今年以來中央多次提及老舊小區改造，7月政治局會議再次明確實施老舊小區改造。近日，農業銀行印發《關于加快對城鎮老舊小區改造項目進行業務營銷的通知》，要求搶抓城鎮老舊小區改造市場機遇，做好營銷計劃，明確營銷目標和重點，積極開展跨部門聯動營銷和綜合服務，履行國有大行的責任擔當。

    業內人士表示，此輪40億平米老舊小區改造有望帶動防水市場超過300億規模，保溫、管材、外墻涂料市場均超過100億元，其中涂料若考慮內墻涂料，建筑涂料總體需求有望超過500億元。

    事件驅動老舊小區改造提速

    國務院曾于2018年在15個城市試點老舊小區工作，進入2019年后老舊小區政策熱度持續提升。6月國務院常務會議提出加快改造城鎮老舊小區后，舊改的市場關注度明顯提升。

    近日，農業銀行印發《關于加快對城鎮老舊小區改造項目進行業務營銷的通知》（以下簡稱《通知》），要求搶抓城鎮老舊小區改造市場機遇，做好營銷計劃，明確營銷目標和重點，積極開展跨部門聯動營銷和綜合服務，履行國有大行的責任擔當。

    《通知》要求，要契合場景金融，大力開展物業數字化轉型金融服務。各行前臺部門要聯合相關產品部門，積極對接老舊小區物業管理公司。對于部分已有繳費系統的小區物業，農行系統要主動對接現有繳費系統，提供資金清算服務；對于大部分無繳費系統的小區物業，農行要及時配備智能POS機，實現線下快速繳費，同時上線農行繳費中心，提供物業費、停車費，水、電、燃氣費等業務的主動繳費或委托代扣服務。

    實際上，年初自全國“兩會”政府工作報告提出大力進行老舊小區改造提升后，中央層面已在多個場合表示加快老舊小區改造。7月初國新辦政策吹風會上，住建部副部長黃艷指出老舊小區改造上升到國家高度，是其“既保民生，又穩投資，同時拉動內需”特點所決定的。2017年12月住建部曾在廈門召開老舊小區改造試點工作座談會，期間確定了廣州、柳州、張家口、廈門、呼和浩特、沈陽、寧波等15個城市作為試點城市，根據住建部數據，截至2018年12月，15個試點城市，共改造老舊小區106個。

    2012年北京出臺的老舊小區綜合整治實施意見可以作為地方老舊小區改造的范本，其明確規定了老舊小區的范疇、改造內容（整治菜單），資金籌措方式等基本內容，還明確了“十二五”階段的工作量完成目標，隨后，其出臺了大量輔助性文件，包括技術導則（如《北京市老舊小區綜合改造外墻外保溫施工技術導則》）、技術經濟指標指引（如《北京市老舊小區綜合改造技術經濟指標》），從施工技術和工程造價兩個方面都做到了較為完善，2018年北京市政府也順勢發布了《老舊小區綜合整治工作方案（2018-2020）》。

    除北京外，山東、河北、安徽、吉林等地在2018年后陸續出臺類似的老舊小區改造導則，雖然目前國家層面的專門性統一性技術導則和投資控制規定尚未出臺，但各地通過互相學習，快速建立老舊小區改造的實施管理體系并不難，政府推動老舊小區改造項目落地的意愿有望明顯增強。

    市場前景舊改市場規模超萬億

    據住建部數據，全國待改造老舊小區面積約40億平，依據北京市舊改技術經濟指標，華泰證券測算出投資強度為246元/㎡，考慮材料人工漲價及加項等因素，預計投資強度望達300-400元/㎡（不含電梯），對應總市場空間1.2-1.6萬億元。廣州6月至今招標項目的平均投資強度252元/㎡，安徽2019年改造項目的平均投資強度139元/㎡，不同地區差異較大，預計未來各地平均投資強度有望上升。

    若老舊小區全部加裝電梯，華泰證券預計還可帶動約223萬部電梯需求，新增投資或超兩萬億。預計基礎類改造有望率先全面落地，提升類和公共服務類在居民出資較高小區望率先實施。

    國泰君安表示，根據政府兩會及三部委發文，老舊小區改造涉及的范圍包括供排水、供電、供氣、供暖、綠化、照明、圍墻等基礎設施，小區內配套養老撫幼、無障礙、便民等服務設施（包括電梯）。同時從目前地方政策方面要求，舊改必須包括對水、電、路、氣4項設施中至少2項進行更新，或雖未對水、電、路、氣設施更新，但包括家裝電梯。按照住建部數據全國老舊小區數量達17萬個，涉及居民4200萬戶，建筑面積40億平，估算整體市場規模可能超萬億。

    根據《2017年北京市老舊小區改造經濟指標》，以此分別估算電、氣、排水系統、道路更新及電梯安裝等工程成本，不包含電梯4項工程成本約1200元/平（包含電梯安裝約為20000元/平）。考慮到全國其他地區材料及人工成本較北京便宜，如果按照60%的打折率，舊改成本不包含電梯約720元/平；考慮到根據住建部40億平老舊小區存量面積估算，國泰君安預計總體市場空間將近2.8萬億元；如果考慮電梯安裝，總體市場空間超過3萬億元。

    對于“舊改”的資金來源，住建部表示會通過老舊小區改造資金來源主要有以下：地方財政預算內支持（市級，區級）、中央資金支持、居民個人承擔、單位出資、專營單位投資、引入金融機構融資等，同時要防止增加地方債務。

    以安徽省2019年舊改計劃為例，項目資金來源主要都是來自于省、市、區的財政資金，其中區級資金占據約55%的大頭。

    同時6月的國務院常務會議要求老舊小區改造要創新投融資機制，即今年將對城鎮老舊小區改造安排中央補助資金，鼓勵金融機構和地方積極探索，以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持，并運用市場化方式吸引社會力量參與。

    投資機會房屋修繕驅動建材需求

    以安徽省《城市老舊小區整治改造技術導則》為例，老舊小區改造主要包括基礎設施整治、房屋綜合整治、公共設施整治、安防、消防改造、建筑節能改造、適老化改造等三個方面內容。其中對建材的應用主要包括在基礎設施整治、房屋綜合整治、公共設施整治等方面，使用到的主要建材包括防水材料、涂料、保溫材料、水泥、玻璃、建筑五金等。

    華泰證券認為，此輪40億平米老舊小區改造有望帶動防水市場超過300億規模，保溫、管材、外墻涂料市場均超過100億元，其中涂料若考慮內墻涂料，建筑涂料總體需求有望超過500億元。

    中銀國際則認為，舊改計劃五年時間改造老舊小區16萬個，涉及居民4200萬戶，總投資額約8萬億。平均一年改造3.2萬個小區，單小區預算2500萬元。小區改造以加裝電梯、道路維修、管網翻新、外墻翻新、防水、入戶裝修等為主。小區公共基礎設施改造是重點。

    國泰君安指出，舊改受益的建材品種，主要涉及電氣、排水、道路改造及居民配套裝修，測算“舊改”涉及建材市場規模約1800億（包含電梯加裝，市場規模可能達5000億），主要受益建材為防水、水泥等；另外，如果按照30%比例估算住戶同時進行二次裝修，可能帶來建材市場規模約780億，主要受益建材為管材、涂料、石膏板、防水材料。