朱時均：剛才張園園院長說締造綠色建筑工程是遠洋的心愿，我想說的是締造完美綠色工程是遠洋工程的心得。下面我們有請中投發展有限公司王玉龍先生，王總將從工程建筑的角度講授對遠洋裝飾的感受，有請王總。

中投發展有限公司王玉龍先生

　　王玉龍：大家下午好，我也是在地產行業工作了12年，也第一次代表房地產商來對一個裝飾公司進行這種評價或者是交流，所以也很榮幸，遠洋裝飾選了很多人，覺得誰好呢？覺得我還可以，所以我就在這里跟大家分享一下我眼中的遠洋裝飾是一個什么樣的企業。因為遠洋裝飾和我合作很久了，在合作的過程當中對于我來說也是一個學習的過程。我之前在凱德置地工作了七年，在龍湖地產負責整個裝飾裝修的工程，也是4年多，在這當中我也收集了很多遠洋標準化的文件，當然不全，因為有一些是他們公司核心的文件，我也拿不到手，但確實我也收集了一部分，今天在這里跟大家分享一下。應該我能拿到手的可能就不是遠洋的核心秘密，所以在這里如果有涉及到核心的東西也請原諒。

　　我的報告分兩部分，一個是遠洋的標準化管理，還有是遠洋的綠色理念。標準化管理這部分我會說的詳細一些，綠色理念剛剛張總和設計這邊已經講了比較多了，所以這部分我就一帶而過，主要講遠洋標準化管理。因為跟他們在交流的時候，或者是在合作的過程中它也確實發現了三大部分：一個是前控管理，一個是過程管理，一個是服務管理。

　　先說一下前控，我跟大家主要分幾個部分，一個是總體目標，還有一個是優秀的信息化系統，還有一個是戰略合作資源積累。（PPT）這是一個遠洋裝飾的總體目標，它有事前事中事后的過程管理，所以公司要整體達到統一戰略、通過入口、統一平臺、統一核算、統一管理的核心理念。對于它的信息化核心系統，遠洋從2011年就陸續上這個系統，就開始調試，這是它的ERP系統。我相信目前在裝飾行業，我們就拿前100家裝飾公司來講，有多少家上了這個系統？不管是OA系統還是ERP系統，我相信不是很多，所以我覺得遠洋在這方面還是走在了裝飾公司的前列。這個信息化管理其實還有很多要研發的模塊，比如下一步是計劃管理系統，不管是個人計劃還是項目計劃，在這方面要繼續完善，包括它將來的標準化系統。但是有一點比較好，我覺得遠洋裝飾非常重視知識的積累，就是鼓勵所有的員工總結知識，定將知識跟所有的項目進行分享，這個還是做的非常好。

　　它的設計管理，這個也是比較好的。剛才大家也看到了他們設計的團隊還是很有激情的一個團隊，我給大家看一下它的工程細部結點，他們公司已經形成了自己內部的細部結點的圖集，這個圖集是我見到的比較完善的一個圖集，可以分享一下。大家可以看得到它對于材料的做法，一些防水、木制品的要求，頂層天花都有詳細的約定。地面工程的細部，鋪裝的木地板的，衛生間的，墻面石材等等，非常完善，這一套東西也是公司的核心競爭力了。后面有圖例，大家可以看到每一個標準的結點都有詳細的闡述，包括它的工序，它的說明，各個部分都有，包括石材的各種鋪法。地漏的處理，包括一些排板，衛生間防水怎么收都做的很好。這個文件也非常大，也是我見到比較完善的一套類似于圖集。為什么他們也在參與中裝協的標準化的制定，因為還是有一定的積累。

　　另外他們會幫業主做一些戶型優化，在我之前跟遠洋裝飾合作的項目中他們會幫我們做一些這樣的戶型優化，因為本身我目前在這個公司所管的業務范圍比較廣，我從前期規劃到建筑設計，一直到精裝設計，一直到公司的標準化這些全都是我來管，我完全可以在前端到我的建筑設計里，就建筑設計你必須不影響我的戶型設計和不影響我的容積率的情況下來給我調。以前我們是被動的，建筑完之后我們在一個火柴盒里面做文章，所以現在我們相當于有一個前控管理，這個做的非常好。

　　另外，在設計中還會做一些材料的優化管理，幫助業主來分析我們什么樣的材料可以進行成本控制，包括大家可以看到這一條起草建議綠色倡議書，就是幫我們做綠色倡議書和一個方案，在這個過程中我們會做一個這樣的決定，就是我的成本會增加多少，還有給我的后期的運營帶來多大的幫助。另外一個就是過程管理，這部分我大概收集了這么多結點的做法跟大家一一分享一下。

　　一個是全過程的控制的理念，它會分析甲方喜歡什么樣的公司，乙方理想中的甲方是什么。有一個這樣的分析，做的還是非常好。包括甲方獲取利潤來源是什么，乙方獲取利潤的來源是什么。然后界面的劃分，然后項目管理過程中事前、事中、事后，招投標階段、進場階段，交接，管理的方法是什么，文檔管理、復盤總結，包括最后的交試等等。他們每年都會更新，還有37個精裝修的全過程的管控點，有很多重要結點，必須從公司總部派人來檢查驗收，這個還是做的非常好。

　　另外，他們也在推行標準工程部，在一個項目中他們會嚴格按照標準工程部的做法來進行推行。這也是他們標準工程部的一個理念，從人員配備、管理制度、現場的管理過程中等都會有。組織架構、文檔管理、交底、記錄的發放，讀圖懂圖，要求每一個員工從技術員到總經理都得懂圖。（PPT）成品保護、看板管理、工程的辦公區的一個配置，它有一個標準的工程部，所以平面配置都有一個嚴格的要求，包括工作筆記的標準。培訓、案例總結和分析。（PPT）這個是他們一個矩陣式的管理，分了兩條線，比如職能線對資源的監控，同時也是積累一些知識，有職能的評估，項目的評估。項目線有資料的管理，現場的管理。它同時有精裝修的一個紅寶書，可以看得到這些管理的國家規范，包括一些質量統編的做法，這些文件應該是企業的一個核心，我這里只有一個目錄。還有樣板語錄，每個工程都推行樣板管理。對于特別是客戶關注點和容易出質量通病的一些做法，每個地方應該怎么去做，都會有詳細的說明。（PPT）這個是衛生間的一些防水應該怎么去做，還有墻面，一直到抗體砂漿到面漆，旁邊也有這樣的一個樣板說明。同時，一個裝修的好壞成品保護是非常關鍵的，所以成品保護也做的非常好，跟甲方簽訂合同的時候同時也把成品保護的條例簽進去，因為成品保護同時它也會產生成本。所以看得到這個成品保護一些所有的做法都會有，標準圖集，包括窗框，以及地面還有保潔的要求。它也會對一些質量通病的研究，就是室內木地板也會有這樣的研究，包括從它的安裝方法到質量的解決和鋪裝的要點，都會有這樣的研究。包括到門口，跟各個材料交接的地步應該怎么去處理，這種都會有。各種鋪法也都會有，到每個節點的收口。它也會分析木地板膨脹收縮的原因，同時還有一些重點部委的管控，哪個地方容易出問題，然后它如何去管控。大家可以看得到，對整個的排版，通風口、煙感、管控都在一條線上，所以這個設計都是經過認證的。

　　還有37個關鍵點也會給列出來，在每個階段應該怎么去做。對于材料的樣板、圖紙，放線管理，做的都是非常好。還有一個材料的分樣管理，報給我們之后進行分樣，然后我們組織甲方人員進行點評。（PPT）這個地方優化完之后它的成本會有多少，這些都會報給甲方。每個地方做完樣板之后會出現什么問題，怎么進行優化，這個都做的很好。（PPT）這個是現場放線的一個管理，就進場之前他也會提前進場進行放線，放線之后也會找出圖建的誤差，圖紙的問題，機電機構的問題，哪兒有什么問題，會形成一個報告報給我們甲方，這個對于我們做決策等都有很大的幫助。放線放的非常好，包括廚房的設備在哪里都會有，出風口在哪里也都會有。這個床放完之后，它的機電相應的插座位置在哪里。它也會模擬，把浴缸、洗手盆用大興板給模擬出來。也會模擬櫥柜，比如燃氣表和排水的位置都會有，包括插座的位置，因為所有的插座都要求追到磚的交接的位置。這個是要求所有的技術員，項目經理，生產經理等都要牢記這個圖紙，每個人到臺上去講，講給他們自己人聽，講給我們甲方聽。還有它的一些工藝工法，這個實際剛才也說過了，它必然到這種程度，就是在拐角的時候石膏板是不可以在這里接，因為接完之后會開裂，所以必須要L型的去接，這種是T字型的去接，當然它也不會浪費材料。T角，轉角的地方他們也在研究，就是將轉交的地方做一個這樣的材料插接上去，所以伸縮的地方是在這個地方開始伸縮，這個T角板是掛上去的。還有防水，是先做完防坎兒，把這個濕區先給隔住，然后有一個門檻的地方再做防水，所以形成兩道分區。這個地板但是伸到大理石的地下，就避免T字形的壓條。還有閱讀工程簡報，還有勞動工程管理辦法。

　　還有它的售后服務系統，這個有它的自己的客服系統，我覺得是公司的一個核心競爭力，至少在我見過的裝修公司里很少有400客服系統，同時它也會編一些客戶檔案，對客戶的詳細的信息都會明確的進行收集。

　　所以有這樣的管理，有這樣的體系，有這樣的標準化，我相信工程沒有做不好的，所以為什么遠洋能在鄂爾多斯200多萬平米的這樣的一個大項目能有條不紊的或者是有秩序的在做。所以這也是說我為什么會能受遠洋的邀請來到這里跟大家分享遠洋的管理，因為確實是一個比較讓我尊敬的公司。綠色這部分我就不詳細講了，因對于我們公司來講本身在規劃的階段我也在考慮它的技術以及室內的綠色，對于我們和對于遠洋裝飾等都是一個新的課題。他們在設計中或者是在材料運營中都會考慮這個，我覺得這種想法還是很前衛的。

　　所以我總結了一下，遠洋裝飾是一個有夢想的公司，也是一個值得尊敬的公司，也是一個值得合作的公司。同時，隊伍方面包括設計團隊，包括管理團隊也都很年輕，也是一個充滿激情的公司。

　　謝謝大家。