上海“3·25新政”觀察

    上海為何出臺“史上最嚴”調控政策？

    除了限購和降低二套房杠桿，上海“3·25新政”內容還對投機炒作多有約束，包括企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，如果其交易對象為個人，也將嚴格按照限購政策執行；同時，為進一步規范交易行為，限購審核將前置至交易備案環節。

    “上海以前有許多不成文的潛規則來避開限購，比如在買一手房的時候付了全款，但故意拖延不辦理房產證，雖然理論上對房產的擁有是以取得房產證為標志，不辦理房產證也可能暴露出各種風險，但根據國情和最高法的司法解釋來看，業主只要實際入住，是沒有人能夠影響他對房產的所有和使用的，所以有些不滿足購房資格的買家就鉆了這個空子。”一位置業法律顧問告訴《中國經濟周刊》記者，這是因為過去房地產交易執行的是限購審核在網簽之后，現在先查限購資格再簽交易合同是補上了缺口。

    那么，上海管理層為何這次“動了真格”？樓市過熱是最明顯的原因。根據易居研究院提供的數據，今年前兩個月，上海純商品住宅（剔除保障房）銷售均價分別為35911元/平方米、36381元/平方米，同比上漲25.6%、24.2%，接連突破2015年11月34763元/平方米的銷售均價，創下歷史新高；成交面積更是同比增長77.2%、68.7%，相比2015年底同比增速提高了30~40個百分點，增幅驚人。

    截至2月底，上海新建純商品住宅（剔除保障房）庫存總量為937萬平方米，同比下降了26.9%，環比下降6.2%。“從絕對值上看，這一輪上海房地產市場高溫下的庫存量接近2013年882萬平方米的最低值，但在庫存減少速度上，本輪明顯快于上一輪，這從側面也反映了本輪市場熱度高于上一輪。”易居研究院院長丁祖昱對記者分析。

    記者從一位地產圈高層處還聽到一種分析稱，去年3月底國家松綁房地產的初衷是為了三四線城市去庫存，但眼下樓市“冰火兩重天”的現狀卻令去庫存陷入怪圈。“因為現在很多想在上海買房的非戶籍人士都是獨生子女，父母是賣掉了在三四線城市的房子來湊首付，這樣循環下去，三四線城市房地產市場只會越來越蕭條，所以不得不控人。”這也解釋了為什么武漢、南京、深圳會在上海發布“3·25新政”的同一天宣布調控政策。

    來自國家統計局的數據佐證了這種看法：2月一、二、三線城市新建商品住宅價格環比均上漲，但漲幅分別比上一個月擴大0.5、0.1和0.1個百分點，城市間房價漲幅差距正進一步擴大，一線城市和個別熱點二線城市漲幅遠高于其他城市。

    另一方面，記者也注意到，上海一直是執行限購最“積極”的城市之一。2010年9月29日，國家發布“國五條”要求“房價過高、上漲過快、供應緊張的城市要在一定時間內限定居民家庭購房套數”，10月7日，上海就初次發布了滬版限購令，規定本市和外省市居民都只能新購一套商品住房；2011年1月31日，在國家正式頒布限購令要求一線城市嚴控房地產市場之后的第五天，上海就更新了限購令，要求非戶籍人士買房必須繳滿一年社保；此后，上海不斷加碼限購。