房地產漸成國企間游戲

　　“中小型民營房企十分艱難，這個群體用‘喪失競爭能力’來形容也不為過。”深圳一家中型民營房企的創始人之一謝先生向記者表達了生存困境。

　　近日，民企代表SOHO中國董事長潘石屹也稱，“一線房地產市場目前基本上是由央企主導，由地方國企輔助開發，逐漸形成相對壟斷的市場。”經過此輪樓市調控的洗禮之后，“國進民退”現象在房地產行業越演越烈，國企與民企充分競爭的游戲規則正逐步式微。

　　“以小博大”時代終結謝先生從上世紀90年代后期開始涉足房地產，當年民營企業開發投資潮呈現一片紅的景象，至今仍讓他津津樂道。

　　“民企是最早一撥直接去跟農民、村委、地方政府談協議拿地的群體，憑著創業的憧憬和制度所提供的相對寬松的空間等有利因素，他們對價格的敏感度、價值的挖掘超前意識以及產品的創新等方面都具備了很強的競爭力。”謝先生回憶道，那時候民企之間才是行業競爭的主體，“等要靠”的國企談不上是民企的對手。

　　深圳星河地產一位從業多年的高層管理人士分析稱，最早民企從香港學來“以小博大”的開發方式，以自己不足10%的資金利用銀行的融資渠道撬動上億的地產項目，此外，還把賣房子和蓋房子結合，實現了充足的現金流。“這種模式被民企充分利用起來，即使在一個項目遇到困難，很快就能從另外一個項目爬起來，東山再起的現象并不罕見，這證明了行業的活性。”他表示。

　　潘石屹公開表示，無比懷念四五年前土地競拍市場全是上市公司和民企那個時代。謝先生描述，那時候很多民企老板都因為在競爭土地、項目的過程中鍛煉了業務能力，也因此獲得不少合作的機會。

　　謝先生表示，在拿地拿項目這些最關鍵的環節，民企的競爭能力受到很大威脅。然而，他并不認為這些“威脅”完全因行業競爭激烈所致，很重要的原因是央企、國企的加入，以及這些共和國的長子能獲得民企無法企及的競爭平臺。

　　包括謝先生、上述房企管理人士也認為，這種非競爭平臺首先體現在地方政府在土地出讓時“偏愛”大型國企，一線城市土地供應量逐漸收緊，然而這些城市政府的這種“偏愛”尤為明顯。

　　從2009年開始，國有資本大舉進軍房地產市場，在當年的全國總價“地王”中，超過半數被具有國企背景的開發商拿下。統計顯示，國有企業、保險企業、房地產投資信托基金和政府基金已謀劃向房地產物業投資領域進軍。

　　央企加快搶占房地產市場份額的勢頭并沒有緊隨著“非房地產主業央企退房”規定落實而得到改善。

　　有媒體統計，從2012年9月到2013年1月27日之間，北京市共成交涉及住宅用途的經營性用地29宗。其中，19宗為國企獲得，占比為65.5%，土地成交面積為約244.7萬平米，占比為71.7%。

　　廣州2012年出讓的100多宗土地中，企業的拿地熱情在第四季度表現得十分高漲，不少民企也有參與，然而，在成交宗數、成交金額等指標中，民企卻不比國企。

　　“在土地出讓中，特別是定向土地出讓中，民企參與的活躍程度仍然存在，然而，相比之下，國企的政府資源和背景更容易拿到優質資源，甚至有些地方政府以考核拉動多少家國字輩的房企進駐投資作為政績考察的一項重要標準。”廣東省國土資源廳一位官員表示。

　　民企退向何方?

　　國企拿地的優勢逐漸在國企銷售規模中體現。一份根據北京房地產交易管理網所作的統計顯示，北京城建、中海、保利、首開、中國鐵建、中化方興等國企搶占了2012年北京房企商品房銷售金額排行榜的前十名，民企只有龍湖、SOHO中國，比2011年減少一家。數據顯示，地產老大萬科在北京已跌出前三，萬科在北京市場的合作方均是國企。

　　據本報不完全統計，在廣州2012年房企商品房銷售金額排名中，國企背景的房企搶占了4個席位，較2011年增加一個席位，并且這些房企的排名逐漸上升。而央企保利地產取代了2011年的銷售冠軍碧桂園，更刷新了廣州銷售金額的紀錄，而具有國資背景的上市公司萬科排名第二。

　　“民企的融資需求無法滿足。”廣州一位曾在國資背景廣州市城建投資集團任職的人士王先生表示，在銀行等融資機構眼中，在行政、資源占壟斷優勢的國企的風險系數是最低的，在地方政府的扶持國資發展的配合下，他們更容易獲得資金的注入。

　　任志強認為，如果在房地產行業里頭有壟斷的話，價格上不存在，行政上也不存在，但是在金融上存在，特別是國有銀行信貸向大型國有企業轉移的現象更嚴重。

　　“在銀根松動的時候，大家從銀行獲得資金的實力相差不大，在銀根收縮的時候，資金作為‘以小博大’的另一個撬動點，將會對民企產生更大的壓力。然而，有國企背景的房企不僅更容易受到銀行資金的青睞，獲取資金的時限也會更寬松，他們更可以直接通過其擁有的壟斷型資產獲得足夠的資金支持，光是融資成本這一塊就不是與民企站在同一條起跑線上。”王先生稱。

　　陽光100置業集團董事長易小迪表示，前十年房企高速增長大部分是來自于土地增值帶來的紅利，而房企的盈利能力遠遠追不上土地增值。這并不是一個良性循環。未來十年，盈利模式將發生巨大變化。一線城市，未來將成為大房企的壟斷市場。高價地意味著沒有天量的低成本資金是冒不起風險的。“二三線城市才是中小房企競爭的市場。”他強調。

　　民營房企是最早進軍二三線城市的群體，這些新開辟的市場也成為不少房企轉型的新方向，隨后才引領了國企軍團進駐。早年，這些早早進駐非一線城市的房企優勢明顯，然而，隨著競爭逐漸變得激烈，在這些城市投資開發也會面臨在一線城市同樣的問題，融資資源、行政資源等影響下，民企和國企的實力逐漸拉近。

　　“在議價能力、吸納市場購買力等方面，民企還需要花費大量的精力與國企競爭。”廣東佛山金融高新區行政機構人士曾表示。

　　因此，包括謝先生在內的多家中型房企已經開始轉型，尤其是減少對房地產開發業務的依賴。謝先生表示，最初他把手上的二三線城市土地資源、項目轉售出去，是因為“較大的房企出得起價格，通過轉售獲得的利潤比自己經營開發業務要多，而且開發的風險十分大，如今的融資環境，一般的民營房企有承受的能力。”謝先生稱。

　　與謝先生作出類似選擇的還有廣東佛山市某中型民營房企，該企業的高層肖先生透露，隨著項目逐步被收購，公司獲得新項目的機會也越來越少，公司里跟房地產相關的業務也逐步減少，并已經開始向旅游、養老地產轉型。