兩種觀點，很難說誰更“好”，或者誰“對”。

　　計算合理房價時需考慮低利率因素

　　我對目前中國房地產市場價格走勢的判斷和譚華杰的這篇文章思路基本一致，但考慮到目前全球宏觀環境的變化，如果把房產作為投資品的話，我們在計算其價格時可能還需把利率的因素考慮進去。

　　1945年以后，人類經歷了現代歷史上最長的一個和平時期，戰爭對基礎設施的損毀極低——這意味著70年以后，全球的資本累積已經到了一個驚人的程度。再加上技術進步的因素，新增投資需求很低；從2000年以來，全球又經歷了長期的量化寬松，錢如同洪水一樣泛濫——因此從全世界范圍來看，實際投資回報率已經非常低。

　　北京大學的徐遠教授做過一個簡單的測算：戰后70年，全世界平均儲蓄率大概在20%~25%，折舊率算成5%~6%，再考慮局部戰爭和自然災害的影響，儲蓄率減去折舊率平均大概在10%~15%，而同期全球的平均增長率在4%~5%，換句話說，儲蓄率超過GDP增長率在5%~10%。按照5%的下限保守估算，全球資本存量14年就會翻一番，70年來翻了5番，也就是32倍。再加上電氣革命、機械革命在二次世界大戰之前已基本完成，信息技術革命的硬件改造投資小很多，新增的投資需求很小。這樣總體上看，今天全球的資本存量已達天文數字，因此邊際投資增速已變得很低，邊際投資報酬率也很低。美聯儲的歷次報告里有很多重復措辭，但有一個詞永遠不變，陳述不加息的原因是：“businessinvestmenthasbeensoft（投資疲軟）”。這是全球低利率的一個重要宏觀背景。

　　放眼未來，如果不考慮地緣政治因素以及國家內部的政治因素的話，我們幾乎看不到投資需求將會大幅上升的可能性。這意味著，接近于零的超低利率時代可能會長期與我們同在。超低利率意味著資產的貼現率很低，換言之，資產的高估值和高波動將會成為這個時代的普遍現象，中國房地產當然也不例外。從這個角度看，中國房價的估值區間會更大，波動率會更高。

　　不管房價高低，你都需面對

　　正要結束此文的時候，我的博士生陳戴希在微信上找我，她正在紐約大學做訪問學者，借住在她閨蜜家里——她的閨蜜也是25歲左右年齡，在美國讀完碩士后找到一份四大審計事務所的工作，很快就在紐約郊區買了一個20多萬美元的小別墅，離時代廣場15公里，每天開車到地鐵站趕地鐵，40~50分鐘能趕到時代廣場的辦公室。小姑娘哀嘆，作為一個北大光華的金融博士，男朋友是清華機密儀器的博士，妥妥是未來的高薪階層，但想要畢業兩三年之后在北京買個離CBD40分鐘路程的體面房子，估計是難于上青天了。我的另一個博士生陳靖也忍不住加入了聊天的行列，她問北京為什么不像香港、紐約、東京一樣，蓋更高的樓，從北京城里面提高容積率？

　　兩個女孩都是成都人，成都核心商區住房價格約1.2萬/平方米，三環是7000~8000元/平方米左右，成都還有她們的家人、朋友，以及吃不完的美食。可是兩個女孩嘟嘟囔囔一邊抱怨，一邊在霧霾籠罩下的偌大北京拼力奮斗。

　　大概，生活就是這樣吧。在這個充滿不確定性的年代，在這片魔幻又折疊的土地上，你，別無選擇。