哪里出了問題?

　　據(jù)馬秀蓮介紹，要求開發(fā)商在開發(fā)商品房時配建一定比例保障房、建包容性混合型社區(qū)，也是歐美很多國家采用的通行做法。很多住房項目還采取了物理形態(tài)無差異的真正“插花式”混居模式。

　　為什么中國開發(fā)商配建保障房的“后遺癥”，會在近半年來如此集中地爆發(fā)?

　　馬秀蓮分析，根源在于博弈的語境不一樣。政府在此輪博弈中過于強勢，平抑地價同時競配保障房的做法，將成本和代價全部轉(zhuǎn)嫁至開發(fā)商，進而轉(zhuǎn)嫁給至商品房和保障房業(yè)主。

　　在美國，市場自由，多方博弈，成本的分擔(dān)方也更多?！氨热缯f開發(fā)商會跟土地供應(yīng)商談，因為要配建，土地價格能否便宜點，并且開發(fā)商享有政府對密度、高度和審批速度等方面的一定優(yōu)惠。”馬秀蓮說，中國土地供給方和政府合一，博弈方少，權(quán)力關(guān)系與市場競爭度都不一樣。

　　2017年2月，北京市住建委發(fā)布《自住型商品住房規(guī)劃設(shè)計方案審查要點》征求意見稿。該文件提出，同一居住項目在建筑控制高度條件一致的情況下，自住型商品房與普通商品房在建筑密度、人口密度和人均綠地指標等方面應(yīng)基本保持一致，并且，明確要求商品住房與自住型商品住房實施統(tǒng)一物業(yè)管理。

　　馬秀蓮認為，目前絕大多數(shù)配建保障房只能稱作“配建”，不能算作“混合居住”或“融合社區(qū)”?！叭绻獙崿F(xiàn)混居，應(yīng)該是一樣的房子和公共空間，這肯定有成本的問題，開發(fā)商不會干，誰又來承擔(dān)這個成本?”馬秀蓮建議，如果要求物理形態(tài)上的無差異，建議政府更多地分擔(dān)開發(fā)成本。

　　相比于保障房怎么建，許多公眾更為關(guān)心的是，保障房究竟要保障誰?從保障房在中國誕生起，關(guān)于其公平性和尋租空間的質(zhì)疑，就不絕于耳。

　　其中，最有爭議的是經(jīng)適房、限價房等產(chǎn)權(quán)類保障房。設(shè)計上，這類住房具有很大的套利空間。這種空間一旦存在，很難控制投資投機者購買自己并沒有居住需求的房子，甚至以種種方式規(guī)避財產(chǎn)收入審核，獲取保障房。

　　以限價房為例，按設(shè)計，原本應(yīng)以同區(qū)域、同品質(zhì)商品住房80%左右價格定價，但實際定價多只有商品房的一半左右。按照北京市住建委相關(guān)規(guī)定，限價房購買五年后即可上市，屆時按同地段普通商品住房指導(dǎo)價與限價房購買價格之差的35%，向政府上繳土地收益金。然而，商品住房指導(dǎo)價與實際市場價格之間差異巨大，這意味著限價房牟利空間非?？捎^。

　　以玉璞家園小區(qū)為例，鏈家地產(chǎn)中介告訴財新記者，這一片區(qū)的商品房指導(dǎo)價約在24000元-25000元/平方米。此價格與限價房購買價格相差無幾，周邊二手商品房交易均價已升至每平方米六七萬左右。

　　2016年1月，北京市住建委曾披露，2014年-2015年間，發(fā)現(xiàn)有2442戶家庭在獲得保障后，又通過繼承、購買等方式取得其他住房。

　　不過，近年來，北京等全國主要城市，保障房開始轉(zhuǎn)向。2016年1月，北京市住建委宣布，在完成“十二五”100萬套的保障房目標、基本解決有效備案家庭住房困難的承諾后，北京原則上將不再建設(shè)經(jīng)適房和限價房。未來，北京將主要設(shè)置三類保障房：自住房、公租房、棚改安置房。近期，北京市住建委又表示，今后，將把自住房按照共有產(chǎn)權(quán)房形態(tài)管理。然而，已售經(jīng)適房、限價房增值收益如何更公平合理分配?如何改進管理和設(shè)計，避免自住房、共有產(chǎn)權(quán)房，重蹈限價房覆轍?這些問題亟待解決。

　　(應(yīng)受訪者要求，文中張濤、李磊均為化名。財新記者王婧、侯雯對此文亦有貢獻。)