近日,恒大在A股市場(chǎng)一連串買買買,令人眼花繚亂。恒大通過大舉收購(gòu)上市房企,不僅獲得了回歸A股最寶貴的殼資源,掌握了上市公司的話語權(quán),也獲得了被收購(gòu)方優(yōu)質(zhì)的土地資源,創(chuàng)新了資本并購(gòu)時(shí)代的拿地模式。

　　據(jù)綠地金控副總裁耿靖在2016易居沃頓研修班上的演講,恒大收購(gòu)的銀行+保險(xiǎn)牌照,其實(shí)屬于資金端的牌照。那么,購(gòu)入上市公司股份,對(duì)恒大地產(chǎn)到底有何作用?

　　開創(chuàng)拿地新模式

　　從并購(gòu)?fù)恋氐浇召I入上市公司股權(quán),恒大做了一次買買買的升級(jí),并購(gòu)的升級(jí)也帶來了收益的改善。恒大通過控股嘉凱城,不僅僅有了回歸A股重要的殼資源,同時(shí)獲得了嘉凱城長(zhǎng)三角以及周邊區(qū)域優(yōu)質(zhì)的土地資源。通過入股廊坊發(fā)展,為恒大在京津冀地區(qū)的布局打開了局面。

　　通過買買買,恒大的拿地模式得以創(chuàng)新,目光從土地轉(zhuǎn)向資本市場(chǎng),具備險(xiǎn)資與銀行牌照的恒大已是資本市場(chǎng)高級(jí)玩家。

　　國(guó)泰君安分析師劉斐凡在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示,通過買入地產(chǎn)股,獲得房企的資源及股份是未來大趨勢(shì)。目前地價(jià)的漲幅高于房?jī)r(jià),房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)被侵蝕,房企要提高盈利能力必須提高運(yùn)營(yíng)能力和效率,房企有動(dòng)機(jī)去并購(gòu)。

　　土拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,土地價(jià)格高,而并購(gòu)門檻高,競(jìng)爭(zhēng)者少,通過并購(gòu)的方式獲得土地成本較低,房企利潤(rùn)率較有保障。

　　明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)劉策也認(rèn)為,這種模式是未來的主流,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到了新的階段,資本并購(gòu)時(shí)代到來,股權(quán)收購(gòu)的深度和廣度,都有了質(zhì)的改變。

　　據(jù)克而瑞研究員傅一辰介紹,中國(guó)恒大估值長(zhǎng)期被低估,去年積極回購(gòu)也不見好轉(zhuǎn),而在舉牌萬科后,股價(jià)出現(xiàn)明顯上漲,同時(shí)內(nèi)房股也有不錯(cuò)表現(xiàn)。

　　助力地產(chǎn)主業(yè)

　　大舉并購(gòu)讓恒大獲益頗多,尤其在今年土地市場(chǎng)“地王”頻出,拿地成本陡增的情況下,恒大在買買買中創(chuàng)新了拿地模式,表現(xiàn)出強(qiáng)大的資本角逐實(shí)力與野心。

　　與恒大買入相匹配的資金從何而來?

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查看恒大收購(gòu)嘉凱城、廊坊發(fā)展以及萬科A的相關(guān)公告,最終發(fā)現(xiàn)了恒大人壽的身影。廊坊發(fā)展2016年一季度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示,恒大人壽保險(xiǎn)有限公司-萬能組合B持有1845.73萬股,占比4.86%,位列第二大股東。而在2016年廊坊發(fā)展的半年報(bào)中股東名單已不見恒大人壽,取而代之的是恒大地產(chǎn)集團(tuán),持股1902.8萬,占比5.01%。

　　廊坊發(fā)展4月14日發(fā)布的公告顯示,恒大地產(chǎn)于4月11日通過上證所大宗交易平臺(tái)買入1845.73萬股,于4月12日通過上證所集中競(jìng)價(jià)交易系統(tǒng)買入57.07萬股。

　　恒大地產(chǎn)大宗交易買入的股份與恒大人壽一季度持有的股份數(shù)量完全一致。對(duì)此,一位業(yè)內(nèi)知名房地產(chǎn)專家告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,在恒大地產(chǎn)收購(gòu)廊坊發(fā)展的過程中,不排除恒大人壽充當(dāng)了先鋒。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱恒大人壽公告得知,恒大人壽投資業(yè)務(wù)包括不動(dòng)產(chǎn),并與恒大地產(chǎn)保持較密切的資金往來,恒大地產(chǎn)向恒大人壽輸入資金,而恒大人壽的部分資金也用于投資恒大地產(chǎn)。

　　正如耿靖在2016易居沃頓研修班上所講,恒大收購(gòu)的銀行+保險(xiǎn)牌照,其實(shí)屬于資金端的牌照。而擁有人壽保險(xiǎn),就意味著公司擁有了長(zhǎng)期流入的龐大資金,用活這部分資金,對(duì)于恒大的房地產(chǎn)開發(fā)意義非凡。

　　恒大借助人壽保險(xiǎn)平臺(tái),開啟了一個(gè)行業(yè)的并購(gòu)時(shí)代。據(jù)上海證券報(bào)報(bào)道,恒大人壽目前入股了10家上市公司,加上恒大地產(chǎn)集中買入三家地產(chǎn)股,中國(guó)恒大共買入13家公司的股份,投入A股市場(chǎng)資金達(dá)160億元,截至8月8日收盤,許家印已浮盈80億元。

　　這一系列的買買買對(duì)于地產(chǎn)主業(yè)的發(fā)展有什么好處呢?

　　劉策認(rèn)為,恒大人壽投資了包括金螳螂在內(nèi)的地產(chǎn)上下游建筑裝修公司,意在強(qiáng)化地產(chǎn)主業(yè),并在轉(zhuǎn)型中尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn);恒大未來極有可能成立集團(tuán)級(jí)別的產(chǎn)業(yè)投資基金,面向行業(yè)投資收購(gòu),獲取收益。在恒大的多元化戰(zhàn)略中,未來將堅(jiān)持“地產(chǎn)+金融”兩條腿走路的模式。

　　但同時(shí)需要警惕投資風(fēng)險(xiǎn),資深房地產(chǎn)與金融評(píng)論人黃立沖告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,在借助險(xiǎn)資買買買的同時(shí),恒大也需要設(shè)計(jì)有效的風(fēng)控措施,防范可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　險(xiǎn)資舉牌盛行,目前國(guó)家也加大了對(duì)險(xiǎn)資的監(jiān)管,保監(jiān)會(huì)發(fā)聲警告部分企業(yè),強(qiáng)調(diào)保險(xiǎn)資金要姓“保”。保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《通知》顯示,保險(xiǎn)公司銷售高現(xiàn)金價(jià)值產(chǎn)品的,應(yīng)保持償付能力充足率不低于150%。

　　黃立沖補(bǔ)充稱,目前來看恒大在股市盈利可觀,但真正的盈利是得到持股公司的分紅或者股票拋售有下家接手,股價(jià)不跌。