最近一段時間，國內很多大城市接連出臺對租房有利的政策，已經表明了樓市調控的一個大方向：政府希望引導潛在購房者長期租房。但是，租房的痛點，或多或少都長期困擾租房者。對“新市民”而言，完全放棄購房念想，徹底考慮長期租房，會成為首選方案嗎?　　

　　政府企圖強力扭轉“必須買房”的心態

　　多年不推宅地的張江，突然規劃920萬平方米住宅，其中890萬平方米將采用租賃模式。而在公布不久的《上海市住房發展“十三五”規劃》中，上海預計新增各類住房約170萬套，而其中商品房僅有45萬套，租賃住房70萬套，保障性住房55萬套。未來的上海，新增住房將以租賃住房為主。

　　不管是上海力推租房，或是雄安新區不新建一套商品房，還是廣州前段時間的“租購同權”，都是在堅決貫徹“房子是用來住的”之思想。

　　長期以來，“居者有其屋”在中國特指“居者有產權”，而不僅僅是有個住的地方。從2013年開始，社科院每年發布的報告都顯示，中國家庭住房自有率都超過90%。雖然在統計方法上存在一些問題，但還是遠遠超過了一些發達國家。

　　社科院博士后李宏瑾曾對歐美各國歷年住房自有率進行過對比，發現住房自有率高的國家，都是經濟發展比較落后的國家，而住房自有率低的國家則大多為經濟發達的國家。比如美國家庭的住房自有率就長期低于65%。

　　不斷強化“房子是用來住”之概念，最核心的意圖應該是，希望利用行政手段，降低“必須買房”的觀念，讓租房住成為市民尤其是新市民的首選，從而達到控制房價的作用。

　　所以，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶，這12個城市，成為了首批開展住房租賃試點的城市。可以判斷，中國全面開啟了發展住房租賃產業的大門。

　　開發商搖身一變成了“包租婆”

　　在新的土拍模式，要求“開發商自持+保障房+公租房”，其中“開發商自持”是個新邏輯。2016年12月，萬科豪擲109億在北京拿下2宗全自持地塊，正式拉開了房企自持帷幕。

　　從字面釋義，自持即房企自己持有地塊。舉例來說，某宗地塊房企自持比例為100%，就意味著該地塊上所有的建筑體量需房企自己持有且不得轉讓、出售。

　　更夸張的是，在某些地方，地價達到了政府限價后，開發商開始比拼自持比例，你自持40%，我自持50%，那么這塊地就是我的。還有更恐怖的，當競買人報出自持住宅面積比例同為100%時，競買方式轉為競住宅自持年限，當自持年限為70年時，最先報出自持時間達到70年者確定為競得人。

　　如果站在租房者的角度，必須要說明，機構化供房一般都能提供穩定的品質預期，但土地成本高，租金回報率低，開發商不是傻子。

　　萬科高級副總裁譚華杰曾表示，如果萬科在住宅用地蓋房子出租，租金回報率大約為3%，扣除20%稅收，最終租金收益率只有2.4%。當前房企融資收緊、成本上升，2.4%的租金收益率是無法支撐企業的。

　　所以，房地產過去高速發展的十幾年里，開發商很少會整體持有房屋，只租不賣的。原因很簡單，賣的利潤高，回收成本時間短啊。所以，如果“開發商自持”真的成為了大趨勢，那么小的房企，會因為資金鏈斷裂，被迫離開或轉型，剩下的只有大型房企，且帶國字頭的居多。