今年以來中央多次提及老舊小區(qū)改造，7月政治局會(huì)議再次明確實(shí)施老舊小區(qū)改造。近日，農(nóng)業(yè)銀行印發(fā)《關(guān)于加快對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)務(wù)營銷的通知》，要求搶抓城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造市場(chǎng)機(jī)遇，做好營銷計(jì)劃，明確營銷目標(biāo)和重點(diǎn)，積極開展跨部門聯(lián)動(dòng)營銷和綜合服務(wù)，履行國有大行的責(zé)任擔(dān)當(dāng)。

    業(yè)內(nèi)人士表示，此輪40億平米老舊小區(qū)改造有望帶動(dòng)防水市場(chǎng)超過300億規(guī)模，保溫、管材、外墻涂料市場(chǎng)均超過100億元，其中涂料若考慮內(nèi)墻涂料，建筑涂料總體需求有望超過500億元。

    事件驅(qū)動(dòng)老舊小區(qū)改造提速

    國務(wù)院曾于2018年在15個(gè)城市試點(diǎn)老舊小區(qū)工作，進(jìn)入2019年后老舊小區(qū)政策熱度持續(xù)提升。6月國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出加快改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)后，舊改的市場(chǎng)關(guān)注度明顯提升。

    近日，農(nóng)業(yè)銀行印發(fā)《關(guān)于加快對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)務(wù)營銷的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），要求搶抓城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造市場(chǎng)機(jī)遇，做好營銷計(jì)劃，明確營銷目標(biāo)和重點(diǎn)，積極開展跨部門聯(lián)動(dòng)營銷和綜合服務(wù)，履行國有大行的責(zé)任擔(dān)當(dāng)。

    《通知》要求，要契合場(chǎng)景金融，大力開展物業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型金融服務(wù)。各行前臺(tái)部門要聯(lián)合相關(guān)產(chǎn)品部門，積極對(duì)接老舊小區(qū)物業(yè)管理公司。對(duì)于部分已有繳費(fèi)系統(tǒng)的小區(qū)物業(yè)，農(nóng)行系統(tǒng)要主動(dòng)對(duì)接現(xiàn)有繳費(fèi)系統(tǒng)，提供資金清算服務(wù)；對(duì)于大部分無繳費(fèi)系統(tǒng)的小區(qū)物業(yè)，農(nóng)行要及時(shí)配備智能POS機(jī)，實(shí)現(xiàn)線下快速繳費(fèi)，同時(shí)上線農(nóng)行繳費(fèi)中心，提供物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)，水、電、燃?xì)赓M(fèi)等業(yè)務(wù)的主動(dòng)繳費(fèi)或委托代扣服務(wù)。

    實(shí)際上，年初自全國“兩會(huì)”政府工作報(bào)告提出大力進(jìn)行老舊小區(qū)改造提升后，中央層面已在多個(gè)場(chǎng)合表示加快老舊小區(qū)改造。7月初國新辦政策吹風(fēng)會(huì)上，住建部副部長(zhǎng)黃艷指出老舊小區(qū)改造上升到國家高度，是其“既保民生，又穩(wěn)投資，同時(shí)拉動(dòng)內(nèi)需”特點(diǎn)所決定的。2017年12月住建部曾在廈門召開老舊小區(qū)改造試點(diǎn)工作座談會(huì)，期間確定了廣州、柳州、張家口、廈門、呼和浩特、沈陽、寧波等15個(gè)城市作為試點(diǎn)城市，根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，截至2018年12月，15個(gè)試點(diǎn)城市，共改造老舊小區(qū)106個(gè)。

    2012年北京出臺(tái)的老舊小區(qū)綜合整治實(shí)施意見可以作為地方老舊小區(qū)改造的范本，其明確規(guī)定了老舊小區(qū)的范疇、改造內(nèi)容（整治菜單），資金籌措方式等基本內(nèi)容，還明確了“十二五”階段的工作量完成目標(biāo)，隨后，其出臺(tái)了大量輔助性文件，包括技術(shù)導(dǎo)則（如《北京市老舊小區(qū)綜合改造外墻外保溫施工技術(shù)導(dǎo)則》）、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指引（如《北京市老舊小區(qū)綜合改造技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》），從施工技術(shù)和工程造價(jià)兩個(gè)方面都做到了較為完善，2018年北京市政府也順勢(shì)發(fā)布了《老舊小區(qū)綜合整治工作方案（2018-2020）》。

    除北京外，山東、河北、安徽、吉林等地在2018年后陸續(xù)出臺(tái)類似的老舊小區(qū)改造導(dǎo)則，雖然目前國家層面的專門性統(tǒng)一性技術(shù)導(dǎo)則和投資控制規(guī)定尚未出臺(tái)，但各地通過互相學(xué)習(xí)，快速建立老舊小區(qū)改造的實(shí)施管理體系并不難，政府推動(dòng)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目落地的意愿有望明顯增強(qiáng)。

    市場(chǎng)前景舊改市場(chǎng)規(guī)模超萬億

    據(jù)住建部數(shù)據(jù)，全國待改造老舊小區(qū)面積約40億平，依據(jù)北京市舊改技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，華泰證券測(cè)算出投資強(qiáng)度為246元/㎡，考慮材料人工漲價(jià)及加項(xiàng)等因素，預(yù)計(jì)投資強(qiáng)度望達(dá)300-400元/㎡（不含電梯），對(duì)應(yīng)總市場(chǎng)空間1.2-1.6萬億元。廣州6月至今招標(biāo)項(xiàng)目的平均投資強(qiáng)度252元/㎡，安徽2019年改造項(xiàng)目的平均投資強(qiáng)度139元/㎡，不同地區(qū)差異較大，預(yù)計(jì)未來各地平均投資強(qiáng)度有望上升。

    若老舊小區(qū)全部加裝電梯，華泰證券預(yù)計(jì)還可帶動(dòng)約223萬部電梯需求，新增投資或超兩萬億。預(yù)計(jì)基礎(chǔ)類改造有望率先全面落地，提升類和公共服務(wù)類在居民出資較高小區(qū)望率先實(shí)施。

    國泰君安表示，根據(jù)政府兩會(huì)及三部委發(fā)文，老舊小區(qū)改造涉及的范圍包括供排水、供電、供氣、供暖、綠化、照明、圍墻等基礎(chǔ)設(shè)施，小區(qū)內(nèi)配套養(yǎng)老撫幼、無障礙、便民等服務(wù)設(shè)施（包括電梯）。同時(shí)從目前地方政策方面要求，舊改必須包括對(duì)水、電、路、氣4項(xiàng)設(shè)施中至少2項(xiàng)進(jìn)行更新，或雖未對(duì)水、電、路、氣設(shè)施更新，但包括家裝電梯。按照住建部數(shù)據(jù)全國老舊小區(qū)數(shù)量達(dá)17萬個(gè)，涉及居民4200萬戶，建筑面積40億平，估算整體市場(chǎng)規(guī)模可能超萬億。

    根據(jù)《2017年北京市老舊小區(qū)改造經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》，以此分別估算電、氣、排水系統(tǒng)、道路更新及電梯安裝等工程成本，不包含電梯4項(xiàng)工程成本約1200元/平（包含電梯安裝約為20000元/平）。考慮到全國其他地區(qū)材料及人工成本較北京便宜，如果按照60%的打折率，舊改成本不包含電梯約720元/平；考慮到根據(jù)住建部40億平老舊小區(qū)存量面積估算，國泰君安預(yù)計(jì)總體市場(chǎng)空間將近2.8萬億元；如果考慮電梯安裝，總體市場(chǎng)空間超過3萬億元。

    對(duì)于“舊改”的資金來源，住建部表示會(huì)通過老舊小區(qū)改造資金來源主要有以下：地方財(cái)政預(yù)算內(nèi)支持（市級(jí)，區(qū)級(jí)）、中央資金支持、居民個(gè)人承擔(dān)、單位出資、專營單位投資、引入金融機(jī)構(gòu)融資等，同時(shí)要防止增加地方債務(wù)。

    以安徽省2019年舊改計(jì)劃為例，項(xiàng)目資金來源主要都是來自于省、市、區(qū)的財(cái)政資金，其中區(qū)級(jí)資金占據(jù)約55%的大頭。

    同時(shí)6月的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求老舊小區(qū)改造要?jiǎng)?chuàng)新投融資機(jī)制，即今年將對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造安排中央補(bǔ)助資金，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)和地方積極探索，以可持續(xù)方式加大金融對(duì)老舊小區(qū)改造的支持，并運(yùn)用市場(chǎng)化方式吸引社會(huì)力量參與。

    投資機(jī)會(huì)房屋修繕驅(qū)動(dòng)建材需求

    以安徽省《城市老舊小區(qū)整治改造技術(shù)導(dǎo)則》為例，老舊小區(qū)改造主要包括基礎(chǔ)設(shè)施整治、房屋綜合整治、公共設(shè)施整治、安防、消防改造、建筑節(jié)能改造、適老化改造等三個(gè)方面內(nèi)容。其中對(duì)建材的應(yīng)用主要包括在基礎(chǔ)設(shè)施整治、房屋綜合整治、公共設(shè)施整治等方面，使用到的主要建材包括防水材料、涂料、保溫材料、水泥、玻璃、建筑五金等。

    華泰證券認(rèn)為，此輪40億平米老舊小區(qū)改造有望帶動(dòng)防水市場(chǎng)超過300億規(guī)模，保溫、管材、外墻涂料市場(chǎng)均超過100億元，其中涂料若考慮內(nèi)墻涂料，建筑涂料總體需求有望超過500億元。

    對(duì)于具體投資標(biāo)的，華泰證券重點(diǎn)推薦東方雨虹（全國規(guī)模最大的防水材料公司）、北新建材（集品牌、研發(fā)、生產(chǎn)、銷售及服務(wù)為一體的綜合性新型建材產(chǎn)業(yè)集團(tuán)）、三棵樹（“渠道+服務(wù)”優(yōu)勢(shì)大，涂料品牌力漸強(qiáng)）、偉星新材（“產(chǎn)品+服務(wù)”穩(wěn)固模式建立品牌和渠道壁壘，2017年開始逐步重點(diǎn)發(fā)展防水涂料等多元化業(yè)務(wù)，并將管材的“星管家”模式向防水產(chǎn)品復(fù)制）等。

    中銀國際則認(rèn)為，舊改計(jì)劃五年時(shí)間改造老舊小區(qū)16萬個(gè)，涉及居民4200萬戶，總投資額約8萬億。平均一年改造3.2萬個(gè)小區(qū)，單小區(qū)預(yù)算2500萬元。小區(qū)改造以加裝電梯、道路維修、管網(wǎng)翻新、外墻翻新、防水、入戶裝修等為主。小區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施改造是重點(diǎn)。建議關(guān)注舊改接力棚改帶來的裝修建材需求的結(jié)構(gòu)性差異，利好管材、瓷磚、吊頂、人造板等板塊，推薦對(duì)應(yīng)板塊龍頭偉星新材、蒙娜麗莎、友邦吊頂、兔寶寶；建議關(guān)注北新建材。玻璃板塊業(yè)績(jī)復(fù)蘇估值修復(fù)預(yù)期下推薦純正平板玻璃標(biāo)的旗濱集團(tuán)。

    國泰君安指出，舊改受益的建材品種，主要涉及電氣、排水、道路改造及居民配套裝修，測(cè)算“舊改”涉及建材市場(chǎng)規(guī)模約1800億（包含電梯加裝，市場(chǎng)規(guī)模可能達(dá)5000億），主要受益建材為防水材料、管材、水泥；另外，如果按照30%比例估算住戶同時(shí)進(jìn)行二次裝修，可能帶來建材市場(chǎng)規(guī)模約780億，主要受益建材為管材、涂料、石膏板、防水材料。

    具體到個(gè)股上，國泰君安表示，“舊改”主要受益建材品種包括防水材料，推薦龍頭東方雨虹，其他受益標(biāo)的為科順股份；管材推薦偉星新材；水泥推薦龍頭海螺水泥、冀東水泥及華新水泥；涂料推薦目前上市的C端稀缺品種三棵樹核心受益；石膏板推薦北新建材。