原建設部副部長、中國房地產業協會會長宋春華先生
宋春華：各位好！馬會長讓我在這個會能不能做一個發言，時時間定的很晚，所以我也不可能重新做一個講話稿，所以我就講一個我在清華給高級培訓班有一個講話稿，我想大體上跟我們會議上昨天商量的講的意圖來說，還是吻合的。
首先，我要祝賀我們名列百強的裝飾企業，“百強”我覺得首先是一種存在，一種實力的存在，百強也是一種榮譽，搞這個行當能進入到百強，這是一種榮譽，百強也是一種責任，我們是我們這個行業的骨干，我覺得更重要的是有責任。我們這次峰會又正值17大閉幕，一中全會召開，這么一個關鍵的歷史時刻，我們召開了這樣一個峰會，所以大家都非常關注17大的一些有關文件，那么，我覺得17大的主題還是一個科學發展觀，全面協調可持續，建設和諧社會，建設全面的小康社會，小康和解決溫飽的時候是不一樣的，溫飽主要是解決叫做“衣”和“食”，小康主要解決“住”和“行”，買方買車。
所以，我們學習17大有關的精神，我覺得要跟我們的行業結合起來，17大還有一個重要的問題就是民生問題，把住有其所和學有所教，老有所得，病有所醫，老有所養作為民生中間非常重要的一塊，所以我覺得對于房地產業也好，對于裝飾行業也好，解決好中國人的住房我們責無旁貸，今天我講的題目叫做“居則有其屋的中國模式”，講四個問題：
第一、兩個目標構建和諧人居。這是1996年聯合國在伊斯坦布爾召開了人居大會，這是會場，這個會上提出了人類居住事業的兩個發展目標，第一就是“人人享有住宅”，第二“快速城市化進程中的可持續發展”，中國政府積極響應這兩個目標，我們高度重視人居事業的發展，中國的房地產跟住宅包括裝飾行業我們發展很快，我們的住房已經從長期的饑餓的狀態走出來，現在步入到初步向小康的階段，到06年底我們城鎮人均的面積27平方米。那么，以住房、住宅為主的房地產業，我覺得概括的講就是一句話，第一就是高強度的資金投入，我們看這張表就是從2000年到2006年，我們近期這幾年的房地產開發投資的增長情況，增長的幅度，大部分都在20%以上，甚至于有的年份，象2003年超過30%，去年23%。第二句話就是大規模的住宅開發與供應，這個也是從2000年到2006年，我們竣工房屋的面積，商品房到去年每一年竣工是5.36億，這是商品房的速度，所以增長的速度是達大部分是2位數。
第三句話是強勁的需求。大家買房子，需求很旺盛，這個就體現在人均住房面積的增長。在2000的時候，我們是21.3平方米，到去年年底我們是27平方米，那么，我們房地產業，我們的住宅建設，也包括我們的裝飾行業，我想無非就是要做到兩條。第一條叫做“居則有其屋”，或者是“住有其所”，就是讓人人都有一個房子住。第二就是要保證“屋者優其質”，就是是房子的話就是應該是好房子。第二是人人都能住上好房子，這是我們最基本的任務。
第二，我們還有很多問題，成見很大，所以要面對現實，“力拓難解之題”，當前對房地產市場，對住宅建設，有各式各樣的說法，各式各樣的判斷，那么首當其沖是房價問題，有一個調查，對一些重點城市大概是6個大城市做了一個調查，認為房價起稿的嚴重虛高的大概能占到86.2%，認為不是虛高的7%，說不清楚的6.8%，就是絕大部分認為現在房價抬高。
第二個為什么這么高，為什么漲價？其中36%的人認為是開發商在追逐高利貸，31.6%的認為政府調控失敗，你老說要穩定，甚至把房價降下來，但是越調越高，調控不是太明顯。有23%的人認為，還是供不應求，沒有足夠的供應，也有9.4%認為國不清楚這個房價。從發展趨勢46%的人認為房價要往下跌了，不能老是這么高，有42% 的人認為不可能，直漲不跌，也有11.7% 的人說不清楚，那么，買不買房，有56%的人認為如果再漲我就不買了，31%的人認為如果我工資的增長速度低于房價的漲幅，我就不買了，我如果工資能漲上來，我還是要買，8.3%的人認為漲不漲我都不買，也有4.7%的人在觀望，這就是一個民意。現在的問題我覺得大概有這樣一個方面。
第一是大規模的開發，高速度的增長和高空置率是并存的。這是我們開發的規模很大，速度增長的很快，但是同時，空置量很大，按照我們統計的規定，我們現在只計算增量的空置，就是新建的房屋一年以后還沒有賣出，沒有出租的，這個空置的情況從2000—2006年我看，1.4億平方米的空置，其中住宅有接近8000萬平方米的空置，這個僅僅是增量的房屋的空置，大家不要忘記，現在有的家庭，有的人的手里有2套甚至10幾套住房，也空置在那，我們也沒統計。按照我們統計規則，那不算空置，但是實際上是空置的。這對增量是一個很大的沖擊，我們并沒有計算，而西方國家計算的話是要算的，只要是你沒有住，都算空置，所以我們對空置的問題要引起足夠的重視。
第二，我們是人居擁有了27平方米，均值在提高，差距卻在拉大，統計上的“人均”與實際上的“人不均”反差明顯，所以現在住房實際上是苦樂不均，這個人均27平方米，僅僅是一個統計的概念，實際的占有是人不均。要和諧，是不是？你這個差距拉的越大就不和諧了。
第三，商品房價格的上漲幅度總體是趨緩，但是少數大城市的漲幅仍然偏大，這就造成了我們城鎮里面特別是大城市，房價收入比超出合理的范圍，合理的范圍是3—6倍。我們現在不少城市恐怕得到10幾倍了。那么，2007年的上半年，70個大中城市房價還是同比上漲了7.1%。
第四，我們對房型進行了嚴格的限制。就是70平方米90平方米以下的，要占到70%，但是對購房的總量并沒有限制，對房型進行了限制，但是對買幾套沒有限制。所以，對改善供應的結構是會有明顯的作用，但是對抑制投資、遏制投機的作用到底怎么樣？就是限制戶型到底怎么樣？我覺得恐怕還要看一看。西班牙的經驗，西班牙的馬德里和5年以前相比，新建住宅的面積平均縮小了21%，因為馬德里也提倡中小戶型，但是它的價格上漲了21.5%，他只是結構改善了，為什么？因為總量還是放開的，我過去買一套200平方米的，我現在買3套70平方米的。所以投資和投機的限制作用不會明顯，應該采取其他的方式。
第五，市場行為進一步規范，但是對于市場炒作，對于哄抬房價，對于欺詐坑騙的行為我們還缺乏制度性的約束和法律的規范。炒樓花，就是還沒有結果呢，預售的商品房在沒有竣工之前允不允許轉？就是炒樓房，房地產法沒有規定，房地產法說，這個允不允許由國務院進行規定，國務院也沒有明確的說法，后來國務院發了通知，就是在6條里面講了，不行了，沒竣工之前住宅不能進行再轉讓，但這僅僅是一個國務院的通知，我覺得應該修改房地產法，就是說，對這種炒樓房要做出禁止性的規定。上海很早就規定了，非住宅的可以，住宅的必須拿到產權證才允許體轉讓，我覺得這個行政規章，當然有一定的法律效應，最終還要制度性和法律的規范。
第六，就是置業群體的消費理念，現在逐步趨向于理性，但是還存在著某些不良傾向。買房子的人消費理念偏大，超前、炫耀。這個都是很不健康的消費理念。
第七，我們的住宅產業現代化，產業體系正在構建，但是基礎是不穩固的，特別是一些制度性的創新性的工作薄弱，另外給更重要的是缺乏激勵機制和政策推動。開發商要搞現代產業現代化，搞了怎么的？不搞又怎么的？現在節能，要節能環保，我節了怎么的，不節怎么的，沒有政策的約束，沒有政策的極力，所以政策沒有落實。
第八，我們住房的總體質量有了比較大的提高，但是綜合品質仍然有明顯的不足，特別是生命周期和節約資源能源在這方面我們和發達國家的住宅有不小的差距，這是中國住宅的軟肋。現在看我們的外觀好的不的了，其實內在的品質差得遠，這就是我們中國住宅的實際情況，怎么辦？我們要切實有效的調控。
關于房地產宏觀調控，大家知道，最近幾年緊鑼密鼓，很多，但是我覺得，今年的溫家寶總理的政府工作報告，實際上是總結了近年來的房地產的宏觀調控的基本經驗，我覺得談的更加的有的放矢，這是我們宏觀調控的一個非常重要的文件，這個報告對房地產業在改善人民的住房條件有重大的作用，而且要求必須促進房地產業持續健康的發展，這是國家對待房地產業的總的要求。因為他非常重要，所以必須保證他持續健康的發展。以前，有關文件還提出過是我們國家現階段的重要支柱產業。另外，報告里面特特別談到要合理規劃，科學建設，適度消費，發展節能環保的支柱。特別是模式的問題我覺得非常的重要，建設和消費，中國模式的問題，報告里面也特別提出政府要特別關心和幫助解決低收入家庭的住房問題，要加大財稅和政策支持，改善和規范經濟力度，要解決困難家庭的住房問題，而且有很多新的亮點。
另外，對于經濟適用房的提法提出了要改進和規范，而且把它放在了建立“廉租房”制度之后，這是一個重要的變化，就是對低收入家庭重點要通過“廉租房”來解決，而以前我們講重點發展經濟適用房。另外，就是強化了地方政府的責任，要求各級地方政府要對房地產的監管切實負起責任，所以房地產宏觀調控我覺得溫家寶總理的政府工作報告是非常重要的幾點批示，也是國務院的部屬，具體的我覺的要抓好這樣幾件事：
第一，是要建立符合我們國情的政策體系，要健全住房的基本制度，要從制度上為解決好中國的住房問題，提供一種制度保證，這是非常重要的。實際上，這次關于低保，關于困難家庭的住房保證問題，就是住房基本制度的一個重要的完善和補充。我們上一次的住房改革的文件，大家都知道，是98年23號文件，那個文件更多的是強調商品化，對吧。現在又補充了關于保障的，這就比較全面。
第二，就是要堅持政正確的政策原則。所謂正確的政策原則，我認為是兩方面，一方面就是要搞好政府的調控，另外，要利用憲法機制，要利用市場能夠配置資源的基本功能，去調節房地產。但是，政府該管的好你自己的事，特別是商品化的這一塊，更多的應該靠市場機制。
第三，就是要積極合理的引導消費，要形成符合中國國情的住房消費模式。我覺得我們中國人的符合國情的消費模式應該是合理適度，不是要降低我們的水平，不是要大家不要住房消費，要合理，要適度。第二，要梯度前進。一步一步來，不應該一步到位，哪個國家不可能一下都達到100多平方米。還有一個就是要健康文明，不要把這個住房這個事當做一種身份的象征去炫耀，這個很不好。
另外要節約資源。
第四，就是要推進技術創新，加快住宅產業的發步伐，要構建資源節約型的住宅建設模式。什么叫資源節約型？第一，占用資源少，包括土地、包括材料，包括能源的消耗。第二，環境負荷小，對環境造成的影響越小越好。第三，可循環率大，盡可能回收利用，比如中水、包括能源，也要盡可能的回收利用，包括建筑材料，我們為什么要大力發展鋼鐵結構，因為鋼材是可以回收利用，混凝土就難一點，當然日本在突破，怎么把建筑垃圾再重新利用，這三點我覺得把握住了，占用資源少，環境負荷小，可循環率大就可以了。
中國的模式到底是什么？我們要突出重點，抓住幾個要點的問題，抓住這個了，我覺得中國人的住房問題就可能解決得更好一點。17大提出來，“住有其所，住有所居”，我覺得可能就會早日實現。我提這么幾點想法，與大家交流：
第一，就是要堅持住房的商品化，社會化的基本原則，大力發展普通住宅，支持廣大群眾的自住型消費需求。我看也不必過多講了，我們現在除了保障性住房的文件，并不意味著我們否定住宅的商品化、社會化。我覺得這個基本的原則就是98年的房改，我們切斷了福利分房，要貨幣化分配，要到市場上去買方，這樣的一個基本的改革思路不變。所以，這幾年大家的住房提高的這么快，就是因為走了商品化、社會化的道路，這個要堅持。
另外在商品化、社會化的過程中，我們主要是發展普通住宅，大力發展，因為，我們大量的工薪階層、中等收入者占到了70—80%，所以主要提供為他們相應的房子，但是我也不主張就是高檔的就絕對不行。因為消費商品是多元化的。因為奢侈性的消費我們并沒有禁止。在自主型的消費里面，我們要給予支持，因為住房有雙重的品質，就是既是消費品，又是投資品。現在我們好好分析一下。現在誰買房？他買房干什么？很多是為了投資，為了增值，為了保值，因為現在資金的流動性太大，你得給它找出路，因為他認為這個是最保險的，風險最小，保值的潛力最大。恰恰是投資過亂，造成了供不應求。所以現在，我們講，增加供給不是增加這部分供給，應該增加自住型消費的普通住宅的供給，我們要抑制需求，我們要抑制投資和投機性的需求，我們應該鼓勵它。所以我講的這是一個基本的原則。
在這方面，我想對于中國人來講，和諧家庭的普通住房可以控制在90平方米以下，根據戶型和住宅的類型，應該有幅度，我想80—100平方米，是比較好的，平均90平方米，對一個三口之家能夠住得相當的舒適了。
舉個例子（看PPT）：就是大連的大有田園（同音），普通住房，最近建設部在大有田園做了一個會，房價不超過4000，大連，而且在一個大學區，做的是非常成功的一個項目，我們看它的戶型，這個就是88平方米。這個是107，個別的有120平方米，這是小區入口，這是進到以后的一個入口，這是中間的綠化，這是普通住房，我們看他有沒有什么搞的豪華的裝修？很淡雅？每一個組團的入口做一點小品，有標志性，知道你家在哪個口進去？都不太一樣。每一個住團里面有一個小的綠地，做的還是挺有味道的，（PPT）這是住宅的入口，小地燈。綠化，盡可能利用一些天然的東西，這場地有一些大石頭，都保留下來了。環境做的也比較自然，有一點民俗的東西，有一個文化長廊，里面有“百家姓”，家長可以帶著孩子去看看你這個姓在什么地方？因為它的水，這是他中水處理的一個車間，中水系統，因為大連缺水，這是中水的設備。處理好以后這個水就可以洗車、綠化等都可以。這是太陽能，他沒有跟建筑結構為一體。這是垃圾的有機處理。有機垃圾就變成肥料了。前提就是要分類。通過這樣一個簡單的處理機。這是它的幼兒園。
就是說，象這樣的住宅，我認為就是合理的，做好了，應該講是相當成功。
第二點，堅持保障優先，建立健全“廉租房”的制度。就是經濟住房困難的問題。最近國外的文件剛剛出來，“廉租房”要控制在50平方米，我覺得不低了。
政策性的商品房，這次提出來，經濟適用房，原來是60—80平方米，這次定在60平方米，它保障方面靠，各級政府也很重視關于困難群眾的住房，有的政府出資建“廉租房”的小區，（PPT）這是天津的廉租房，一號戶型是50平方米，2號戶型是47.9平方米，這個是45平方米，這個是51平方米，我就說“廉租房”是50平方米左右，就可以了。
（PPT）這是深圳為打工一族，包括一些拆遷戶解決的住房，這個面積就更小了，是公寓式的。每一戶是33平方米。另外一種類型就是內院式的，差不多35平方米。一個小的衛生間，一個大的開間，一個廚房，洗衣機在陽臺上，因為解決最基本的住房問題，國外也是這樣，政府對窮人這一塊的住房要解決。
（PPT）這是巴西，政府無償的提供給你一套住宅的基礎，然后就不管了，這就是基礎。這個基礎是可以組裝的，人口多了可以裝個大一點，人口少的話可以裝的小一點。當地有非常好的建筑材料，利用很簡單的建筑設計，大家動手就出來了，它是用這種辦法來解決廉租房。每一家都不一樣，但是差不多，為什么？因為基礎都是一樣的。環境特別好。
（PPT）這是泰國曼谷，曼谷的叫“仁愛屋”，相當于我們的經濟適用房，你要住在曼谷市中心，就是2個開間，進身是5米，30平方米，曼谷的保障房就是30平方米，這是它的剖面。但是要是住在郊區，就可以大一點，是個2層小樓，可以到50平方米。我們就靠一個數看全國恐怕就有問題。我覺得我們的管理還要細化。
第三，就是中國的住房一定要堅持以中小戶型為主體，而且要發展節能省地的環保型的住宅。我們中小戶型可以做到20平方米、30平方米，既能比較好的滿足當前的需要，也能進行良好的控制。要對大戶型進行控制，主要是通過收費，另外還有一個金融政策，現在央行大家知道，第二套住宅首付比例要增加到40%，利息是110%。實際上都是對大戶型的一種控制，包括對多套住房的控制。
那么，中小戶型能不能做好？特別是90平方米，要占70%，政策出臺以后，各地反響很大，建設部最近搞了一次90平方米以內的全國住房設計競賽，這次競賽出現了3個二等獎，一等獎空缺。說明我們的設計院對中小戶型的設計工夫還沒有下到，其中的一個是板樓的，中高層，它做的還是不錯的。（PPT）我就簡單的把平面的說一說。這個是一個大塊，這是三室二衛，一個大廳，包括餐廳。我想，這個是接近90平方米，對一個普通家庭應該是很舒適的，這個小套是50平方米，還有一個中套是70平方米，很巧妙的把中套和小套之間留了一個門，這為將來的家庭養老創造了一個條件。
另外一個包括高層的，這個高層的最重要的特點就均好性，沒有正南正北的。
（PPT）另外一個二等獎的就是一個便于工業化施工的東西，給你一個標準的單元，標準的一個大開間，里面可以靈活隔斷，可以分三種類型，比如說大套，里面有5種布置方案，中套也有5種布局的方式，小套也有5種布局方式。
可以組合成非常靈活的平面形式，另外，它就是全裝修，整體衛生間。
我剛才講的第三點就是要中小戶型，節能省地。
第四，要完善我們的體系，要全面提升住宅的綜合品質。這里面很重要的是性能認定，從低到高，A、B、C類，這是中國住宅的質量等級，產業化體系大概是5個大的體系，技術體系等等。我們要依靠模數協調，全面集成先進實用的住宅技術，以提供最終產品為目標，全面推廣精裝修商品房。
從資源的節約，從品質的保證，必須實行精裝修，關鍵就在于經濟增長。這個經濟政策要有利用搞了精裝修，比找馬路上的人做分散的裝修更便宜，質量又能夠得到保證，將來的所謂的保證體系，能夠得到落實，何必要去找馬路游擊隊搞裝修呢？象剛才我介紹的大連的大有田園（同音）就是開發公司跟裝飾公司跟材料供應商組成一個聯盟，大家都是互相信任的，裝修的隊伍非常專業化及質量得到保證，價格又低，老百姓何樂而不為呢？精裝修恐怕有點限制性的規定，就是不能搞粗裝修了，我們具備這個條件了。
另外我們要積極鼓勵技術創新要建立產業化基地，我們現在只批準了一個試點城市，就是深圳。深圳市是中國第一個住宅產業化綜合試點城市，產業化的基地現在有8個了。
另外要抓好康居示范工程，引領產業發展方向，發揮其示范帶動作用。
當然我們還要進行住宅的性能評定，特別要嚴格市場準入，淘汰落后部品和材料，努力做到降耗減排。
這方面國外走在我們的前面，我就講這一個例子。
（PPT）它就是大家看到最近介紹比較多的，就是倫敦郊區的一個“零能耗”（同音），大家有機會可以看一下。上面的風貌是非常的優美的。由于時間的關系，我就不多講了。
利用太陽能發電，去供給汽車，為什么是零能耗呢？因為他是電動汽車。上面的風帽是熱能回收的，可以回收50—70%的熱能。裝修是比較簡單的，在我看來，幾乎有點簡陋，但是它的器具都是非常節約的，這是一個風帽。一邊進風、一邊出風。
（PPT）這是一個瑞典的建筑，就是全部利用可再生資源。西班牙的建筑師，2004年雅典奧運會的主體育場就是他做的，剛才做的高層建筑也是獲得了一個大獎，很成功。節約用水這些東西，非常的簡單，我們想這些東西都不做，一方面是我們沒有水，另一方面用水浪費不得了。
在這方面我們覺得我們的裝飾行業跟建筑設計和開發商應該很好的配合起來，這是國際風尚，應用了歐洲的理念。
最后一個問題，就是對老房子怎么辦？我們現在大拆大建不得了，我主張就是要更新、改造、利用，現在有的城市16棟樓，一次炸掉，18層建到第17層，馬上要封頂了炸掉。18層的樓建到第17層了炸掉。西湖第一高樓大家也都知道。就太多了，有些樓該炸，就得炸，安全有問題，但是能利用的要盡可能的利用。我們的規范有規定，建筑至少要用50年。但是臺灣也好、日本也好，現在基本上就是30多年，我們可能不到30年就拆掉了，但是歐洲有的是100多年，誰是資源節能型？現在的天熱跟房子的壽命短有直接的關聯。
我再舉一個例子，就結束我的發言。
（PPT）就是在奧斯陸（同音），有一個糧食的大統艙，象我們的三鋼水泥一樣，它通過招標改造成一個大學生的公寓，把中間的窗打開，一邊做衛生間，一邊做小廚房，邊上作為學生的起居室。
我們看還是很摩登的。改造了以后做得很不錯的。這是中間的它的走廊，我們看清水混凝土不做任何裝置，里面簡單的做點圖片。另外就是通風設施，完全都符合標準。這是集體的洗衣房，包括他們公共活動空間。
好，我今天耽誤大家時間了，主要談一談跟房地產有關的情況，重點談一談住宅的一些我覺得應該把握好的幾個問題，謝謝大家！
