最近，天津、上海、濟南的樓市又是一番驚心動魄。我在上海的朋友說，剛湊齊的首付款又不夠了。上海連夜發布新政，首套住房首付比例不低于35%；在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭，申請商業貸款（認房又認貸）購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
類似的如天津，居民家庭首套房商貸最低首付比為30%，有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，最低首付款比例為40%；濟南，各銀行全面暫停個人房貸業務至11月末，12月的政策尚未可知。
上一輪調控是在“十一”前后。也就是說，短短兩個月不到，這些地方又開始了新一輪的調控加碼。
為什么如此急迫？
瘋狂
相比去年的股市瘋狂，今年10月前的樓市也有的一拼。
數據顯示，到今年9月，70個大中城市房價有63城上漲，23個城市房價環比漲幅超過2%；杭州、福州、濟南、鄭州、無錫5個城市，環比漲幅超過5%，刷新8月份創造的歷史紀錄。其中，無錫以8.2%的數字，位列漲幅榜首位。
此種背景下，各地政府放出樓市調控大招，邏輯易懂。10月統計局再出數據時，市場反應很配合地量價齊跌。
可沒多久，一些城市房價又出現回暖反彈跡象。本著“樓價你若安好，便是晴天霹靂”的原則，政策自然要加碼動真格；政府調控的決心以及急迫性顯而易見。同時，臨近年底，今年保GDP的目標應該有準兒了，因此調控加碼，實際上也有政策空間。
為什么如此急迫？
原因不外乎樓市此前過高的杠桿和過快增長的房價。據專家測算，以中國目前各地的建設情況和人口情況來對比，如果是單靠自住需求，房價一般不會大漲、暴漲，一年漲個10%、15%，是自住需求驅動的合理漲幅。
而房價一旦出現一年漲幅30%以上，大部分情況就是投資投機者開始活躍了。要知道，今年前三季度，全國商品房銷售額80208億元，同比增了41.3%！而根據中國房地產業協會的最新的統計，到今年十月，北京、上海、深圳、杭州、青島、南京六個城市，房價同比分別上漲了41.18%、32.78%、23.45%、15.08%、11.54%、38.14%。
根據中國社科院編寫的《中國住房發展報告（2016-2017）》，全國35個大中城市普遍存在估值過高的風險；其中，深圳、廈門、上海、北京、南京、天津、鄭州、合肥、石家莊、福州，成為住房估值風險最高的10個城市。
如此脫韁野馬之勢，也就不得不“下下火”。
地王
與猛烈而直接的調控齊飛的，是各地層出不窮的“地王”。
比如，不久前在武漢，5宗地塊正式掛牌，其中位于漢正街東片的一塊住宅及商服用地，起拍價就達126億元——未經加價，便已超越了武漢迄今為止土地拍賣中最高的成交價，新晉“地王”相霸氣側漏。前不久，廣州、武漢、長沙、廈門等地的“地王”也爭先恐后地橫空出世。
很多人不解，既然樓市已經在降溫，為什么還有那么多“地王”出現呢？難道樓市是假摔？
首先，不得不提土地市場的相對滯后性。之前的房地產市場過熱，經過一番調整，樓市總體降溫。但這種降溫要傳導到土地市場，還需要一段時間。
更重要的是，“地王”頻出，土地市場的供求關系是決定因素。一些地方政府是土地市場的唯一供給者，什么時候推多少地塊，都由政府說了算，幾乎壟斷了土地供應市場。近幾年，不少城市土地供應量明顯不足，人為造成的土地匱乏，使得物以稀為貴。在走高的地價面前，房企為了補充庫存，自然不遺余力，尤其是遇到不可多得的優質地塊時，更是拼了命也要爭個頭破血流。
據統計，今年前三季度，全國土地出讓面積同比下降4.8%；形成鮮明對比的是，今年前10個月，國有土地使用權出讓收入2.65萬億元，同比增長15.2%%——去年同期，這一數字是降幅超過25%。
地賣得少了，收入卻明顯增了，一些地方政府的饑餓營銷也是玩得溜。
另一組數據更讓人咋舌。據機構估算，地方政府從房地產交易中所得（包括土地出讓金和11種房地產相關稅收），占房地產銷售額的3/4以上。比如2014年，全國商品房銷售額為8.73萬億元，其中，土地出讓金和11種相關稅收就達6.56萬億元，占到75%。
地賣得貴，誰最高興？誰受益最多？顯而易見。
所以，一個個“地王”動輒溢價翻番，真的不是房企們人傻錢多不在乎嗎，而是羊毛出在羊身上，最終壓力還是傳導到廣大接盤俠肩上。
另外，人民幣持續貶值，同時市場對其貶值預期進一步增強；但對地價這一稀缺要素，市場仍持增值預期。
換句話說，與其把錢放手里貶值，不如去買地先囤著，那些優質地塊即使眼前溢價多了些，但遲早還是能賺回來的。如此保值增值的好辦法，也讓房企實現了手里有地、心里有底。
換句話說，單純的“限貸限購”，實質上難以改變預期，政策的調控已經出現“耐藥性”。尤其是在土地供給不足的熱點城市，企業只能加杠桿硬著頭皮拿地，否則就有可能被洗牌出局。用業內人士的話說，在對樓市用限貸限購政策“猛藥去急癥”的同時，如果不真正從供給段去杠桿，新一輪調控也可能陷入“嚴一年，松兩年，屢調屢漲”的怪圈。
