二、土建總包方面

　　1)廚房衛生間滲漏仍舊比較普遍。

　　我本人從1996年就開始講防水方面的課程，以為廚房衛生間上下層的滲漏早就搞定了，沒有想到的是，隨著最近幾年房地產規模放量增長，廚房衛生間滲漏問題又死灰復燃，有的甚至到了離譜的程度。在天津，有個項目廚房衛生間滲漏率到了100%;在東莞，某項目滲漏率超過80%;在海南，某項目滲漏率超過了90%。有的項目里衛生間干脆就做在后加的樓板上，真是讓人心驚肉跳。這些基本的問題不解決，對于批量精裝修來說就是巨大的災難。

　　2)墻面砂漿強度不足時有出現。

　　大家看一個錄像，在這個錄像中，我們的工作人員拿著一把空鼓錘去蹭墻面抹灰，居然很容易就劃出了一道深溝。很明顯這種墻面肯定無法粘貼墻磚，但是要返工的話往往是整棟樓的抹灰都要返工，工作量十分驚人，損失巨大，因此很難執行下去。

　　這里順便提一下規范當中存在的一個問題，就是抹灰砂漿的質量如何檢驗。目前主要是做試塊，新的規范對某些類型的砂漿增加了保水性試驗，但是這種試塊檢驗法仍舊和現場條件差異太大。試想一下，砂漿做到墻壁上之后，厚度也就兩三公分，表面積那么大，在高溫、大風條件下很快就失水了，哪有強度可言呢?有些人認為砂漿強度不足是配方的問題，我認為主要是快速失水引起的。僅靠試驗室檢查強度是不夠的，保水實驗也太過書生氣，我個人強烈建議增加現場檢驗，為此要革新現在的抗拔試驗方法，直接在現場粘貼試塊，看拉拔試驗的破壞面到底發生在哪個地方。當然更加簡單的檢驗辦法就是用手掌去抹，如果有掉渣，那貼磚就很容易引起空鼓，這不是明擺著的事情嗎?老百姓都明白的道理，個別專業人士居然不相信，實在想不通。

　　3)結構尺寸精度有待提高

　　凡是做精裝修的項目結構尺寸精度必須更高，原因很簡單：裝修完成后，現場相當于放了很多把檢驗精度的“尺子”，用戶看得清清楚楚。比如踢腳線擺在那兒，那么墻根附近的墻面和樓地面都得平整順直;比如木門的門套線安裝上去了，那就是一把大尺子，門附近的墻體厚度都要一致，平整度垂直度都必須比較精確;比如廚房衛生間的方正度如果不夠好，那么貼完墻地磚之后就很容易發現大小頭，諸如此類。這些問題在毛坯房時代不太容易發現，做精裝房之后都會暴露出來。

　　最近十年以來，越來越多的房地產公司引入了第三方公司對項目進行評估，作用很大，效果很明顯。今天來了數十家房地產公司，其中有些還沒有引入這種管理方法，建議模仿學習。當然，這種檢查必須遵循合理的質量標準，適當控制檢查的內容，否則也會帶來很多麻煩，這一點我們后面會講到。

　　4)空鼓開裂層出不窮

　　眾所周知，滲漏、開裂一直是建筑行業的老毛病，滲漏問題前面已經講過一部分，現在講開裂。做批量精裝修之后，細小的裂縫也可以看得出來，是投訴的熱點。按照目前的經驗，免抹灰體系對于減少裂縫效果不錯。不過免抹灰體系也不是一蹴而就，按照我的理解需要分幾步走：

　　第一步，產品要標準化，戶型要盡可能穩定下來。這一步其實特別難，屬于公司戰略級別的決策，公司老板要下定決心才行。

　　第二步，采用先進的混凝土澆筑技術，鋁模就是其中一種。產品標準化之后鋁模成本就可以降下來，效果很好。局部不容易現澆的地方做預制混凝土就可以了，不要片面追求預制率。有人認為預制混凝土才是環保的，這實在是個很大的誤解。鋼筋混凝土據說是建筑行業有史以來最重要的發明，就是因為它可以很方便地澆筑成各種形狀，強度高、成本低而且安全可靠。有人認為現澆混凝土污染大，那就應該考慮如何把現澆的技術提高，盡量減少對環境的污染，為什么一定要改為預制混凝土呢?

　　第三步，就是采用合適的隔墻體系，這個問題其實很嚴重，我觀察了很多年，一直沒有發現特別好的隔墻做法。我建議暫時不要搞輕質板墻了，因為裂縫太多，目前看來還是高精砌塊更安全可靠。也有人認為噴射輕質混凝土不錯，我沒有太多接觸，不知道到底好不好。輕鋼龍骨石膏板體系其實也不錯，可惜老百姓還不是太接受。

　　第四步，采用輕質砂漿做墻面粉刷，這樣終于做到了免抹灰。這幾步下來裂縫的確少了很多，其他方面的好處也不少。

　　土建的質量問題對于批量精裝修的困擾還有很多，我們今天只講這幾點。

　　三、發展商方面

　　毫無疑問，發展商是項目管理的龍頭，是事實上的EPC牽頭單位，如果發展商對于精裝修的理解出現大的偏差，或者在現場不作為，或者瞎指揮，那么后果就會特別嚴重。我這里舉幾個例子。

　　1) 高周轉≠穿插施工

　　當前房地產領域一個特別重要的話題是如何提高周轉率。周轉率對每個企業都很重要，企業追求周轉率是非常正確的做法，我們也特別支持房地產企業提高周轉率，問題是該怎么提高呢?

　　最近兩三年以來的一個流行做法是讓批量精裝修單位以及其他各種分包單位很早進場，提前與土建單位一起穿插施工，工期長達18~24個月，而正常情況下一個批量精裝修工程的合理工期是8~10個月。工期延長了幾乎一倍，精裝修公司及其他合作單位的產能一定大大下降，效益肯定大大降低，周轉率一定大大下降，這么簡單的道理，居然很多人想不通，認為穿插施工提高了所有單位的效益，這個想法實在很奇怪。我在這里打個比方：如果我們四個人一起打一桌麻將，那當然必須同時出席;但如果是一起做一桌菜，每個人只做其中一道菜，那顯然不需要同時到場，四個人按照合理的時間進入廚房就夠了，這顯然才是最節省成本的方法嘛。

　　打比方不夠嚴謹，那我們用數據說話。實際上去年2017年八月份左右我寫了一份報告，就103個批量裝修項目的成果進行了分析，這些項目有的是穿插施工，有的不是，但是都已經完工，財務報表也出來了，并且經過了安永會計師事務所的審計。安永是國際四大事務所之一，他們的審計很嚴格。數據非常多，分析起來就有說服力，結論是明確的：穿插施工導致配合單位的管理費大增，利潤率顯著降低，員工流失率明顯升高，班組鬧事基本上都發生在穿插施工項目，而且以前很少鬧事的乳膠漆班組，在穿插施工項目上鬧事反而最嚴重。最令人觸目驚心的是，103個項目中有12個項目虧損較大，前面11個都是穿插施工，其中最嚴重的一個項目凈虧損20%，令人啼笑皆非的是這個項目是穿插施工的典范，全國有很多公司及政府部門工作人員曾經前來參觀考察。第12個項目是因為后加樓板的衛生間存在嚴重的滲漏問題，我們花了很大力氣去防范，但是甲方沒有補錢，所以虧了。

　　這個報告提交給甲方之后，他們看了之后很驚訝地對我說，以前一直以為穿插施工對大家都有好處，怎么你拿出的證據說不好呢?為什么日本的穿插施工那么成功呢?這是一個好問題。我認為這和日本的質量文化和誠信文化有很大的關系。我不止一次去日本工地參觀，發現他們的穿插施工做得確實特別好，其中非常重要的地方在于：上一道工序做出來的質量一定是合格的，而且是準時的，下一道工序的施工人員不需要投入精力進行復雜的驗收，也無須擔心上一道工序會不會準時完工。而我們的實際情況是：18個多月的工期中，有10個月以上的時間在和土建單位扯皮拉鉤，最后幾個月居然還趕工!時間太長，導致管理投入加大，工人鬧事增加，工地管理反而變得更加困難了。

　　管理團隊是最寶貴的資源，2018年開始批量精裝修項目顯著增多，如果管理團隊不能快速釋放出來，整個行業就會出現很大的問題。我強烈建議不要進行無謂的嘗試，而是回歸理性和常識，將工期控制在合理的范圍，房地產商想縮短整體工期是非常合理的訴求，其方法很簡單，就是從最終交付日倒算，從而決定何時介入精裝修施工不就可以了嗎?干嘛把工期拉那么長呢?!

　　2) 高質量標準≠高質量工程

　　前面我說第三方檢查有利于工程質量的提升，我這里想繼續提醒一下，質量標準及檢查內容必須合適才行，如果把質量標準及檢查內容定得不恰當，效果很可能適得其反。強烈建議房地產公司要瞪大眼睛檢查每一項標準，看到底是否適合公司當下的實際情況，切忌好高騖遠，在不經意間拖垮了施工隊。我這里列舉幾點：

　　A)頂棚高低差≤4mm

　　按照目前的工藝，這一點幾乎做不到。更進一步的，甚至用什么工具檢測都不知道。我們這個行業目前普遍使用激光多線儀測量頂棚高低差，這種儀器投射出來的基準線寬度起碼有三毫米，理論上就測量不了4mm的誤差，因為要想測量4mm以下的誤差，儀器的精度至少不超過2mm才行啊!測量工具都沒有，還談什么施工呢?

　　對于早期做精裝修的房地產企業，頂棚高低差控制在10mm以內就已經相當難，經過數年訓練之后，將高低差控制在8mm以內才有希望。目前看來，無論是10mm還是8mm，頂棚都必須做貼餅沖筋才行，否則是做不出來的。

　　B)相對的兩面乳膠漆墻面上中下距離誤差≤8mm

　　檢查房間方正的有效方法是檢查踢腳線之間的距離誤差，目前質量較好的項目可以做到8mm以內。奇怪的是，不知道從什么時候開始，有些房地產公司的檢查標準里面多了一條，要求將相對的兩面乳膠漆墻面上中下三組距離誤差控制在8mm以內，這不僅沒有什么必要，而且難度非常大，基本上每個乳膠漆墻面都要做貼餅沖筋才能滿足要求，成本上升非常嚴重，同時由于施工難度較大，造成了乳膠漆班組鬧事。所幸的是，當我們指出這個標準不合理之后，一些房地產企業已經放棄了這個標準。建議各位回去趕緊看一下，你們公司的檢查標準中是不是不經意間寫了這一條，須知有的公司居然不知道自己的檢查標準，表格擺在那兒沒有人看過!

　　C)瓷磚及乳膠漆墻面垂直平整度偏差≤2mm

　　受限于目前的工藝做法及工藝水平，要達到這個標準并不容易，至少投入產出比太低，返工太多。以瓷磚墻面為例，由于目前廚房衛生間很少有公司去控制結構的方正度，造成墻磚鑲貼時粘接層普遍在12~15mm以上。很顯然，這么厚的粘接層會導致瓷磚往下流墜，最后造成垂直度平整度超偏。如果將允許偏差控制在國家規范規定3mm以內，那么施工難度降低很多，而且對交付質量沒有什么影響。

　　乳膠漆墻面的情況也類似。由于目前墻面找平材料無非就是粉刷石膏加上膩子，這些材料的強度都是有限的，操作時刮尺重一點輕一點都足以造成1mm以上的偏差，想將誤差控制在2mm以內的確有一定的難度。除此之外，對于一面很長的墻面來說，即便花了很大力氣整改，終于將墻面的垂直度和平整度控制在2mm以內，但這種整改往往破壞了乳膠漆的觀感，整體效果反而下降了。

　　D)墻面瓷磚零空鼓幾乎做不到

　　老版本的建筑裝飾裝修工程質量驗收標準里面有個條款要求墻磚做到零空鼓，但是如何做到這一點，我曾經請教過參編專家，沒有一個人能回答出來。我本人也參編和審核了多本規程，也一直搞不清楚該如何做到零空鼓。我們這樣一家小公司為了做到零空鼓，每年至少浪費上千萬用于整改。我還聽說個別項目為了防止在第三方測評時因為墻磚空鼓而導致得分太低，就采取了一些很不光明正大的應對措施，例如：檢查團剛剛抽簽決定檢查哪個房號，忽然整個工地停電了，電梯上不去，其實這個時候早就有施工人員跑到樓上將空鼓的墻磚砸掉，然后把現場打掃干凈，因為根據測評規則，有空鼓但是如果已經處于整改狀態，那么是不扣分的。

　　工程管理最重要的是實事求是，這樣的弄虛作假堅決不能搞。問題是如果規則已經到了逼良為娼的地步，那我們就要反思規則本身是不是有問題了。

　　好消息是，今年2月份頒布的新的《建筑裝飾裝修工程質量驗收標準》已經承認零空鼓做不到，建議大家盡快翻閱一下該標準的第10.2章節，將當前零空鼓的檢查要求糾正一下，使得行業可以真正滿足。具體要達到什么樣的要求，其實我們早在2009年就建議過，并且實施過一段時間，可惜后來被取消了。比較奇怪的是，新標準給出的空鼓允許度似乎相當寬松，只是明確要求墻角部位附近沒有空鼓，這未免又太寬松了，我們建議還是回到2009年的檢查要求：

　　對于普通廚房衛生間墻面來說，每面墻的空鼓點不超過2個，每個空鼓點的直徑不超過50mm，一塊磚最多只允許出現一個空鼓點，而且不允許空鼓出現在瓷磚的邊角位置。

　　之所以不允許空鼓出現在邊角，主要是因為只要將磚縫設為2mm以上，那么就可以通過灌漿的方法解決邊角部位的空鼓。這個要求其實比新標準嚴格很多，但通過努力是可以達到的，建議各家公司盡快協商一下，看是否可以達成一致意見。

　　相比墻磚空鼓，更加重要的是如何防范墻磚大規模脫落。我們公司已經掌握了一種墻磚鑲貼方法，在空鼓不會增多的情況下，可以大大提高粘接力，而且成本更低。

　　E)一些必要性不高的檢查浪費了大量管理精力

　　這方面的問題實在太多了，我這里僅羅列少量幾個例子：

　　有的要求檢查相鄰的開關插座高低差不超過0.5mm，這個聽起來很有道理，但其實這是基本功，如果一定要花費時間去檢查，那么還不如直接換成連體面板，或者索性將這些開關插座的距離保持在30mm以上，沒有對比就沒有仇恨，還順便解決了開關插座中間的縫隙無法裝修的問題。我們一定要記住一個簡單的道理：所有的管理都是有成本的，我們應該盡量用成本最低的方式去達成目標。

　　有的項目要檢查相鄰兩扇柜門的高低差不超過0.5mm，這個聽起來也很有道理，但是我們知道板式家具的工廠加工尺寸其實還算準確，高低差很多時候來自于煙斗鉸鏈的輕微位移，要想解決這個問題，要么更換更好的鉸鏈產品，要么在交付前集中檢查一次，這是沒有辦法的辦法。

　　有的項目要檢查瓷磚縫隙寬度誤差，這個聽起來也很有道理，但縫隙寬度誤差最大的來源是瓷磚尺寸本身的誤差，瓷磚品質不高的時候，這一點無從檢查。再說，有的設計師不考慮熱脹冷縮的基本規律，堅持將瓷磚密貼，這時要想控制磚縫誤差就基本沒有辦法了。實際上，瓷磚縫隙本來就不應該小于 2mm，這是規范的規定，只要按照這個去做，那么磚縫誤差就不是很明顯。

　　有的項目要求現場地面必須設置臨時廁所，工人要想上廁所就必須下樓。這個聽起來也非常有道理，可惜目前工地管理最嚴重的問題之一是電梯太慢，工人上下一次非常不容易，如果一定要將臨時廁所設置在地面，那么工效將大大降低，樓上的隨地大小便反而很難控制。在不同的樓層內設置臨時衛生間是非常人性化的方法，為什么一定要做反人性的事情呢?坐辦公室的人一定要到工地上體會一下工人是怎么干活的，不然就會制定出稀奇古怪的規則。

　　最后看一個木工做法。請看圖五：

　　(圖五)

　　這個做法最終的效果就是在頂棚上做出一圈很薄的疊級造型，這種吊頂絲毫不稀奇，我們至少做了幾萬套，有很多方法可以安全地可靠地固定圖中的水平石膏板，成本不高，而且可以很好地保證圖中那一圈一公分左右的薄線條厚度一致。可惜在某幾個工程里面，甲方強制要求采用木釘固定石膏板，這個做法操作的時候木工師傅必須仰面操作，打木釘的時候又容易碰到鋼筋，調平石膏板也相當不容易，施工起來頗為麻煩，以至于一個工地跑了上百個木工工人。我們以前的項目很少有木工班組鬧事的問題，這幾個項目的木工工程，每個都要虧損上百萬元。

　　3) 頻繁檢查≠好工程

　　管工程其實沒有多大的技巧，管理人員勤下工地，工地管得就不會太差，反過來也可以說，管得不好的工地，至少有一部分管理人員不怎么上樓。問題是，現在有少數房地產公司似乎認為開會和檢查是管工地的最好方法，個別工地一個星期開四天會，項目經理不允許請假。除此之外每周檢查評估兩三次，每次處罰金額高達合同額的1%，這種情況正常么?工地上的工人成了驚弓之鳥，項目經理疲于奔命，底下的工作人員身心憔悴。為了應付檢查，施工隊在工地鋪紅地毯，等檢查組走了就使勁趕工，這樣真的能夠管好工地嗎?我要打一個大大的問號。

　　4) 商票≠保理

　　最近有部分房地產公司以商票或保理形式支付工程款，我這里普及一個常識：商票和保理是非常不同的東西。保理一般來說有可能談成無追索的形式，而絕大部分商票是具有追索權的。也就是說，從財務角度看，商票實際上相當于施工企業在干完活兒之后，還向銀行借了一大筆錢!大部分施工企業的總資產并不高，完全可以設想，拿進來的商票稍微多一些，負債率就會變得奇高無比，一旦有風吹草動就會死得很慘。

　　上面這個財務知識比較冷僻，查詢“商票”這個詞條，其解釋講的也不是人話，看了之后還是一頭霧水。大家普遍認為，房地產公司不是已經補貼利息了嗎?其實利息遠不是最嚴重的問題，推高負債率才是最大的危險。我說了其中的道理之后大家普遍感到很驚訝，然后請專業的財務人員來解釋，這才發現我剛才講的是對的。現在有些房地產公司已經取消了商票這種付款方式，改為無追索權的保理支付，或者專門和銀行談條件，通過簽署特別的條款將商票約定為無追索權的類型，不過要做到這一點相當難。