營改增”可能對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生的影響如下：

　　1.稅收負擔與經(jīng)營成本的影響

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設、轉(zhuǎn)讓銷售及持有自營階段，均涉及營業(yè)稅納稅問題。

　　主要體現(xiàn)在：a. 開發(fā)建設階段：提供建筑業(yè)應稅勞務（營業(yè)額包括應稅勞務及工程所用材料、設備及其他物資和動力價款在內(nèi)，不含甲方供材），按照營業(yè)稅率3%計征

　　b. 轉(zhuǎn)讓及銷售階段：轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)（土地使用權），銷售不動產(chǎn)（商品房及其他建筑物與構筑物、其他地上附著物），均按照轉(zhuǎn)讓及銷售的全部收入減去土地使用權或不動產(chǎn)的受讓或購置原價后的余額為營業(yè)額以5%稅率計征營業(yè)稅

　　c. 持有自營階段：出租房地產(chǎn)，按租賃服務業(yè)以5%稅率計征營業(yè)稅 結(jié)合稅制改革試點方案的要求，

　　可以看出，如果對建筑業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)進行“營改增”稅制改革，那么它對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響是系統(tǒng)性的。

　　首先，稅率的直接變化（由3%∕5%營業(yè)稅稅率變?yōu)?1%∕17%增值稅稅率），稅率均大幅上升，雖然增值稅可以抵扣相應進項稅額，但是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務特殊性與復雜性，在實際操作中很多項目往往難以抵扣，并且建筑施工企業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接上游企業(yè)，其受“營改增”稅制改革的影響必然會波及甚至轉(zhuǎn)嫁至房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，進而造成對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負擔與經(jīng)營成本的一系列影響。

　　當然，還要考慮成本稅金的變化對企業(yè)所得稅的納稅影響，由于上述影響是系統(tǒng)性的，其對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總的稅收負擔與經(jīng)營成本的具體影響是加重還是減輕取決于稅制改革對房地產(chǎn)及相關行業(yè)的具體改革措施（特別是適用稅率與抵扣機制的設計），并且因各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體業(yè)務類型及經(jīng)營方式與稅務籌劃措施而有所不同。依據(jù)現(xiàn)今的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行業(yè)生態(tài)總體來看，“營改增”稅制改革對現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總的稅收負擔與經(jīng)營成本的普遍影響可能是 “不減反增”。

　　2. 財務管理與會計處理的影響

　　“營改增”稅制改革對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)宏觀財務管理與具體會計處理的影響是顯而易見的。一方面，企業(yè)出于合理降低稅收負擔與經(jīng)營成本的考慮，會要求自身財會人員加強宏觀財務管理，甚至要求財會人員加強與內(nèi)部采購銷售決策與具體執(zhí)行人員的聯(lián)動溝通，達到合理降低稅負與經(jīng)營成本的目的，這一點將在第四部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關對策中進一步闡述。另一方面，“營改增”改革也會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體會計處理、發(fā)票管理產(chǎn)生直接影響，主要是上述1中企業(yè)3階段業(yè)務的具體涉稅處理轉(zhuǎn)變問題，以及原涉及營業(yè)稅的兼營行為、視同銷售與混合銷售行為的轉(zhuǎn)變處理問題。

　　3. 企業(yè)融資與現(xiàn)金流的影響

　　由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務特殊性與復雜性，要求企業(yè)必須有良好的融資能力與充足的現(xiàn)金流來維持企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)。實務中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多采用預售制，營業(yè)稅在確認預售收入的當期就要繳納，占用流動資金，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅稅率為5%。營業(yè)稅構成房地產(chǎn)企業(yè)不可忽視的現(xiàn)金流出。而改征增值稅后，一般房地產(chǎn)項目建設、材料等先購入，多數(shù)時間，進項稅額大于銷項稅額，因而開發(fā)之初較長的時間內(nèi)無稅可繳，減少企業(yè)流動資金的占用，擴大企業(yè)現(xiàn)金流。