和“春節(jié)”期間紅紅火火的氛圍不同，最近的樓市，顯得有些冷清。

　　環(huán)京樓市冷淡

　　燕郊二手房?jī)r(jià)格幾近腰斬

　　與上一年春節(jié)相比，受嚴(yán)厲調(diào)控政策的影響，環(huán)京樓市展現(xiàn)了從炙熱到冷清的過山車式狀態(tài)。

　　燕郊是環(huán)京樓市的典型區(qū)域。如今，居住在這里的絕大部分也是外地人口。春節(jié)假期期間，與大城市一樣，燕郊平日擁擠的街道寬敞了不少，兩旁的飯館也多是關(guān)閉狀態(tài)。

　　“這里住的多數(shù)是工作在北京的北漂。過年期間，基本也都返鄉(xiāng)回家了。”鏈家一位中介人士介紹。與去年相比，狗年的環(huán)京樓市冷淡不少。

　　燕郊當(dāng)?shù)匾晃恢薪槿耸扛嬖V媒體記者，市場(chǎng)最火爆時(shí)期，他們公司規(guī)模至少比現(xiàn)在擴(kuò)大一倍。隨著市場(chǎng)的急轉(zhuǎn)直下，不少中介人士轉(zhuǎn)去其他區(qū)域或者直接轉(zhuǎn)行。如今，還在環(huán)京堅(jiān)持從事房屋買賣的中介們收入狀況并不好。

　　另外，鏈家網(wǎng)顯示，燕郊不少二手房小區(qū)房?jī)r(jià)幾近腰斬。以福城上上城五期為例，該小區(qū)在2017年3月份最高峰時(shí)期成交價(jià)上漲至28000元/平方米，但如今成交價(jià)已經(jīng)普遍跌至16000元/平方米；首爾甜城2017年3月份最高峰時(shí)期成交價(jià)至36000元/平方米，但如今成交價(jià)已經(jīng)普遍跌至23000元/平方米。環(huán)京其他區(qū)域樓市也普遍跌回調(diào)控前的狀態(tài)。

　　同時(shí)，由于市場(chǎng)冷淡，二手房業(yè)主對(duì)客戶的付款方式也不再挑挑揀揀，可以更多樣化。一些開發(fā)商甚至針對(duì)購房者推出了分期首付、草簽等促銷方式。

　　另據(jù)某代理機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，環(huán)京區(qū)域除了廊坊樓市主要為本地剛需支撐以外，包括涿州、燕郊、永清、香河仍主要為來自北京的投資客。

　　上述代理機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，短期頻繁的調(diào)控政策和信貸周期性影響二手房交易，使得購買者的購買難度達(dá)到最高，未來政策的適當(dāng)放松很可能讓交易重回正常區(qū)間。不過，該人士認(rèn)為，隨著環(huán)京建設(shè)，未來環(huán)京區(qū)域所承擔(dān)的外溢需求將不同于以往的投資外溢，而是因承接首都疏解功能產(chǎn)生的剛需外溢需求。

　　70城房?jī)r(jià)漲跌排行榜出爐

　　事實(shí)上，不止燕郊，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的1月份70個(gè)大中城市新建商品住宅的價(jià)格指數(shù)顯示：1月全國房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行、熱點(diǎn)城市繼續(xù)降溫是主基調(diào)。

　　從1月新建商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比榜看，大連以1.6%的環(huán)比漲幅位居70城市之首，貴陽、昆明、遵義、煙臺(tái)、襄陽等5個(gè)城市的環(huán)比漲幅也超過1%，成為1月房?jī)r(jià)環(huán)比領(lǐng)漲的主要城市。

　　備受關(guān)注的一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降，特別是上海和廣州的環(huán)比降幅均為0.4%，環(huán)比跌幅在70城市中僅次韶關(guān)（韶關(guān)環(huán)比下降0.5%）；從同比看，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比由上漲轉(zhuǎn)為下降，特別是深圳以3.4%的同比降幅領(lǐng)跌70大中城市，而北京的房?jī)r(jià)同比降幅超過1%，已經(jīng)連續(xù)數(shù)月位于下降通道。

　　1月份，初步測(cè)算，

　　一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比由上漲轉(zhuǎn)為下降，二手住宅銷售價(jià)格漲幅連續(xù)16個(gè)月回落，本月比上月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)；

　　二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅分別比上月回落0.2和0.4個(gè)百分點(diǎn)；

　　三線城市同比漲幅分別回落0.4和0.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　這其實(shí)就是一個(gè)信號(hào)：本輪樓市調(diào)整的大趨勢(shì)已經(jīng)確立！

　　2018年樓市開局平穩(wěn)，數(shù)字顯示的確穩(wěn)定了，但慣例1-2月都是春節(jié)長(zhǎng)假影響，所以2018年樓市依然要看兩會(huì)前后的政策，與3-4月份的市場(chǎng)成交。

　　漲為何漲？

　　上漲城市集中在非熱點(diǎn)調(diào)控城市

　　同比價(jià)格上漲明顯的城市主要有哈爾濱、沈陽、貴陽、西安、昆明、北海、大連、常德等城市。同比漲幅均超過10%。

　　目前看，2018年的調(diào)控政策力度依然持續(xù)，2018年的70城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)依然會(huì)明顯分化，最近發(fā)布吸引人才的系列城市，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在2018年初有望平穩(wěn)，北京等一線城市房?jī)r(jià)在2018年將繼續(xù)同比下調(diào)。

　　降為何降？

　　城市分化繼續(xù)明顯

　　就國家統(tǒng)計(jì)局重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的15個(gè)熱點(diǎn)城市（主要是一二線城市）來看，這15個(gè)熱點(diǎn)城市中11個(gè)城市價(jià)格低于上年同期水平（盡管有限價(jià)限簽等因素，但是，這也是歷輪樓市從房?jī)r(jià)快速上漲到進(jìn)入調(diào)整期前必然經(jīng)歷的階段），熱點(diǎn)城市樓市基本面正在發(fā)生改變。

　　從同比數(shù)據(jù)看，11個(gè)城市的新建商品房住宅價(jià)格出現(xiàn)了下調(diào)，主要有深圳、無錫、福州、南京、成都、北京、杭州、鄭州、合肥、上海，基本都是調(diào)控力度最大的一二線城市。

　　二手房廈門跌幅第一，北京跌幅第二，分別下調(diào)了0.8%與0.6%，同時(shí)，17個(gè)城市出現(xiàn)了下調(diào)。

　　同比與環(huán)比下調(diào)的城市，最主要的特點(diǎn)都是2017年執(zhí)行了歷史最嚴(yán)格的調(diào)控政策，持續(xù)加碼調(diào)控。

　　所以，樓市表現(xiàn)與城市調(diào)控政策力度同向。調(diào)控力度大的城市房?jī)r(jià)漲幅緩，調(diào)控力度最大的城市出現(xiàn)了同比下調(diào)。

　　哪些城市將遭遇“降價(jià)潮”？

　　同策研究院首席研究員張宏偉認(rèn)為：

　　歷輪樓市進(jìn)入調(diào)整期都會(huì)有“大幅降價(jià)”或“降價(jià)潮”現(xiàn)象的發(fā)生。當(dāng)本輪樓市調(diào)整大趨勢(shì)確立之后，“大幅降價(jià)”或“降價(jià)潮”這種現(xiàn)象也不會(huì)避免，預(yù)計(jì)會(huì)在2018年的二三季度會(huì)集中發(fā)生。

　　那么，哪些城市在本輪樓市調(diào)整中，會(huì)進(jìn)行“大幅降價(jià)”或“降價(jià)潮”？

　　數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)一個(gè)城市的房?jī)r(jià)上漲情況明顯大于這個(gè)城市的投資價(jià)值時(shí)，這個(gè)城市房?jī)r(jià)必然會(huì)出現(xiàn)回調(diào)。當(dāng)價(jià)格上漲偏離城市價(jià)值越大時(shí)，比如，深圳、廈門、南京、溫州、福州、大連、合肥、南昌、海口、石家莊、長(zhǎng)春等等，這些城市的房?jī)r(jià)往往容易最先開始出現(xiàn)“大幅降價(jià)”或“降價(jià)潮”。

　　此外，從推盤周期、銷售目標(biāo)、房企資金兌付壓力等諸多因素來看，上述城市極有可能會(huì)在二三季度這個(gè)時(shí)間開啟“大幅降價(jià)”或“降價(jià)潮”。