配資拿地背后：供需失衡的市場?

　　為何近年來房企熱衷于配資拿地?

　　從2009年到2015年，房地產行業的毛利率和凈利率雙雙呈現下降趨勢，毛利率由2009年的36.54%下降到28.19%，下降了8.35個百分點;7年間，凈利率則從16.65%下降到9.99%，下降了6.66個百分點;從房地產企業的銷售收入增長率來看，2014年開始也出現下降的趨勢。

　　另一方面，房企要追求規模與轉型創新，或將現有業務的轉型升級，或尋求多元化的業務布局，以期改變收入結構的同時，提高企業盈利能力，應對業務單一化所面臨的市場風險。

　　然而， 同策咨詢研究部數據顯示，轟轟烈烈的轉型潮背后，截至2015年年報，各家房企非主營收入占比仍十分微弱，轉型之路任重道遠。30家典型上市房企中，財報數據顯示連續三年以上非主業突出度超過0.1的企業僅有8家，占30家樣本企業的27%。反之，22家典型房企，自轉型以來，非主營收入占比并不理想，與其轉型的目標相去甚遠。

　　例如，萬科的非主業突出度10年來一直集中在0.01-0.03之間，作為高度專業化的地產公司，萬科的轉型可以作為一個觀察的樣本。從2009年開始，萬科就有了明顯的多元化思維，2010年萬科在北京多地開始實質性的商業地產開發，當年的總投資已經超過百億元。隨后，萬科在產業地產上加碼投資。此外，從2014年開始，萬科還入股徽商銀行，發力社區金融，其城市配套服務商的戰略也逐漸由概念變成實踐。盡管多番出擊，但收效有限，2015年萬科非主業突出度達到歷史最高值，即使包含物業業務收入的部分，也僅有0.03。

　　利潤下滑與轉型需求，最終還是落到規模擴張以規避調控風險上。土地市場火爆背后則是住宅市場的怪象：近期上海無房可售的現象甚至蔓延到了金山片區。“這是逼著我們買呀。”在上海金山新城晶瓏儷榭售樓處，一位看房者向記者抱怨道。

　　盡管聽到有關房屋質量不好的傳言，但他并沒有太多選擇，因為銷售人員告訴他，晶瓏儷榭現在只剩下第9層的房子了，價格約為13000元/平米，而且還是商住兩用房。這對于一個家庭購房者來說，孩子上學等問題可能面臨政策上的風險。

　　新房緊俏的不僅這一家，上海金山新城幾乎沒有新的商品住宅房可以出售。“樓盤都封了，只有一二層或者頂層的房子了。”一位姓梁的二手房中介工作人員告訴記者。

　　21世紀經濟報道記者聯系了金山新城各樓盤售樓處，新城旭輝府和金域蔚藍已全部售罄，且無后續房源。其中新城旭輝府只剩下30000元/平米的商鋪;御龍錦園還剩下一層和二層的少許房子，價格在16000多元/平米。御首府只剩下十幾套房源，價格在18000元/平米，本月還會加推新房源，其工作人員告訴記者：“金山新城只有我們家還有房子賣了”。

　　錢寧羅指出，2016年以來上海各環線新建商品住宅成交價均出現不同程度的上漲，而在近8個月的波動中，內環內一手住宅單月成交價一度沖高至96325元/平方米，但近三個月已出現連續回落，8月以來成交價依舊達85778元/平方米。與之類似，中內環間的一手住宅也出現這樣先上漲再回落的局面。

    而一手住宅整體交易態勢出現單月連續上升的僅外郊環間區域，但其均價累計上漲幅度并不及中心區域，而在剛需盤集中爆量的郊環外區域，1月與8月相比，均價僅上漲2000元/平方米。反倒是中外環間區域上漲動力最足，8月相比1月，每平方米已上漲15000元。