蘭州中川機場西南方向的中川大道，是蘭州新區最熱鬧的區域。聯排的二層樓房組成的商業街，一副中國傳統鄉鎮地區集市的樣子。但出了這條大道，新區的夜晚里，一片漆黑的高聳樓房，只剩沉寂。

    以經緯開頭命名的道路縱橫交錯，將中川鎮切割成四四方方的棋盤狀。這里是蘭州新區最核心的區域。4年前，地處秦王川的蘭州新區被正式批復，它成為中國第5個國家級新區，承擔著狹窄的蘭州外延發展的歷史使命。

    新區的概念、美好的規劃以及低廉的地價，吸引著開發商不斷涌入，綠地、碧桂園、龍林、亞太等大批開發企業，很快將原本是農田的秦王川三鎮變成了高樓林立的新城。

    4年后，這里依舊地廣人稀，空置的樓房像黑洞一樣吞噬著蘭州新區的未來。幾乎從不打表的出租車司機告訴界面新聞，本地人買不起新城，外地人也很少來這里買房。

    據了解，新區的房價大約在4000元/平方米左右，這樣的價格比市區便宜了將近一半。可就算如此，新區也依舊無法吸引外地購房者。

    位置偏遠成為蘭州市民對新區的第一印象。雖然開通了城際高鐵，但是仍然要耗時50分鐘，規劃中的地鐵5號線將要通向新區，但具體的動工時間仍然未定。

    驅車行駛在蘭州新區寬闊的馬路上，很少能看到行人的蹤跡，這里像是一個巨大的工地，到處都是空洞洞的樓盤和吊塔，被開采的山丘裸露著巖石，路邊堆著建筑垃圾，到了晚上，除了作為安置房的彩虹城以及蘭石集團的職工房外，大部分樓盤都是漆黑一片。

    作為新區為數不多的品牌開發商，碧桂園在這里開發了一個名為城市花園的項目。如今他們正騎虎難下——其售樓處張貼的都是馬來西亞項目的廣告。據了解，該項目占地207畝，根據蘭州市房管局備案數據顯示，項目2014年開盤，共有697套房源，現已售211套，去化僅三成，這對于擅長“農村包圍城市”、快周轉的碧桂園來說，是難以想象的。

    來自上海的綠地集團，則在這里擁有著一個超大體量的項目：綠地智慧金融城。這個占地3000畝的項目，規劃建設住宅、寫字樓、商場、學校。

    綠地項目占據著有利位置，周邊未來將會配套中學與醫院，銷售告訴界面新聞，目前一期高層住宅已經售罄，只有零星十幾套房源，在售的二期團購價在4500元/平方米左右，購房群體以吉利汽車等企業員工為主。

    如此大體量的項目，開發周期顯得特別漫長。該銷售告訴界面新聞，項目預計要5至7年才能培育起來。蘭州市房管局備案數據顯示，該項目2014年1月份開盤，共有2802套住宅，兩年多時間售出了1015套，不到一半。

    本土開發商的日子更是難過，界面新聞查閱發現，新區在售的住宅項目大部分去化都在三成左右，甚至出現了像遠東·錦繡華府這樣634套房源、僅賣出36套的項目，其價格也才2400元/平方米。而單價僅8600元/平方米的朱雀湖別墅項目的銷售數據竟然為零。

    蘭州一位地產從業者告訴界面新聞，現在新區的住宅市場沒什么起色，主要是靠新區拆遷人口以及一些當地企業員工維持，房價一直漲不上去。

    數據顯示，今年上半年蘭州新區已領取預售許可證的新建商品房供應總套數是174套，總面積3.21萬平，住宅面積為1.83萬平，商業面積為1.37萬平。與去年同期55.73萬平供應量相比較，今年蘭州新區新建商品房供應面積嚴重縮水，供應面積下降逾九成。

    而根據蘭州新區官方在今年3月底的統計，新區目前已建成的住宅面積約730萬平，商品房庫存600萬平。

    低迷的市場給地產商造成巨大的資金壓力。項目停工也不足為奇，只不過，令人意外的是，第一個死的項目恰恰是第一個進入的。

    位于核心位置緯一路的星光城是蘭州新區第一個城市綜合體項目，占地960畝，投資金額高達50億元人民幣。由于甘肅省星光達房地產公司和西寧市中宅建設集團公司資金問題，該項目整體工程于2014年7月30日便全面停工。但是，星光城一期還欠下工程款3000余萬元，其中拖欠的農民工工資為1700余萬元。

    2015年12月2日，蘭州新區在聽取了星光集團的回復后，決定對星光集團予以清退。

    蘭州新區管委會的工作人員告訴界面新聞，后續還會有奧特萊斯等商業綜合體相繼開業，但是在沒有形成有體系的產業鏈和大規模人口導入的新區，這些項目也很可能會遭遇同樣的命運。

    根據《蘭州新區產業發展規劃》，到2015年蘭州新區工業固定資產投資累計達到800億元，工業總產值在2015年達到1200億元。而2014年蘭州新區實現工業總產值才達到105.94億元，不到規劃的1/10。

    目前，在蘭州新區的企業大多是傳統的制造業，知情人士告訴界面新聞：“現在蘭州新區的產業還沒有形成體系，雖然招商的數據光鮮，但落地開建的并不是很多，在開建之中有質量的又不是很多，有的企業甚至退出導致一塊土地不同企業開工了兩次。”

    曾經盛傳的蘭州石化搬遷至新區，至今仍舊沒有確定，“省市都在積極推動，但是難度比較大。”該人士介紹道。

    同時，2015年，蘭州新區招商還陷入腐敗嫌疑之中。據報道，蘭州省委巡視組在對蘭州新區的巡視中，發現征地拆遷方面存在腐敗問題，招商引資和對外經濟往來中存在腐敗嫌疑，個別項目投資額度巨大，存有疑義。

    根據規劃，到2020年，蘭州新區要確保城市人口規模達到60萬人，到2030年，城市人口規模100萬人。截至2014年10月31日，蘭州新區總人口15.2876萬人，流入人口2.2773萬人。按照此人口流入速度，很難達到規劃目標，蘭州新區也成為了全國17個國家級新區中人口最稀疏的。

    為了帶動人氣，從2013年開始，蘭州市委、市政府機關及部分市直部門和單位共16個部門、近700名干部職工正式移至蘭州新區辦公。政府的遷入讓蘭州新區板塊再度受到重視。

    然而，巨大的行政成本，讓移至新區辦公的單位又陸續遷回市區。

    甘肅省委第四巡視組在巡視期間發現蘭州新區遷移后成本過高的問題，去年3月，蘭州方面公布整改情況：“新區發展到今天，具備了較強的自我發展能力，有必要對市委、市政府支持新區發展的方式方法做出調整。此前移至新區辦公的市級單位共有25個，將14個單位調整到市區辦公。”

    蘭州新區管委會工作人員告訴界面新聞，目前蘭州新區的公務員很多都是從外地抽調過來的，人手明顯不足，而對于蘭州政府從新區遷回，對方表示對具體的原因并不了解。

    新區的建設者都將希望寄托在時間上。新區管委會的工作人員不止一次地向界面新聞強調，新區剛成立4年，而且是從“一窮二白”的基礎上發展起來的，肯定會出現問題，現在也正在積極進行相關配套設施的建設，這些都需要時間。

    蘭州新區面臨的現狀并非孤例。

    1992年至2013年的22年間，只有6個國家級新區被批復，而2014年之后的2年時間，一共有11個國家級新區被批復。

    在“國家級新區”的概念下，賣地建城成為了快速拉動板塊熱度的方式，南京江北新區成立后，房價坐地上漲，成交與認購量均有大幅攀升。然而并非所有新區都能消化這樣的利好，2015年全國17個國家級新區排名中，排名第一的濱海新區GDP是最后一名貴安新區的155倍，有些新區，特別是在中西部地區正在吞咽高庫存的“苦果”，淪為鬼城。

    新區概念的熱度已經慢慢退去，而對于已經進場的開發商，似乎只有與新區一起陷入漫長的等待。