房地產(chǎn)投資增長能否持續(xù)存不確定性

    自2015年5月開始，百城住宅價格指數(shù)、70個大中城市新建住宅價格指數(shù)都開始止跌回升。從房價上漲范圍看，全國70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲的城市也明顯增多。同時，房地產(chǎn)銷售面積和銷售額企穩(wěn)回升，2015年全年銷售面積和銷售額分別增長6.5%和14.4%。2016年前4個月，商品房銷售面積和銷售額繼續(xù)保持增長勢頭，4月的同比增速已分別加快到44.1%和59.8%。

    由于房地產(chǎn)銷售仍保持快速增長，開發(fā)資金到位情況繼續(xù)改善。今年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速出現(xiàn)顯著反彈。考慮到去年的低基數(shù)因素，論文預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)投資增速上升的趨勢在短期內(nèi)有望保持，但能否持續(xù)較長時間仍面臨較多的不確定性。

    近期，部分一二線重點(diǎn)城市由于房價上升過快，已經(jīng)開始收緊限購政策或加大限購政策的執(zhí)行力度。論文指出，這將導(dǎo)致這些地區(qū)銷售降溫并對投資產(chǎn)生抑制作用。此外，許多三四線城市的房地產(chǎn)庫存仍然高企，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商對投資前景仍十分謹(jǐn)慎。另外，從長期來看，我國勞動年齡人口呈下降趨勢，意味著未來購房需求增速會呈現(xiàn)逐步弱化趨勢，這些都是制約房地產(chǎn)投資增速中長期可持續(xù)性的因素。

    企業(yè)去杠桿需要一個長期過程

    對于我國企業(yè)的杠桿率水平，論文指出，和其他主要經(jīng)濟(jì)體相比，我國非金融部門債務(wù)總水平（包括企業(yè)、政府和居民負(fù)債）與GDP的比例仍在可控區(qū)間，但企業(yè)部門債務(wù)水平卻明顯過高。

    據(jù)國際清算銀行（BIS）的數(shù)據(jù)顯示，2015年第三季度，我國非金融部門債務(wù)總水平占GDP的比重為247%，低于多數(shù)發(fā)達(dá)國家水平。但企業(yè)部門債務(wù)占GDP的比重卻高達(dá)166%，高于多數(shù)主要經(jīng)濟(jì)體的水平。論文認(rèn)為，非金融企業(yè)部門債務(wù)的攀升也是最近幾年整個經(jīng)濟(jì)體杠桿率上升的主要原因。

    “總的來看，企業(yè)去杠桿是一個長期的過程。”論文強(qiáng)調(diào)，從國際經(jīng)驗(yàn)來看，去杠桿一般要經(jīng)歷6年至7年甚至更長的時間，且一般需要一個經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇的周期。

    對于去杠桿可以采取的方法，論文指出，發(fā)展多層次資本市場、推動供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等舉措本身就是中長期的，減稅也需要累積許多年才能看到一定的效果。相比之下，“債轉(zhuǎn)股”、清理“僵尸企業(yè)”等方法可能在中短期看到效果，但效果是否顯著取決于各類改革的力度和部門間的協(xié)調(diào)。