【財新網】(記者 黃子懿)9月1日，原定拆墻的8月31日最后期限已過，位于北京豐臺區西三環附近的玉璞家園小區里，被玉璞家園業主們稱為“柏林墻”的三米高的鐵圍欄，依然屹立。

　　圍繞這堵墻，墻北的限價房玉璞家園業主與墻南的高端商品房西宸原著業主，已經斗爭了幾個月。一邊是購房價2.1萬元/平方米、物業費3.3元/平方米的限價房業主，一邊是購房價10萬元-16萬元/平方米、物業費9.8元/平方米的高端商品房業主。這場博弈，被許多人冠以“階層斗爭”、“貧富之爭”、“居住平權”之名。但實際情況要復雜得多。

　　這或許并不能被簡單視為揭示了中國中產階級和新富階層崛起、社會分層帶來的貧富階層博弈，而是更多撕開了現行保障房政策的漏洞和扭曲。

　　隨著矛盾激化，西宸原著業主直指保障房玉璞家園業主不乏開豪車者，寶馬、奔馳等常停在小區門口，這讓他們憤慨不已，反對保障房業主以弱勢群體姿態，“以平等之名繼續剝奪商品房業主的權益”。

　　8月底至9月初，財新記者曾多次走訪玉璞家園小區，每次確實都看見若干輛寶馬、奔馳、保時捷、奧迪A8等“豪車”停在小區門外，其中一輛京N車牌的保時捷、京N車牌的寶馬、京Q車牌的奔馳，至少兩次在走訪間停在小區外。

　　財新記者還發現，此前被媒體多次曝光的限價房高出租率問題，再度發生在這個小區。房地產中介和小區物業人員估計，2017年3月才交房的玉璞家園，目前入住400多戶，其中一半的房子已經租出去了。同時，小區地下車位已開始售賣，售價50萬元一個。這些，令人對部分業主的真實經濟狀況產生懷疑。

　　另一邊，玉璞家園業主也憤憤不平。他們認為，這個2014年被稱為“北京最貴‘兩限房’小區”的玉璞家園，容積率、綠化率都不達標，房屋質量差，甚至走廊最初沒有裝窗戶，雨天雨水打進來，一片狼藉。現在小區看起來像個“貧民窟”，業主們故而堅持要求開發商拆除圍墻，兌現承諾。

　　北京推行的商品房配建保障房、“限地價、競配建”模式下，保障房質量不好、容積率等承諾難以落實的情況，并不少見。

　　種種現象顯示，從“保障房究竟保障了誰”到“保障房應該如何建”，北京的保障房模式，存在制度性缺陷。

　　豪車疑云與高出租率

　　“門口那輛保時捷，天天停在那兒。”一名負責該片區的房產中介，指著一輛京N車牌的保時捷，對財新記者說。他表示，限價房小區絕大部分車位暫未開放，小區的車現在大部分都停在小區門外。

　　不過，玉璞家園業主李磊對此表示，小區外為斷頭路，且現在小區門口停車免費，所以鄰近小區的一些車主會把車停過來。但財新記者實地走訪后發現，除了一墻之隔的“西宸原著”，玉璞家園周圍300米內沒有其他小區和寫字樓。西邊為在建的泰禾西府大院工地，北部為規劃中空置的公租房用地，東臨東方威尼斯酒店，后者門口有開闊的停車場。

　　“有的好車可能是朋友親戚開來的，還有些(房子)是給父母申請的，申請最主要的條件還是名下無房，解決大家住房的問題。”李磊說。

　　9月4日下午，財新記者遇見一名開路虎攬勝車的車主，車主是一名30歲左右的女性，其時帶著母親。她對記者說，房子是給爸媽搖的，其余不再回應。

　　限價房屬于保障房的一種。自2008年推出限價房以來，北京的申請標準一直未變：申請者的人均住房面積需在15㎡以下，3人及以下家庭成員家庭年收入要在8.8萬元以下，總資產凈值在57萬元以下。4人及以上家庭成員年收入和總資產凈值則對應在11.6萬元以下與76萬元以下。舊城改造拆遷騰退家庭、有60周歲以上老人家庭、復轉軍人等為優先配售對象。

　　據李磊介紹，玉璞家園業主，多為企事業單位工薪階層，平均月收入水平應普遍在6000元-7000元之間。也有其他業主向財新記者表示，業主構成多為軍人、國企員工與事業單位公務員等。

　　“其實我們群里討論最多的不是維權，是省錢。”李磊的工資略低于6000元-7000元的區間，其中3000余元要用于還房貸，首付是全家一起湊的，“當時要求一個半月交首付，我也是截止日期前一天才湊齊的。”

　　不過，2014年底，“最貴‘兩限房’小區”玉璞家園首次選房時，有媒體報道，首批923戶中簽者中，有304戶最終選擇放棄，棄選率超三成，原因多為無力承擔，進而由輪候家庭補替。當時有棄選者對《華夏時報》表示，如按照限價房申請標準，真正的申請者是買不起玉璞家園的。

　　玉璞家園分為一居室(開間)和兩居室兩種戶型，一居室不到60平方米，二居室不到75平方米。總價在120萬至150萬左右。符合限價房收入和財產條件的人群，極易出現交得了三成首付，就付不起貸款的情況。

　　盡管省錢是一些保障房業主的第一要務，但對有的業主來說，顯然并不是。

　　一位保障房業主向財新記者介紹，小區內部地下車庫車位已于近期開賣，人防以外擁有產權的可售停車位，共60個，售價50萬元一個，南邊西宸原著商品房的車位則為60萬一個，僅高出10萬。“這個是市場價，海淀都賣到100萬一個了。”

　　車位目前已陸續有賣出。財新記者曾走訪玉璞1號樓產權車庫，當時已有三輛車停于產權車庫。

　　此外，財新記者還發現，限價房小區目前入住率不高，且很多房子被用于出租。

　　“租客很多，光我們公司手里就租出去40多套了。”負責這一片區出租業務的一名中介人員介紹，小區目前租房均價相較于周邊較為便宜，看房人較多。一居室均價在4000元-4200元/月，比周邊同等戶型便宜300元-400元左右。

　　中介估計，小區900余戶中約已入住400多戶，其中出租近200戶。大約50%的出租率也得到了物業工作人員的確認，“除老人外，里面的年輕人基本上都是租客。”

　　對此，李磊解釋，此前業主咨詢過，政策并未禁止出租，只是禁止商用。據他了解，出租可分為兩種情況，一種為轉業軍人，本身常年不在北京;另一種即為業主為一家3人口及以上的，“本身打算自住，但看著房子質量不好或太小就不住了，就在上班地點附近租房住。”

　　不過，限價房定位于解決自住需求的保障性商品房，如此高的出租率，曾被輿論多次質疑，保障房變了味。