【專家解讀】商改住將成為歷史

　　中央財經大學法學院教授尹飛：北京重拳治理商改住，正本清源意義重大。

　　商改住、辦改住，本身就是違規變更房屋規劃用途的行為，這次北京市全面叫停商辦改住，是正本清源，讓這些商業辦公項目回歸到為實體經濟服務的路徑上來，也是為消費者負責，保護購房人權益的重要舉措。

　　商改住盛行，主要出現在少數一線城市，由于嚴格的住房限購以及住宅價格較高，不少人將購買小面積商業辦公項目，作為投資或者過渡性居住，開發商為追求利潤最大化，把商業辦公項目設計、開發建設成住宅對外銷售。

　　這類違規操作，一方面導致政府在區域或商圈的規劃落空，大量商業辦公樓盤用于居住，經濟活動聚集效應減弱，另一方面對商改住進行炒作，也拉高商業辦公用房的成本，不利于整體經濟發展。全面叫停商改住刻不容緩，北京這次出手可以說非常及時、果斷，意義重大。

　　北京市房地產中介協會會長李文杰：商改住將成為歷史。

　　商改住新政，全面遏制商業辦公用房市場的不正之風，開發商不能建、個人不讓買、銀行不給貸、中介不許代理，繼續頂風作案的，后果很嚴重，一經查實，收回土地，銀行在全市范圍內暫停授信，代理機構注銷。在新政的高壓態勢下，違規商改住的供應和需求同步封殺，商改住這個商不商住不住的怪胎，將告別北京市場，成為歷史。

　　【歷史回顧】“商改住”的前世今生

　　早在上個世紀90年代，深圳一批開發商將擱置了數年的爛尾樓重新包裝，變成“商務公寓”或者“酒店式公寓”銷售。

　　隨后，這種方式傳到了北京，讓開發商嘗到迅速回款的甜頭。

　　2000年之后，一些爛尾項目，或者以商業、酒店、辦公為名立項的項目，通過分割產權，以“酒店式公寓”或者“公寓式酒店”為名，將“類住宅”作為賣點，改變使用屬性的形式，拉動銷售。

　　出于成本問題，酒店式公寓和公寓式酒店的價格，一度高過普通住宅售價，或與住宅價格持平。為了拉動銷售，大約自2003年起，一部分開發商打出提供固定年回報、原價或增值回購、承諾無風險或者低風險投資等方式，銷售公寓式酒店、分時度假酒店、酒店式公寓。

　　由于開發商在操作過程中留下多處隱患，2007年，市住建委針對這些項目發出風險提示，通過多種途徑提醒購房人，這種銷售方式不符合《商品房銷售管理辦法》中“房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”且“商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售”的規定，應謹慎投資。

　　但是，由于利益驅動和迅速回款的需求，開發商在拿地之后，仍會選擇將地塊上配建的商業建筑改建，以Loft等形式銷售。

　　為此，2011年起，本市出臺《關于加強部門聯動，完善商業、辦公類項目管理的通知》，要求商業、辦公類項目不得設計成住宅的格局，不能設立單獨的衛生間，開發商自己打隔斷出售的商鋪無法辦理房產證。

　　同時，因為在審批和后續驗收環節把關不嚴，至今為止，仍有大量開發商將地塊配建的商業、辦公改為類住宅產品銷售。

　　這種產品的主要受眾為大量沒有購房資格、為了滿足基本居住需求的非京籍人員，以及投資客。

　　有機構數據顯示，商住的市場規模一直呈現上漲趨勢。該機構統計顯示，2008年，北京市場商住的供應套數為1.15萬套，而到了2009年就達到2.23萬套，2016年，商住總成交約為4.17萬套。在價格方面，2015年，商住的價格為每平方米2.64萬元，到了今年年初前兩月，商住的均價已經達到了每平方米4.54萬元。