【政策解讀】此次商住限購空前嚴厲

　　那為什么小編說這次的商住空前嚴厲呢?以下為政策逐條解讀：

　　一、商業、辦公類項目(以下簡稱商辦類項目)應當嚴格按照規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批準，不得擅自改變為居住等用途。

　　解讀：商業和辦公項目需要按照嚴格的規劃進行項目開發，后續不允許出現類似模棱兩可的物業的概念。如果要修改，那么要根據情況決定，所以強調對“擅自修改”的零容忍。

　　二、開發企業新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500平米;不符合要求的，規劃部門不予批準。

　　解讀：這也是為了防范出現一些配合小戶型住宅項目銷售而改建項目。這個規定顯然比較清晰，相關房企難以鉆漏洞。

　　三、開發企業新建的商辦類項目，應當按照批準的規劃用途建設、銷售，違反規定的，規劃國土、住建部門依法處理。

　　解讀：雖然表述不長，但意義深遠。據悉市住建委今日下午已經全部停止了部分違規項目銷售的網簽，分別是萬科天地、恒大未來城和泰禾中央廣場。

　　這些在售項目的土地用途均為商業式辦公，但是均設計有與商辦房的用途相悖的功能空間，實際上已經按照住房出售。

　　四、開發企業在建(含在售)商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業單位、社會組織。

　　解讀：規定了商辦類項目后續只能針對企業和機構銷售，不允許將此類項目銷售個人。如果是二手房，也要求銷售給企業等。這也使得個人認購此類產品的可能性不大。當然要警惕后續采取類似個人注冊公司來規避此類監管風險的可能。

　　五、本公告執行之前，已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應當符合下列條件:1、名下在京無住房和商辦類房產記錄的。2、在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。

　　解讀：這是明確的管制措施，即商辦類物業限購的做法。政策規定如果此前已經交易的二手房商辦物業，允許銷售給個人，但應該具備沒有房產和五年社保等要求，這也使得此類物業回歸到了居住屬性。不過可以想象的是，如果有五年社保，那基本上都可以買普通住宅了，所以此類物業后續的二手房交易勢必會面臨轉手風險。這一條相當于給之前入市的項目判了個死緩……

　　六、對規劃用途為商辦類的房屋，中介機構不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對違規代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機構，依法注銷機構備案，直至吊銷營業執照。

　　解讀：近期對于中介監管較為嚴厲，預計在“吊銷營業執照”等管制下，中介機構對于此類物業近期會采取項目下架等做法，以防范經濟風險的出現。

　　七、商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

　　解讀：這使得此類物業基本難以交易了。雖然過去五成首付比較嚴厲，但現在要全款購房。可以想象，沒有太多的人會去認購此類物業，或引起此類物業近期的降價。

　　八、本公告發布之日起，開發企業將新開工的商辦類項目違規改為居住用途的，一經查實，規劃國土部門依法收回土地，商業銀行對該企業在本市所有項目暫停授信。

　　解讀：這也使得房企后續不敢隨意對項目進行用地規劃的修改，從供應端確保各類打擦邊球做法的減少。

　　九、開發企業、中介機構違反本公告依法受到處理的處罰信息納入本市企業信用信息系統。

　　解讀：如果房企和中介若違反此類規定，那么信用方面就會有污點。這也使得后續此類市場主體不會主動去參與此類項目銷售和開發，購房者本身也不太可能接觸到此類違規的銷售信息等。