故事三

    連環置換“撞車”新政

    記者在采訪數位購房者后發現，與許多被新政擋在門外的人相比，其實有驚無險完成交易的陸瀟瀟和名下已有房的陳婷都還算幸運，由于春節后的房價暴漲主要由置換型需求推動，所以“3·25新政”出臺后，不乏連環交易觸礁的案例。

    來自第一梯隊中介的葛蓀雨就見識到了連環置換交易中的尷尬“夾心層”。“因為生了二胎，A打算賣掉自住小戶型置換成學區房，有意向接盤的是一對外地小夫妻家庭B，學區房的賣家是中年夫妻家庭C，C也是置換，打算將名下一套學區房換成D名下的郊區連體別墅，‘新政’出來后，有兩套房的C首付提高了30%，要求A優化付款方式，將首付提高到50%以上，但是A的上家B因為社保沒繳滿5年被限購，所以整個交易都只能推翻重來。”

    葛蓀雨告訴記者，以往這種復雜的連環交易并不多見，但因為當下置換型需求占主流，所以連環單越來越多，新政導致的不穩定性也越來越強烈。“如果是在一個中介門店操作的，還能開碰頭會來協商，但這個案子里幾張單子都是在不同的中介談的，原本A和C已經收了定金，都沒有網簽，后續環節處理起來非常頭疼。”

    據記者了解，上海“3·25新政”首日逼近2500套的一手房成交量刷新了歷史紀錄，但其中有不少已經成功網簽的購房者最終會因為購房資格不符合要求而被迫退房，未來幾天上海可能出現大規模退房潮。

    葛蓀雨的另一重煩惱在于他自己也可能會被新政“擠出”。“限購以后，上海將進入成交淡季，基本今年全靠一季度的業績來養活自己了。”他對記者分析，前期一輪置換潮讓上海樓盤的“換手率”空前高漲，交易越冷清，這部分自住需求為主的房東越可能捂盤不動，這種惡性循環可能令成交量雪上加霜，引發中介的又一波關門潮，“實在沒辦法只好回老家。”

    有業內人士援引數據稱，去年3月底政府部門連發利好，將二套房貸款首付降至四成，還將個人住房轉讓免征營業稅的期限由購房超過5年（含5年）下調為超過2年（含2年），被認為是此前為樓市松綁的肇始，實行一年至今，以內環內的兩個標志性高端樓盤仁恒河濱城和世茂濱江來看，按套數算換手率都達到了15%左右，中環和外環知名樓盤的換手率也在8%~10%，短期內賣盤可能更加稀缺。

    記者查詢發現，“3·25新政”發布后短短數日，上海一手房成交量已經出現“急凍”現象，周四即政策出臺前一天成交面積達到最高點，為21.42萬平方米，周六和周日分別降到5.92萬平方米和4.15萬平方米。如果和周五成交面積相比，分別下降67%和77%，和周四最高點相比，則分別下降72%和81%，和周一到周三平均成交面積相比，也分別下降21%和45%。