān)持總部經(jīng)濟(jì)路線，著力引入汽車(chē)零部件、精密設(shè)備等高端裝備制造企業(yè)，加快發(fā)展文化創(chuàng)意特色產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展現(xiàn)代物流和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，積極培育環(huán)保新能源、生物醫(yī)藥和新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)，形成“以高端制造業(yè)為重點(diǎn)支柱、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為有力支撐、新興產(chǎn)業(yè)為戰(zhàn)略引擎”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。

　　通州通聯(lián) 交通破局最直接

　　“協(xié)同發(fā)展多年發(fā)展不起來(lái)，重要瓶頸之一就是交通。”河北工業(yè)大學(xué)京津冀發(fā)展研究中心常務(wù)副主任張貴認(rèn)為，交通是公共基礎(chǔ)設(shè)施，以財(cái)政投資為主，是京津冀協(xié)同發(fā)展中最容易起步的抓手和突破點(diǎn)。

　　預(yù)備打通的京津冀運(yùn)輸通道，要選擇一個(gè)三地相連的區(qū)域作為試驗(yàn)田，本就路網(wǎng)密集的通州很合適。通州轄區(qū)內(nèi)已經(jīng)擁有密度較高的公路路網(wǎng)、軌道交通以及重要的鐵路大動(dòng)脈。截至2014年底，通州已經(jīng)初步形成“九橫十縱”的對(duì)外聯(lián)絡(luò)通道，包含京通快速路和廣渠路兩條快速路，京哈高速、京沈高速、京津高速、六環(huán)路、京秦高速、密涿高速共6條高速公路。

　　隨著《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》的公布和戰(zhàn)略加速推進(jìn)，通州交通建設(shè)的投資有可能進(jìn)一步加大。目前，通州已編制完成2015年~2021年市政基礎(chǔ)設(shè)施初步建設(shè)計(jì)劃。這涉及環(huán)球影城的項(xiàng)目，包括建設(shè)7號(hào)線東延、改造通馬路與京哈高速立交、新建九棵樹(shù)中路與京哈高速立交、新建頤瑞南路與東六環(huán)立交等多個(gè)重大項(xiàng)目。

　　從大的發(fā)展規(guī)劃來(lái)看，通州的發(fā)展前景是美好的。再回歸到北京政府搬遷的問(wèn)題上，北京市政府搬到通州一定能促進(jìn)通州的發(fā)展。“政府搬遷一定是出于分解中心城市的功能、緩解城市壓力的考慮，但也會(huì)帶動(dòng)通州作為一個(gè)新的中心崛起。”中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授陳秀山表示，通州過(guò)去沒(méi)有工業(yè)的劣勢(shì)可能會(huì)成為一件好事，這樣就可以重新規(guī)劃、發(fā)展可以留住人的商業(yè)、醫(yī)療、文化等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。

　　而萬(wàn)達(dá)商圈入駐通州似乎已經(jīng)開(kāi)啟了這一趨勢(shì)。已經(jīng)開(kāi)張的通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)能帶來(lái)不少的就業(yè)機(jī)會(huì)。未來(lái)隨著環(huán)球影城、彩虹之門(mén)以及其他項(xiàng)目的落地，其他產(chǎn)業(yè)可能會(huì)緊隨商業(yè)之后入駐通州，通州的區(qū)域價(jià)值將會(huì)得到提升。

　　這正是章建斌所期待的。“市中心好像是四五十歲的中年人，已經(jīng)足夠成熟；而通州像是只有二十多歲的年輕人，一切還都有可能。”