兩種觀點，很難說誰更“好”，或者誰“對”。

　　計算合理房價時需考慮低利率因素

　　我對目前中國房地產(chǎn)市場價格走勢的判斷和譚華杰的這篇文章思路基本一致，但考慮到目前全球宏觀環(huán)境的變化，如果把房產(chǎn)作為投資品的話，我們在計算其價格時可能還需把利率的因素考慮進去。

　　1945年以后，人類經(jīng)歷了現(xiàn)代歷史上最長的一個和平時期，戰(zhàn)爭對基礎(chǔ)設(shè)施的損毀極低——這意味著70年以后，全球的資本累積已經(jīng)到了一個驚人的程度。再加上技術(shù)進步的因素，新增投資需求很低；從2000年以來，全球又經(jīng)歷了長期的量化寬松，錢如同洪水一樣泛濫——因此從全世界范圍來看，實際投資回報率已經(jīng)非常低。

　　北京大學(xué)的徐遠教授做過一個簡單的測算：戰(zhàn)后70年，全世界平均儲蓄率大概在20%~25%，折舊率算成5%~6%，再考慮局部戰(zhàn)爭和自然災(zāi)害的影響，儲蓄率減去折舊率平均大概在10%~15%，而同期全球的平均增長率在4%~5%，換句話說，儲蓄率超過GDP增長率在5%~10%。按照5%的下限保守估算，全球資本存量14年就會翻一番，70年來翻了5番，也就是32倍。再加上電氣革命、機械革命在二次世界大戰(zhàn)之前已基本完成，信息技術(shù)革命的硬件改造投資小很多，新增的投資需求很小。這樣總體上看，今天全球的資本存量已達天文數(shù)字，因此邊際投資增速已變得很低，邊際投資報酬率也很低。美聯(lián)儲的歷次報告里有很多重復(fù)措辭，但有一個詞永遠不變，陳述不加息的原因是：“businessinvestmenthasbeensoft（投資疲軟）”。這是全球低利率的一個重要宏觀背景。

　　放眼未來，如果不考慮地緣政治因素以及國家內(nèi)部的政治因素的話，我們幾乎看不到投資需求將會大幅上升的可能性。這意味著，接近于零的超低利率時代可能會長期與我們同在。超低利率意味著資產(chǎn)的貼現(xiàn)率很低，換言之，資產(chǎn)的高估值和高波動將會成為這個時代的普遍現(xiàn)象，中國房地產(chǎn)當(dāng)然也不例外。從這個角度看，中國房價的估值區(qū)間會更大，波動率會更高。

　　不管房價高低，你都需面對

　　正要結(jié)束此文的時候，我的博士生陳戴希在微信上找我，她正在紐約大學(xué)做訪問學(xué)者，借住在她閨蜜家里——她的閨蜜也是25歲左右年齡，在美國讀完碩士后找到一份四大審計事務(wù)所的工作，很快就在紐約郊區(qū)買了一個20多萬美元的小別墅，離時代廣場15公里，每天開車到地鐵站趕地鐵，40~50分鐘能趕到時代廣場的辦公室。小姑娘哀嘆，作為一個北大光華的金融博士，男朋友是清華機密儀器的博士，妥妥是未來的高薪階層，但想要畢業(yè)兩三年之后在北京買個離CBD40分鐘路程的體面房子，估計是難于上青天了。我的另一個博士生陳靖也忍不住加入了聊天的行列，她問北京為什么不像香港、紐約、東京一樣，蓋更高的樓，從北京城里面提高容積率？

　　兩個女孩都是成都人，成都核心商區(qū)住房價格約1.2萬/平方米，三環(huán)是7000~8000元/平方米左右，成都還有她們的家人、朋友，以及吃不完的美食。可是兩個女孩嘟嘟囔囔一邊抱怨，一邊在霧霾籠罩下的偌大北京拼力奮斗。

　　大概，生活就是這樣吧。在這個充滿不確定性的年代，在這片魔幻又折疊的土地上，你，別無選擇。